Апарт-отель на Ленинском меняет «Мост» на переправе

Проект апарт-отеля на Ленинском, 153, реализуемый компанией «Тайвас», меняет управляющую компанию. «Формула-сити», работавшая по франчайзингу и под брендом которой должна была открыться будущая гостиница (Well), из проекта вышла. К проекту подключилась группа «МОСТ», которая займется фи-девелопментом объекта, подготовкой продаж и обновлением концепции. Новым управляющим станет RBI PM.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Проект находится на завершающей стадии строительства: готовность объекта превышает 90%. По данным участников проекта, завершены инженерные системы, выполнены монолитные конструкции, продолжаются фасадные работы. Оставшийся объем связан с внутренней отделкой помещений и общественных зон, а также меблировкой.

«МОСТ» будет отвечать за коммерческую часть проекта: доработку продукта, дизайн-концепцию, подготовку меблировки, настройку стандартов сервиса и вывод объекта на рынок. Генеральный директор группы «МОСТ» Вячеслав Батаков отмечает, что команда провела аудит объекта и выявила направления, требующие доработки.

«Этот проект столкнулся с определенными трудностями на этапе завершения строительства. Наш выход на площадку — это не смена вывески, а новая жизнь для всего комплекса. Мы уже провели детальный аудит, видим все слабые места и устанавливаем четкий операционный контроль по каждому этапу»,— заявил господин Батаков.

Отдельным направлением станет работа с текущими владельцами помещений. Сейчас «МОСТ» ведет переговоры с собственниками и готовит дальнейшее сопровождение в рамках обновленной модели проекта.

Проект ранее выходил на рынок под названием «Well Московский». Сейчас команда готовит новое позиционирование объекта. Для операционного управления объектом привлечена RBI PM. В группе RBI ситуацию не прокомментировали.

Застройщик проекта — ООО «Специализированный застройщик "Тайвас"», входящее в группу DUBS Development. Генеральный директор компании — Владимир Дубс. Согласно проектной декларации, объект относится к нежилой недвижимости с назначением «гостиница». Общая площадь здания составляет 39,8 тыс. кв. м, этажность — 22 этажа. В составе проекта заявлены 320 апартаментов площадью от 27 до 60 кв. м, 209 офисных помещений, конференц-залы, общественные зоны, двухуровневый подземный паркинг и бассейн на крыше.

Изначально компания «Формула Сити» заходила в проект в качестве франчайзера на партнерских условиях.

«Мы находимся в фазе выхода из проекта девелопера ООО "СЗ «Тайвас»". Для нас было важно выдержать тот формат, который заявлялся при начале строительства и проекту, который мы готовили. Проект хороший, в потенциале может очень хорошо позиционироваться — вопрос только в том, чтобы это было выполнено»,— прокомментировал партнер и директор управляющей компании Well Александр Погодин.

Вера Голубева, бизнес-партнер TrendAgent в Санкт-Петербурге, считает, что Московский район сегодня является одной из наиболее конкурентных локаций для проектов сервисных апартаментов в Петербурге. Здесь уже сформировано предложение нескольких форматов — от апарт-отелей бизнес-класса до проектов с гостиничной моделью управления, поэтому новым объектам приходится конкурировать не только за покупателя, но и за доверие инвестора.

«В таких условиях одного факта наличия объекта и хорошей локации уже недостаточно. Покупатели все больше внимания уделяют концепции проекта, качеству управления, понятной экономике владения и способности оператора обеспечивать стабильную работу объекта после ввода»,— говорит она.

Как отмечает госпожа Голубева, для проектов, которые выходят на рынок после изменения концепции или команды, ключевой задачей становится объяснение новой модели: чем объект будет отличаться от конкурентов, какой сервис получит собственник и за счет чего будет формироваться доходность. «На сформированном рынке именно качество продукта и прозрачность операционной модели становятся основными факторами выбора»,— полагает она.

По данным Nikoliers, в Санкт-Петербурге за девять месяцев 2026 года введено три проекта на 211 номеров (Miles By Avenue-Apart 4*, Port Comfort Boutique Manezhniy 3* и Artel 17/52 4*), что вдвое меньше результата аналогичного периода прошлого года (420 номеров). В третьем квартале 2026 года был открыт Artel 17/52 4*. «При этом по проектным декларациям на 2026 год в городе заявлен ввод 6,3 тыс. юнитов, из которых, по нашей оценке, гостиничную классификацию может пройти 1,1 тыс. — в 2,5 раза больше, чем годом ранее. Сохраняется вероятность переноса части проектов на более поздний срок»,— делится Игорь Кокорев, директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers.

При этом операционные показатели Петербурга наглядно иллюстрируют, как меняется рынок. По данным Hotel Advisors в выборке Nikoliers, по итогам первого полугодия 2026 года средняя цена номера (ADR) в сервисных апартаментах города выросла на 4%, с 3151 до 3270 рублей в сутки. Однако среднерыночная заполняемость за тот же период снизилась на 6 п. п. относительно прошлого года, до 66,2%. Как следствие, RevPAR сократился на 5,7%, с 2336 до 2202 рублей в сутки.

Елена Пархотина, директор по развитию компании «МТЛ-Апарт», отмечает: «На рынке апартаментов заметно меняется структура спроса: доля частных инвесторов с ограниченным бюджетом последовательно снижается. На их место приходят системные игроки, которые приобретают объекты крупными лотами и формируют масштабные арендные портфели. Это отражает общую тенденцию к профессионализации сегмента: успех проекта теперь во многом определяется не столько локацией или ценой входа, сколько качеством управляющей компании, продуманностью концепции и гибкостью операционной модели — в частности, способностью грамотно распределять фонд между краткосрочной и долгосрочной арендой».

По ее словам, фактическая доходность сервисных апартаментов под управлением профессиональной УК сегодня находится в диапазоне 6–12% годовых. Это ощутимо выше доходности стандартной жилой аренды (в среднем около 5%), но существенно ниже маркетинговых обещаний застройщиков (15–20%), которые на практике почти никогда не подтверждаются.

«Темпы роста доходности замедляются: увеличение тарифов не всегда перекрывает растущие издержки (налоги, эксплуатационные расходы), особенно на фоне стагнации или снижения загрузки»,— указывает она.

Яна Лепешина, руководитель по продажам сети апарт-отелей Vertical, добавляет: «Основные тенденции, которые мы сейчас видим,— это спрос на гарантированную доходность. Инвесторы хотят меньше рисков и больше спокойствия. На фоне снижения ключевой ставки они стремятся зафиксировать доходность и получать предсказуемые выплаты».

В качестве еще одной тенденции, полагает эксперт, стоит отметить спрос на рассрочку. Госпожа Лепешина ожидает, что этот запрос будет увеличиваться и дальше. По ее словам, цены уже не растут с прежней скоростью. Во многом это связано с тем, что проекты изначально выходят на рынок с достаточно высокой себестоимостью: проектное финансирование, эскроу-счета и другие факторы приводят к такому результату.

«Важно понимать, что сейчас не самые простые времена, но они не будут длиться вечно. Любые кризисы — это период, когда инвесторы особенно внимательно смотрят на возможности для покупки и сохранения активов»,— рассуждает она.

Мария Одностеблец