Долгостройная перспектива

Проекты комплексного развития территорий стали основным механизмом обновления жилищного фонда в Прикамье и социальной инфраструктуры. Сегодня в регионе реализуются уже 54 проекта КРТ, в рамках которых запланировано масштабное строительство новых детских садов, школ, дорожной и спортивной инфраструктуры. Несмотря на то что механизм КРТ позволяет застройщикам планировать объем работ на долгосрочный период, основной риск они видят в меняющихся экономических условиях и невозможности корректировки договоров. Эксперты и участники рынка считают, что нужна правовая доработка механизмов реализации КРТ.

В Пермском крае на сегодняшний день реализуется 54 проекта комплексного развития территорий (КРТ). Регион занимает третье место после Москвы и Московской области по количеству проектов комплексного развития территории. Помимо жилья, договоры КРТ предполагают возведение социальной инфраструктуры. В уже заключенных договорах планируется строительство двух школ, четырех поликлиник, 18 детских садов, 14 спорт­объектов и 15 общественных пространств общей площадью более 10 га.

Например, в рамках КРТ в микрорайоне ДКЖ, который реализует компания «Кортрос», девелопер построит новую школу на 1,4 тыс. учеников и детский сад на 200 мест, а также создаст более десяти скверов и общественных пространств. Компания «Орсо групп», реализующая проект КРТ по улице Левченко, построит дороги, сквер, общественные пространства, а также физкультурно-оздоровительный комплекс.

В ближайшее время запланированы торги еще по двум территориям в Перми. В рамках КРТ в микрорайоне Балатово застройщик должен будет построить многоквартирные дома с коммерческими помещениями и паркингом, спортивную площадку, сети инженерно-технического обеспечения и улично-дорожную сеть. В торгах планирует принять участие застройщик ПЗСП. На торги также выставлено право КРТ в Мотовилихе, по улице КИМ, и Краснополянской улице в Свердловском районе. По условиям договора предусмотрено предоставление средств на строительство объектов адресной инвестиционной программы Пермского края в размере 1,5 млрд руб. Кроме того, победитель торгов должен будет построить помещение для размещения взрослой поликлиники на 200 посещений в смену и общественный центр, площадью не менее 70 кв. м, с актовым залом и кабинетами.

Социальный расчет Генеральный директор АО «ПЗСП» Евгений Демкин рассказал, что, по официальным данным правительства РФ и Минстроя России, в период с 2021 по 2025 год на создание инфраструктуры в рамках проектов КРТ было направлено более 900 млрд руб. Точный объем инвестиций в дорожную и социальную инфраструктуру определяется застройщиком индивидуально в каждом договоре о КРТ с властями. Он зависит от масштаба проекта, состояния существующих социальных и дорожных объектов, потребности в новых школах и детских садах, а также от распределения обязательств между городом и девелопером. «На практике, учитывая долгосрочный характер проектов КРТ, срок окупаемости инфраструктурных вложений обычно зависит от доли инфраструктурных затрат в общей смете проекта, возможности софинансирования, предполагаемых темпов продаж. Сейчас доля затрат на социальную инфраструктуру достигает 15%, а в отдельных проектах и регионах существенно выше»,— добавил господин Демкин.

Гендиректор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный рассказал, что вложения в дорожную и социальную инфраструктуру в рамках договоров КРТ определяются в размере 10 тыс. руб. за 1 кв. м. Раньше эта сумма была меньше и составляла 4–7 тыс. руб. за 1 кв. м. «Власти определяют, что необходимо в рамках КРТ: например, дороги, капремонт или реконструкция дорог, которые уже существуют, или спортивный объект,— и формируют объем инфраструктуры исходя из этих расчетов. Если, к примеру, в рамках КРТ строится дорога, которая нужна только девелоперу, а не городу, то она не попадет в обязательства по КРТ, в эти 10 тыс. руб. Если в рамках территории, подлежащей КРТ, нужна, например, школа, но при этом выделенной суммы на нее не хватит, то заключается соглашение и застройщик платит эти деньги в бюджет, а власти потом их используют для строительства школы»,— пояснил господин Бесфамильный.

В рамках КРТ на улице Левченко, которое реализует «Орсо групп», на инфраструктуру в рамках первой очереди строительства на территории площадью 23 тыс. кв. м была выделена сумма 170 млн руб. (7 тыс. руб. за 1 кв. м): 50 млн руб. было выделено на строительство сквера, 120 млн руб. — на три дороги по ул. Левченко, Танкистов и Бабушкина. «Эти 10 тыс. руб. с квадратного метра закладываются в себестоимость строительства, а все, что будет построено, девелопер обязан передать в городскую или краевую собственность»,— добавил Михаил Бесфамильный.

Как рассказали в компании «Кортрос-Пермь», за десять лет реализации КРТ на ДКЖ в инфраструктуру будет вложено примерно 10 млрд руб. Но назвать окончательную сумму в условиях постоянно меняющейся экономической реальности затруднительно. «Дорожная и социальная инфраструктура — это неотъемлемая часть КРТ, и отдельно расчет окупаемости по ним не ведется. Очень важно сделать место проживания людей комфортным, а без вложений в инфраструктуру это недостижимая задача»,— подчеркнули в компании.

Несмотря на то что власти региона активно взаимодействуют с застройщиками, скорректировать обязательства, утвержденные в договоре КРТ, нельзя.

Директор компании «Брусника» в Перми и Челябинске Дмитрий Ступин рассказал, что для девелопера принципиально, чтобы инфраструктурная нагрузка оценивалась на старте и учитывалась в экономике проекта. По его словам, обязательства должны обеспечивать полноценное развитие территории, но при этом оставаться выполнимыми. Перегруженный обязательствами проект рискует не состояться — и тогда город не получит ни новое жилье, ни необходимую инфраструктуру. «Если объект создается за счет застройщика и передается городу без компенсации, самостоятельного источника дохода у девелопера нет: затраты учитываются в общей экономике освоения территории. Поэтому срок возврата вложений зависит от очередности строительства, темпов продаж жилья, стоимости финансирования и наличия механизмов компенсации. При опережающем строительстве инфраструктуры расходы возникают раньше поступления основной выручки, и этот разрыв необходимо учитывать при структурировании проекта»,— пояснил господин Ступин.

Срочный запрос Девелоперы отмечают, что механизм КРТ пока новый, поэтому не все механизмы взаимодействия по договорам отработаны на практике. Так, в рамках прошедшего в Перми форума «Города будущего» генеральный директор ГК «Кортрос» Станислав Киселев обратил внимание на длинные сроки реализации проектов КРТ — восемь-десять лет. За это время могут существенно измениться условия их реализации, в том числе потребность в социальной инфраструктуре, обязательства муниципалитетов и возможности подключения к инженерным сетям. В качестве примера господин Киселев привел демографическую ситуацию. В перспективе десяти лет возможен рост рождаемости, и в таком случае возникнет необходимость увеличения количества детских садов, которые сейчас проектами КРТ не предусмотрены.

Эксперты на рынке недвижимости согласны, что для застройщика в проектах КРТ потенциальной зоной риска является строительство инфраструктуры, затраты на которую очень трудно просчитать в меняющихся экономических условиях. «Проекты КРТ длятся восемь-десять лет, и предсказать движение цен на рынке и покупательского спроса в нынешних условиях невозможно. А инвестиции застройщик должен понимать сейчас. Инженерные коммуникации, которые будут подключены к жилым комплексам и социальной инфраструктуре, нужно подключать сейчас за собственный счет, а потом безвозмездно передавать администрации, что тоже несет в себе немалые затраты. Кроме того, застройщик должен понимать, что рынок может меняться. Если в 2022–2023 годах рынок рос, то сейчас рост цен и покупательской способности будет на уровне роста инфляции, но не выше. Поэтому заложить все затраты на инфраструктуру в рост цены не получится. Риски, связанные с изменениями на рынке, застройщик берет на себя. Были периоды, когда недвижимость в цене теряла. Следовательно, можно предположить, что такая ситуация может повториться»,— полагает руководитель АН «Респект» Алексей Ананьев.

Директор АН «Твой дом» Дмитрий Клементьев считает, что сейчас основная проблема при реализации проектов КРТ — это высокая стоимость финансовых ресурсов. Застройщик, заходящий в КРТ, строит сети, социальную инфраструктуру за свой счет, закладывая их стоимость в финансовую модель проекта. По словам господина Клементьева, есть возможность обсуждать с властями объем инфраструктуры в рамках каждого проекта КРТ, в зависимости от локации, плотности застройки, финансовой модели. «Обязательно нужно согласовывать запросы властей и возможности девелопера. Важен баланс. Никому не выгодно, если застройщик построит меньший объем инфраструктуры либо рынок не воспримет проект по причине высокой цены из-за высокой нагрузки по КРТ»,— отметил директор АН «Твой дом».

Дмитрий Клементьев также подчеркнул, что возведение инфраструктуры в рамках КРТ в индивидуальном жилищном строительстве затруднительно, поскольку плотность застройки очень низкая и финансовая модель девелопера в этом случае не будет рассчитана на строительство социнфраструктуры. «В случае со строительством многоквартирных домов ситуация иная. Плотность застройки намного больше, и в комплексные проекты логично ложатся объекты инфраструктуры»,— добавил господин Клементьев.

При этом ни объем обязательств, ни сроки изменить после заключения договора о КРТ невозможно. «В рамках договора КРТ по инициативе собственника участка, который выходит с инициативой и заключает договор, возможны любые изменения. Однако если речь идет о договоре КРТ, который разыгрывается с торгов, то там никакие изменения не предусмотрены. Никакой страховки, условий расторжения в договоре нет. Застройщик все риски берет на себя»,— пояснил Михаил Бесфамильный.

К основным рискам при реализации долгосрочных проектов КРТ застройщики относят изменение ключевой ставки, стоимости заемного финансирования, рост цен на строительные материалы и работы, колебания спроса на жилье, изменение градостроительного законодательства, требований к инфраструктуре, а также сложность прогнозирования состояния рынка и большой объем стройки. «Было бы удобно, если бы была возможность, например, в рамках договора КРТ им частично поделиться. Когда застройщик заходит на территорию 200 тыс. кв. м и в какой-то момент понимает, что сам их реализовать не может — он мог бы заключить дополнительное соглашение и поделить этот участок и обязательства. Однако так нельзя: если КРТ выиграло одно юрлицо, то оно обязано реализовывать этот договор, нельзя никого взять себе в партнеры. Если бы была такая возможность, это было бы более комфортно для застройщика, потому что он бы понимал, что часть обязательств можно передать»,— подчеркнул господин Бесфамильный.

Как отметили в компании «Кортрос-Пермь», риски при реализации проектов КРТ чаще всего связаны с координацией различных компаний, которые так или иначе участвуют в проекте. При этом власти Пермского края нередко берут на себя роль координатора. «Однако хотелось бы иметь возможность установить в договоре КРТ основные случаи существенного изменения обстоятельств, при которых можно было бы вносить изменения в договор (без необходимости проведения новых торгов), например корректировать сроки в зависимости от ситуации на рынках. А также создать на законодательном уровне координационные центры для объединения усилий всех участников процесса — застройщиков и властей»,— считают в компании «Кортрос-Пермь».

Главным риском долгосрочных проектов КРТ директор компании «Брусника» Дмитрий Ступин назвал рассинхронизацию циклов подготовки территории, строительства жилья, продаж и создания инфраструктуры на фоне изменения условий реализации проекта. По его словам, у каждого из этих процессов своя продолжительность и свои ограничения, поэтому устойчивость КРТ зависит не только от общей экономики, но и от согласованности этапов. «Через несколько лет условия могут существенно отличаться от тех, на которые проект был рассчитан: меняется спрос, стоимость строительства и финансирования, возникают задержки расселения, освобождения участков, подключения к сетям и согласований. При этом замедление продаж или перенесение сроков запуска новых очередей не означает автоматического пересмотра инфраструктурных обязательств. В результате расходы приходится нести по первоначальному графику, тогда как возврат вложений откладывается»,— рассказал господин Ступин. По его словам, качественная подготовка проекта может помочь снизить риски, однако не гарантирует доходность проекта.

Дмитрий Ступин считает, что для успешной реализации КРТ нужны законодательные механизмы, которые учитывают долгосрочный характер проектов, обеспечивают баланс обязательств девелоперов и властей и делают проекты предсказуемыми и исполнимыми для всех участников. «Например, прозрачный механизм продления договоров КРТ. При объективном изменении условий реализации должна быть возможность продлить срок договора и скорректировать график исполнения обязательств. Также нужны доступные механизмы финансирования и софинансирования инфраструктуры, бюджетное участие, льготное долгосрочное финансирование и возможность компенсации согласованных затрат. Источники, объемы и сроки финансирования важно определять заранее, чтобы учитывать их в экономике проекта. Кроме того, удобные правовые формы совместной реализации КРТ должны позволять девелоперам и инвесторам объединять ресурсы, распределять этапы, затраты и ответственность за общую инфраструктуру, сохраняя единое управление проектом. Налоговое регулирование должно исключать дополнительную нагрузку, возникающую исключительно из-за выбранной формы партнерства»,— пояснил гос­подин Ступин.