«Все, кто мог, купили квартиры в начале лета»
Девелоперы фиксируют небольшое оживление спроса на новостройки перед 1 октября, но без ажиотажа
По данным Петростата, в августе 2026 года в Санкт-Петербурге ввели в строй 101,4 тыс. кв. м жилья или 110,1% к показателю августа 2025-го. К 1 сентября в городе построили 886,9 тыс. кв. м жилья — на 42,6% ниже показателя за аналогичный период 2025 года. В Ленобласти в августе сдали в строй 305,3 тыс. кв. м жилья, что на 16,2% меньше, чем в августе 2025 года. В начале сентября Смольный обратился в Минстрой РФ с предложением сократить плановый показатель ввода жилья в городе примерно на 1 млн кв. м. Некоторые девелоперы не исключают, что, если снижение объема сдачи квартир в новостройках будет восприниматься на уровне нормы, государство начнет сокращать и меры поддержки жилищного строительства. Другие застройщики считают падение ввода закономерной реакцией рынка на доступность жилья для граждан и полагают, что рынок постепенно адаптируется к новым правилам игры.
В начале сентября Смольный признал, что Петербург, вероятно, не выполнит целевые показатели регионального проекта «Жилье» на 2026 год и обратился в Минстрой РФ с просьбой снизить плановый объем сдачи в эксплуатацию новых жилых домов в городе с 2,6 млн кв. м примерно на 1 млн кв. м.
Фото: Александр Коряков / Коммерсантъ
В начале сентября Смольный признал, что Петербург, вероятно, не выполнит целевые показатели регионального проекта «Жилье» на 2026 год и обратился в Минстрой РФ с просьбой снизить плановый объем сдачи в эксплуатацию новых жилых домов в городе с 2,6 млн кв. м примерно на 1 млн кв. м.
Фото: Александр Коряков / Коммерсантъ
В августе в городе сдали в эксплуатацию 2466 квартир — 138,3% к объему, построенному в августе 2025 года. 17,2 тыс. кв. м было введено в сегменте ИЖС. В Ленинградской области в прошлом месяце введено 3,2 тыс. квартир, на 31,7% меньше, чем за аналогичный период 2025 года. 240,8 тыс. кв. м было построено в частном секторе, что составляет 101,6% от прошлогоднего показателя. К 1 сентября в 47 регионе построили 2,652 млн кв. м жилья — на 8,1% ниже показателя за аналогичный период 2025 года.
После локального оживления в июне устойчивого восстановления спроса пока не произошло, констатирует вице-президент по продажам и сервису группы RBI Дмитрий Фалкин. В Петербурге в августе было зарегистрировано около 2,4 тыс. сделок за месяц — на 26% меньше год к году и на 18% меньше июля. Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», напротив, говорит, что в его компании август показал хороший результат. «Сентябрь проходит спокойно: ажиотажа перед ожидаемым пересмотром условий по семейной ипотеке мы не наблюдаем. Большая часть этого спроса пришлась на август. Сейчас наилучшую динамику показывает премиальный сегмент и комфорт-класс в ценовой категории выше среднего»,— обозначает ситуацию на рынке девелопер.
Основатель Bau City Development Кирилл Сиволобов также подтверждает, что август был достаточно успешным: сумма заключенных договоров в два раза превысила результат августа 2025 года. «Определенное оживление спроса на рынке действительно есть, однако оценивать его нужно с учетом эффекта низкой базы предыдущих периодов,— уточняет игрок рынка.— Говорить о полноценном восстановлении спроса пока преждевременно. Покупатель сегодня крайне чувствителен к финансовым условиям сделки. Стоимость покупки и требования банков к заемщикам достигают пиковых значений: по отдельным программам первоначальный взнос уже достигает 40%».
По данным «Главстрой Санкт-Петербург», в Санкт-Петербурге объем продаж в августе сократился примерно на 18% по сравнению с июлем. «При этом говорить о резком ухудшении рыночной ситуации только по итогам одного месяца было бы преждевременно: динамика спроса в значительной степени связана с текущими ожиданиями покупателей относительно условий ипотечного кредитования»,— объясняет Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург». По его словам, после августовского снижения на рынке действительно наблюдается некоторое оживление спроса, и, вероятно, его интенсивность будет расти по мере приближения к концу сентября. Рынок продолжает учитывать возможное изменение условий семейной ипотеки с 1 октября (ранее аналогичные изменения уже планировались на 1 июля, но были перенесены).
«При этом выраженной разгонной волны спроса мы не наблюдаем. Скорее, происходит изменение его структуры в пользу программы: покупатели стремятся выйти на сделку до возможного ужесточения условий, хотя конкретные параметры изменений пока не объявлены»,— добавляет господин Бушуев.
По мнению Марии Орловой, коммерческого директора ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, гораздо показательнее сейчас изменение географии спроса. В Петербурге в августе зарегистрировано около 2,4 тыс. сделок, а в Ленобласти — около 2,1 тыс.: снижение к июлю составило 15%, но в годовом выражении продажи выросли на 33%. В итоге доля Ленобласти в общем объеме продаж агломерации достигла 46,6%.
Ольга Газеева, заместитель генерального директора по развитию Fizika Development, делится, что в высоком сегменте доля ипотеки упала многократно, сократились и темпы продаж. «Но мы наблюдаем определенное оживление спроса прежде всего в проектах, расположенных в центре Петербурга. Недвижимость в качественных центральных локациях сегодня рассматривается в том числе как инструмент сохранения капитала. При этом структура сделок заметно изменилась: порядка 60% продаж в наших проектах приходится на рассрочку. В условиях дорогой ипотеки именно она стала одним из основных инструментов приобретения недвижимости»,— сказала она.
Коммерческий директор LAR Development (входит в ГК «Запстрой») Евгений Бескровный тоже подтверждает, что в августе продажи в комфорт-классе в группе компаний были сопоставимы с августом прошлого года, а в бизнес- и элитном сегменте превысили прошлогодний показатель примерно на 30%. «Сентябрь показывает заметное оживление спроса на фоне ожидаемого изменения условий семейной ипотеки с 1 октября. По нашим текущим результатам, за первые 17 дней сентября объем обращений по этому инструменту уже превысил показатели каждого из предыдущих трех месяцев. Покупатели, которые имеют возможность оформить семейную ипотеку на действующих условиях, стараются принять решение до изменения параметров программы»,— поясняет девелопер.
Александр Андрианов, первый заместитель генерального директора GloraX, обращает внимание на то, что перераспределение спроса между периодами действительно происходит каждый раз, когда обсуждается изменение параметров «семейной ипотеки»: часть покупателей ускоряет решение о сделке. Но это не означает, что последующие месяцы обязательно окажутся провальными, подчеркивает девелопер. «Если с 1 октября изменений в программе не произойдет и условия для покупателей сохранятся, в четвертом квартале мы, вероятно, увидим рост покупательской активности. Этому будет способствовать и присущий рынку жилья фактор сезонности: четвертый квартал традиционно является одним из наиболее сильных по продажам»,— напоминает господин Андрианов.
Если же условия «семейной ипотеки» будут заметно ужесточены, девелоперы сфокусируются на использовании альтернативных инструментов — рыночной, субсидированной и траншевой ипотеки, а также рассрочек, полагает он. «В этом сценарии мы, скорее, ожидаем, что динамика продаж до конца года выйдет на плато»,— дает оценку первый заместитель генерального директора GloraX.
В начале сентября Смольный признал, что Петербург, вероятно, не выполнит целевые показатели регионального проекта «Жилье» на 2026 год и обратился в Минстрой РФ с просьбой снизить плановый объем сдачи в эксплуатацию новых жилых домов в городе с 2,6 млн кв. м примерно на 1 млн кв. м. Госпожа Орлова считает это обращение закономерным, полагая, что в случае, если плановые показатели будут скорректированы, рынок от этого, скорее, выиграет. «Девелоперы и без того осторожнее подходят к запуску новых очередей, поэтому до конца года я бы ожидала постепенного сокращения объема предложения»,— продолжает она. Господин Бушуев согласен, что снижение активности девелоперов по выводу новых проектов — объективная рыночная тенденция. Даже без официальной корректировки целевых ориентиров рынок уже адаптировался к текущим условиям и сократил объемы нового предложения.
Господин Сиволобов, наоборот, полагает, что сокращение планового показателя по вводу жилья — негативный сигнал для рынка. «Если снижение объемов строительства будет восприниматься как новая норма, может снизиться и заинтересованность государства в дополнительных мерах поддержки девелоперов»,— рассуждает девелопер. Господин Фалкин замечает, что, невзирая на административные планы и их изменения, отрасль физически не может ввести больше жилья, чем построено и готово. По факту объем рынка остается относительно небольшим, экспозиция в Петербурге по числу лотов снижается. «Резкого дефицита в 2026 году мы не ожидаем, но нынешнее снижение запусков формирует риск более ограниченного предложения в 2027–2028 годах»,— отмечает представитель RBI.
Госпожа Газеева указывает, что спрос и покупательская способность сохраняются на рынке независимо от плановых показателей ввода. При этом дефицит заемного финансирования и инфляция приводят к росту стоимости квадратного метра во всех сегментах. «В результате часть покупателей начинает рассматривать вторичный рынок: несмотря на то что цены там также растут, готовое жилье зачастую оказывается дешевле сопоставимого предложения в новостройках. Поэтому сокращающийся спрос на первичном рынке будет перераспределяться в том числе в пользу вторичного жилья»,— резюмирует участник рынка.