Индустриальные парки уменьшают формат

Сегодня в Петербурге насчитывается 13 индустриальных парков, при этом эксперты отмечают, что в последнее время стала формироваться новая тенденция — развитие небольших промышленных кластеров. Если раньше рынок был ориентирован преимущественно на крупные территории, то сейчас появляются проекты площадью 10–20 га и менее.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным правительства Петербурга, в 2026 году в городе насчитывается 26 активно работающих специализированных площадок: 13 индустриальных парков и 13 технопарков. По данным областного комитета экономического развития Ленинградской области, в регионе реализуется 14 проектов индустриальных парков: девять действующих и пять создаваемых.

Сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин подсчитал, что сейчас в продаже в Санкт-Петербурге и Ленобласти находятся земельные участки в 15 индустриальных парках. В их числе проекты «Киевское-95», «М-10 Красный Бор», «Марьино», New Look. «В этом году на рынок вышли индустриальные парки "Красное Село" (30 га) и "Низино" (13,2 га)»,— рассказал он.

Широкий спектр

«Большинство индустриальных парков агломерации являются многопрофильными, а отчетливая специализация сильнее выражена у технопарков и кластерных площадок. Для Ленобласти среди основных специализаций парков являются машиностроение и металлообработка. В Петербурге акцент новых технологических площадок делается на электронику, робототехнику, IT, приборостроение и беспилотные авиационные системы»,— рассказывает управляющий директор по суверенным и региональным рейтингам агентства «Эксперт РА» Татьяна Тирских.

«Исключением являются предприятия тяжелой промышленности, которых готовы принимать лишь отдельные площадки. Такие производства имеют повышенный класс опасности, и для их размещения требуется определенное назначение земли»,— добавляет господин Заглумин.

Большинство девелоперов индустриальных парков также не рассматривает пищевые производства. Жесткие санитарно-гигиенические требования ограничивают их соседство с предприятиями другого профиля, поэтому для таких резидентов необходимо выделять отдельную производственную зону в составе индустриального парка.

Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate, отмечает, что сегодня в разных районах города и Ленинградской области появляются площадки с нарезкой от 1 тыс. кв. м, где резидентам предлагают не только земельные участки с коммуникациями, но и возможность строительства небольших складских или производственных объектов под запрос.

При этом стоимость земли существенно не снизилась. В среднем, по подсчетам господина Чайки, цена в таких индустриальных парках составляет около 5 тыс. рублей за квадратный метр с минимальным набором коммуникаций. «Спрос на индустриальные парки остается сдержанным. Переговоры с потенциальными покупателями ведутся, однако до реальных сделок доходят единичные случаи. Мелкие лоты постепенно реализуются, тогда как крупные земельные участки площадью от 8 тыс. кв. м и более остаются в экспозиции»,— говорит он.

По его словам, новых крупных индустриальных парков сейчас не появляется, хотя обсуждения по созданию новых проектов и развитию существующих площадок ведутся. «При текущей экономической ситуации запуск крупных парков площадью около 100 га остается достаточно рискованным: такие проекты требуют значительных инвестиций, а заполнение территории сложно прогнозировать. Кроме того, продажи земельных участков в индустриальных парках традиционно растянуты во времени»,— полагает эксперт.

Минимальный порог

Наиболее востребованным форматом сегодня являются небольшие площадки с готовой инфраструктурой и минимальным порогом входа. При этом рынок постепенно смещается в сторону более гибких решений: небольшие индустриальные парки предлагают участки меньшей площади, возможность строительства объекта под конкретного пользователя и более адаптированный формат размещения бизнеса.

«Основной спрос со стороны промышленных предприятий приходится на участки от 0,5 до 2 га. Среди активных покупателей — производители автокомпонентов, мебели и фармацевтической продукции»,— рассказывает господин Заглумин. При этом компании в сфере тяжелой промышленности вместо участков под застройку предпочитают арендовать или приобретать готовые площади в старом промышленном фонде. Ключевые преимущества этого варианта — более доступная стоимость при наличие необходимого объема энергомощностей. «Отдельная категория покупателей — частные инвесторы. У них наиболее востребованы небольшие участки площадью около 0,5 га под строительство промышленных объектов для сдачи в аренду»,— добавляет эксперт.

Госпожа Тирских говорит, что для малых и средних производств наиболее ликвидны блоки light industrial площадью 500–1500 кв. м. «Особенно востребован диапазон 700–1200 кв. м: он позволяет совместить в одном помещении производство, склад, офисную часть и зону приемки или отгрузки»,— указывает она.

Реалистичная операционная окупаемость качественного light industrial обычно находится в диапазоне 10–14 лет, а полноценного индустриального парка с созданием дорог и инженерных сетей — 12–18 лет. При дорогом кредите, медленном заполнении и необходимости строительства внешней инфраструктуры срок может превышать 18–20 лет.

Наиболее востребованная география сегодня — юг и восток Петербурга, Всеволожский, Тосненский и Ломоносовский районы Ленобласти.

Илья Князев, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group, считает, что для многих арендаторов особенно важна локация. Компании, уже работающие в Санкт-Петербурге, не всегда готовы существенно удаляться от города даже ради более низкой ставки. «Перенос производства связан не только с логистикой, но и с доступностью персонала: если сотрудники привыкли работать в определенной части города, переезд предприятия далеко в область может стать существенным ограничением»,— поясняет он.

Важный параметр

Поэтому наибольший интерес вызывают производственные площадки в Петербурге и ближайших районах Ленинградской области с хорошей транспортной доступностью. Помимо стоимости и местоположения, для арендаторов принципиальны инженерные мощности и возможность адаптировать помещение под конкретный технологический процесс. «Для производственной недвижимости эти параметры зачастую оказываются не менее важными, чем площадь самого объекта»,— подчеркивает господин Князев.

Кирилл Вечер, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers, полагает, что ключевым критерием для арендаторов индустриальных парков остается скорость запуска: компании заинтересованы в быстром переезде (заезд в помещение в течение 1,5 месяца). Также им важна готовая инфраструктура: наличие грузоподъемного оборудования, обеспеченность энергоресурсами и удобные подъездные пути.

«С точки зрения географии у арендаторов лидирует южное направление Петербурга: Шушары, Колпино и Металлострой. Это исторически сложившиеся промзоны с большой концентрацией оборудованных блоков. Кроме того, развитая транспортная сеть и близость к ключевым магистралям делают эти локации особенно удобными для логистики»,— говорит господин Вечер.

В основном промышленные предприятия рассматривают южное и юго-западное направление, где сосредоточено большинство индустриальных парков. Это связано с более широким предложением земли, чем на севере и востоке Санкт-Петербургской агломерации и доступностью необходимого объема энергомощностей. «Кроме того, близость к КАД и ключевым транспортным магистралям удобна для организации поставок из Москвы и Центральной России»,— рассуждает господин Заглумин.

Алла Сидоренко, партнер компании «Бестъ. Коммерческая недвижимость», замечает, что спрос покупки земельных участков производственными компаниями достаточно активен. «В последнее время увеличились запросы от компаний, работающих с металлом. Наиболее часто запрашиваемая площадь от 2 га и более. Юг и юго-восток в приоритете. В первую очередь в спросе участки с наличием инженерной подготовкой и льготными финансовыми условиями (кредитование и рассрочка платежей). Средняя стоимость земельных участков от 45 млн рублей и более за 1 га»,— делится она.

Вероника Абрамян