Инвестиции в поисках смыслов

В последние годы рынок сервисных апартаментов в России демонстрирует уверенный рост. За девять месяцев 2026 года, по данным NF Group, объем качественного номерного фонда сервисных апартаментов (предназначенных для сдачи в аренду) в составе отелей и апарт-отелей страны увеличился на 53% по сравнению с прошлым годом, составив 17,8 тыс. единиц.

Укрепившимся лидером по объему действующего предложения является Петербург: на город приходится 49% от всего рынка сервисных апартаментов в стране. Это 8,8 тыс. качественных юнитов, большинство из которых относятся к городскому формату.

Далее следуют Краснодарский край (25%), Москва (8%), на другие регионы приходится 18%.

При этом, согласно прогнозам аналитиков Nikoliers, по итогам 2026 года в Петербурге ожидается ввод 16 объектов на 6,8 тыс. юнитов, что в 5,5 раз больше, чем в Москве.

«Последние годы рынок апарт-отелей активно рос за счет короткого инвестиционного цикла (относительно быстрая реализация проектов и продажа юнитов позволяют инвестору оперативно выйти из актива)»,— комментирует заместитель директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers Евгения Кулеш.

Классификацию при этом, по данным аналитиков, могут пройти примерно около 2 тыс. юнитов.

Традиционно рынок подстегивает туристический поток, который создает стабильный спрос на средства размещения. Согласно данным Смольного, с мая по середину сентября 2026 года Санкт-Петербург принял порядка 6,18 млн туристов. При этом в гостиницах останавливались 30% гостей города, 29% выбирали размещение в апартаментах.

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за первое полугодие 2026 года динамика рынка апартаментов остается умеренной. Спрос и вывод новых лотов находятся в относительном балансе: 1,3 тыс. лотов реализовано и 1,0 тыс. лотов в новых объектах поступило на рынок. Общий объем экспозиции на первичном рынке составляет 5,6 тыс. юнитов. При этом продолжилось усиление позиции сервисных апартаментов — их доля в общем объеме спроса достигла 79%.

К концу года эксперты прогнозируют сезонный рост продаж на фоне реализации годовых бюджетов и бонусов.

С начала года средняя стоимость квадратного метра выросла соразмерно уровню инфляции — на 6%. В сегменте сервисных апартаментов средняя цена предложения на начало сентября составляет 386 тыс. руб. за кв. м, а средний бюджет покупки в 2026 году — 9,6 млн рублей.

«Увеличение средних цен во многом обусловлено структурными изменениями в предложении — более высокими ценами (350–450 тыс. руб./кв. м) в новых стартах, а также увеличением цен в проектах, расположенных в наиболее статусных локациях, с ростом их готовности»,— комментирует директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Сейчас, по данным аналитиков, 85% объема сделок формируют программы рассрочки на 1–2 года (43%) и 100-процентная оплата (42%). При этом себестоимость строительства растет из-за возросшей социальной нагрузки со стороны города, что снижает исходную рентабельность проектов.

Как отмечает госпожа Кулеш, с увеличением объема предложения, ростом конкуренции и текущими условиями на рынке показатели загрузки и доходности апарт-отелей корректируются. «Изменения в показателях некритичны. Сегмент обладает гибкостью и может адаптироваться к новым факторам рынка».

На фоне усиления конкуренции спросом стали пользоваться проекты в привлекательной локации с эффективным управлением и развитой инфраструктурой, говорят эксперты.

Сегодня одна из задач — не продавать красивую цифру доходности, а объяснять инвестору экономику гостиничного бизнеса и показывать, за счет чего именно он будет зарабатывать, говорит Антон Агапов, заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES.

«На протяжении нескольких лет часть рынка фактически соревновалась в обещаниях: кто назовет цифру выше, тот и получит покупателя. Но доходность можно нарисовать только в презентации — в реальности ее формируют загрузка, ADR (средняя цена проданного номера), расходы и качество управления,— рассказывает господин Агапов.— Когда рынок стал более зрелым, выяснилось, что реальные показатели во многих проектах заметно отличаются от первоначальных обещаний. В итоге пострадало доверие ко всему сегменту».

Хороших объектов становится много, а действительно понятных — мало, считает управляющий партнер Brandson (TSN) Елена Юферева. Девелопер может сделать качественную архитектуру, хорошие номера и сервис, но, если он не понимает, для кого все это создано и почему человек должен выбрать именно его, продукт начинает конкурировать только ценой.

«Сейчас выигрывает не тот, кто просто построил больше, а тот, кто точнее ответил на вопрос: какой сценарий жизни или поездки мы продаем своему гостю и инвестору? Именно поэтому позиционирование сегодня нужно продумывать одновременно с продуктом, а не после его создания»,— отмечает эксперт.

То, что выглядит привлекательным на этапе покупки, может перестать быть таковым, если концепция изначально не соответствует цели инвестора, добавляет партнер и директор УК Well Александр Погодин. Сначала важно определить инвестиционную цель, а уже исходя из нее — выбирать объект, его концепцию и модель управления, считает спикер.

Более подробно экономику, продукт и развитие рынка сервисных апартаментов представители девелопмента, гостиничного бизнеса, инвестиционного сообщества и управляющих компаний обсудят 15–17 октября на втором федеральном форуме «АПАРТЫ 2026» в Санкт-Петербурге.

Одной из центральных тем форума станет развитие апарт-продукта в условиях меняющегося рынка. Участники обсудят, какие модели сегодня используют девелоперы и управляющие компании, как меняются ожидания инвесторов и гостей и какие решения необходимо закладывать в проект еще на стадии разработки концепции.