А Москва будет по генплану строиться?
Иван Новицкий, депутат Московской городской думы:
Действующий московский генеральный план возник на стыке эпох. Задача стояла непростая: при переходе городской экономики от жесткой плановой к рыночной системе не допустить стихийности застройки. Генплан определяет основные направления развития города, но не стоит думать, что его роль чисто идеологическая. Не секрет, что главный вопрос сегодня — это дефицит земли для строительства. Именно генплан определяет границы участков по их функциональному назначению. Это позволяет определить территории, которые используются неэффективно или вразрез с интересами городского сообщества и зарезервировать участки для перспективных проектов (включая дорожное строительство). С учетом изменения законодательства роль генерального плана выросла еще больше. Например, Градостроительный кодекс не позволяет предоставлять участки под застройку без разработанных документов территориального планирования. Но, безусловно, и для обычного москвича в генплане есть немало полезной информации.
Ирина Жарова-Райт, президент инвестиционной группы Sesegar:
В Москве, несмотря на все маркетинговые старания девелоперов и риэлтеров, настоящих элитных районов за годы рынка так и не возникло. Локализация "элитности" происходит не столько по районам, сколько по отдельным жилым комплексам, хотя, конечно, центр остается центром, а запад — западом, несмотря на все экологические и транспортные проблемы. Что касается возможности нового взлета цен в Москве, это вообще сценарий из области фантастики.
Наиболее перспективный формат жилой недвижимости, с точки зрения ценовых перспектив,— это, безусловно, комплексная застройка. Посмотрите, например, у "Гранд-парка" высокие цены перепродажи на вторичном рынке говорят сами за себя. Правда, элитный квартал хорош только для тех, кто оказался внутри проекта: большого влияния на цены в соседних домах он не оказывает. И еще надо понимать, что настоящие элитные кварталы и та "комплексная застройка", которую продвигают власти,— это "две большие разницы". Например, городская программа комплексной реконструкции кварталов — это обычное уплотнение существующей застройки со всеми прелестями социальной и градостроительной неоднородности. Да и примеров этой реконструкции пока почти не видно.
Сергей Непомнящий, архитектор:
Вывод промзон, безусловно, состоится. Где именно - нетрудно найти в Генеральном плане. Но как изменится статус прилегающих районов, сказать трудно. Более того, учитывая темпы роста мегаполиса и скорость сноса морально устаревающих зданий, боюсь, что очень многие современные новостройки от силы протянут лет пятнадцать-двадцать, если, конечно, не будет глобальных катаклизмов и транспортно-коммуникационных революций. Но тогда и мегаполисы обречены, и не стоит искать самые "перспективные" места.
Безусловная ценность - это историческое и особенно природно-ландшафтное наследие. Остальное - малопредсказуемо. Кроме того, часто за публичными схемами Генплана кроется инсайдерская информация. Это можно понять - если выложить все карты на стол, это приведет к "фьючерсным спекуляциям". При актуализации новые схемы постфактум подгоняются к уже сложившейся градостроительной ситуации в качестве идеологического обоснования. Так что прогностическая ценность Генплана весьма относительная.
В целом, меня как архитектора безумно огорчает тиражирование морально устаревших приемов застройки. Нельзя сегодня подходить к решению градостроительных вопросов с приемами семидесятых годов прошлого века. Что изменилось? Норма инсоляции сократилась, что недопустимо. Норма плотности повысилась, что недостаточно. Надо понять, что высокая плотность застройки - это неизбежность. И бояться этого не следует, разумеется, в том случае, если при этом удается создать более комфортную городскую среду.
Одно из возможных решений - формат мегакластера, который мы предлагаем. Это альтернатива небоскребам, позволяющая реурбанизировать районы массовой застройки прошлого века как минимум с десятикратным уплотнением, создавая при этом обширные озелененные пространства на освободившейся территории и эксплуатируемых кровлях.
На мой взгляд, неоправданная структура кварталов - это главная проблема Генплана, и едва ли сегодня можно в этом документе найти ростки нового качества городской застройки. Но сама жизнь толкает к тому, что инерция градостроительного мышления будет преодолена, поскольку невозможно бесконечно двигаться в тупик.