Где строить и жить

Как обычно, в последнем номере месяца в рубрике "Замечательная жизнь людей" "Власть" ищет те уголки Земли, которые в наибольшей степени подходят для той или иной человеческой деятельности*. На этот раз речь пойдет о том, где лучше купить дом или квартиру.

При поиске лучшего места для проживания в своей собственной недвижимости стоит руководствоваться прежде всего качеством и безопасностью жизни в разных странах и городах. Вторым важным показателем станет приблизительная стоимость как самой недвижимости, так и проживания. И наконец, немаловажно рассмотреть юридические условия для регистрации и приобретения жилья.

Квартирный вопрос

Чтобы сузить круг поиска наиболее подходящих для проживания городов с нескольких миллионов хотя бы до десятка, имеет смысл отобрать только те, в которых можно чувствовать себя относительно безопасно и комфортно. Составлением рейтинга уровня жизни в разных городах мира занимаются многие исследовательские центры. Среди них одним их самых авторитетных считается рейтинг американского бюро Mercer Consulting. В своих оценках оно опирается на 39 показателей, которые учитывают политическую и социальную среду в городе, его экономическое положение и состояние медицинских и образовательных учреждений. Помимо этого, аналитики из Mercer оценивают степень развития транспорта, обслуживающую инфраструктуру города (то есть электрические и водопроводные сети), а также места для отдыха и торговые площади. В общем, в поле зрения исследователей попадает почти все — от политической стабильности до пробок на дорогах.

В 2007 году бюро Mercer проанализировало положение дел в 215 крупных городах мира. В итоге в первой десятке оказались три швейцарских города — Женева, Цюрих и Берн, три немецких — Дюссельдорф, Франкфурт и Мюнхен, и по одному городу из Канады, Австрии, Новой Зеландии и Австралии — это, соответственно, Ванкувер, Вена, Окленд и Сидней (см. таблицу). В конце списка оказались такие города, как Браззавиль (Конго), Банги (ЮАР) и, на последнем месте, Багдад, что вполне предсказуемо. Авторы доклада отмечают, что в последнее время разрыв в уровне жизни между городами-лидерами и аутсайдерами становится все больше. "В некоторых регионах ситуация улучшается, однако сохраняется контраст между теми городами, где общее качество жизни высокое, и теми, что погружены в политический и экономический беспорядок",— утверждают специалисты Mercer.

Что ж, ограничим наше исследование десяткой лучших, по мнению Mercer, городов и попытаемся выяснить, в каком из них наиболее доступное жилье. Для этого сравним стоимость одного квадратного метра в квартире площадью около 80 кв. м, расположенной в центре города. Самые хорошие города — Цюрих и Женева — оказываются и самыми дорогими, за один квадратный метр там придется заплатить около €5 тыс. Немногим меньше обойдется покупка жилплощади в австралийском Сиднее, где за квадратный метр просят в среднем €4200. А вот самыми экономичными в этом плане можно признать немецкие Дюссельдорф и Франкфурт, в которых цена одного квадратного метра в квартире в центре колеблется от €1800 до €2800. И практически такой же уровень цен наблюдается в новозеландском Окленде.

Что касается Москвы, то ее ситуация выглядит крайне интересной. В рейтинге Mercer она оказалась на 171-м месте (на одну позицию выше, чем за год до этого). Однако по уровню цен на жилье в центральных районах города (Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды) Москва уступает только Нью-Йорку и Лондону: стоимость квадратного метра достигает €8300.

Таким образом, выбирая себе квартиру, стоит обратить внимание на немецкие города Дюссельдорф и Франкфурт и на Окленд в Новой Зеландии, где при высоком уровне удобства и безопасности сохраняются довольно низкие цены на недвижимость.

Жизнь по карману

Впрочем, одной только покупкой жилплощади расходы на проживание не ограничиваются. В отобранной "десятке лучших" городов существует довольно ощутимый разброс цен на основные товары. Бюро Mercer взялось исследовать и его, составив список из 143 самых дорогих городов мира. В своих оценках американское бюро учитывает расходы более чем на 200 товаров и услуг, среди которых транспорт, развлечения, продукты питания, одежда и товары для дома.

Безоговорочным лидером в этом рейтинге уже второй год подряд является Москва. Взяв за точку отсчета Нью-Йорк и присудив ему 100 баллов, эксперты оценили дороговизну пребывания в Москве в 134,4 балла. По их мнению, главными причинами этого стало укрепление курса рубля относительно американского доллара, а также непрекращающийся рост цен как на покупку, так и на аренду квартир. Вслед за российской столицей следуют Лондон (126,3 балла) и Сеул (122,4). А на последней строке списка оказался город Асунсьон (Парагвай), набравший 50 баллов — другими словами, затраты на проживание там почти в два с половиной раза меньше, чем в Москве.

Несмотря на то что Женеву и Цюрих, по мнению Mercer, можно назвать самыми предпочтительными городами Европы, они не самые дорогие. В рейтинге они оказались на седьмом и девятом местах, набрав 109,8 и 107,6 баллов соответственно. Общий уровень цен на континенте оказался выше только в Лондоне и в датской столице Копенгагене (шестое место, 110,2 балла).

А вот немецкие Франкфурт и Дюссельдорф опустились в списке Mercer гораздо ниже: они заняли 40-ю и 45-ю позиции, что, впрочем, только прибавляет им очков в рейтинге "Власти". По результатам исследования выяснилось, что цены в этих городах одни из самых низких в Европе. Их отделяют около 12 баллов от столицы Болгарии Софии, которая была признана наименее дорогим европейским городом (108-е место в общемировом рейтинге, 72,5 балла).

Один из лидеров по качеству жизни Ванкувер по уровню цен, тем не менее, уступил большинству европейских городов. Он занял 89-ю строчку, благодаря низкому уровню инфляции (в прошлом году она составила всего около 2%) и падению курса канадского доллара относительно евро. Однако из всех городов "десятки лучших" наименьшие затраты сулит новозеландский Окленд, набравший только 73,9 балла и оказавшийся на 99-й строке рейтинга. Интересно, что в соседней Австралии город Сидней, уступающий Окленду в рейтинге качества жизни, поднялся по уровню цен 21-е место, обогнав многие европейские столицы.

Таким образом, город Окленд, расположенный на севере Новой Зеландии, может предложить своим жителям не только комфортное, но и относительно дешевое проживание.

Где трава зеленее

При определении самого привлекательного места в мире для покупки собственного дома имеет смысл также отфильтровать неблагополучные страны. Для этого можно воспользоваться мировым индексом качества жизни, который каждый год публикует Организация объединенных наций в рамках своей "Программы развития". В отличие от индекса бюро Mercer, призванного оценить характеристики городов с бытовой точки зрения, рейтинг ООН составляется на основе трех фундаментальных показателей развития страны — ожидаемой продолжительности жизни при рождении, уровне грамотности среди населения и ВВП на душу населения.

Десятка лидеров рейтинга ООН выглядит так: в первую тройку вошли Исландия, Норвегия и Канада, вслед за ними следуют Австралия, Ирландия, Швеция, Швейцария, Япония, Нидерланды и Франция.

Разумеется, высокие достижения той или иной страны в этих сферах не означают, что ее жители вовсе не сталкиваются с экономическими или социальными проблемами. Однако они позволяют с большой долей уверенности сказать, что в стране развита медицина и есть доступная система образования, а также разработана инфраструктура, включая транспортную и электрическую сети.

К сожалению, исследование ООН не затрагивает такого важного вопроса, как юридическая система, защищающая права собственности. Но такого рода оценки ежегодно публикуются в докладах американской организации "Международный индекс прав собственности". Одной из составляющих ее общего рейтинга является защита физической собственности (в дополнение к политической и юридической стабильности и защите интеллектуальной собственности). В последнем докладе этой организации в десятку стран-лидеров вошли только пять государств, отобранных нами по критерию качества жизни. Все они европейские — это Норвегия, Нидерланды, Швеция, Ирландия и Исландия. Их законодательство в области регистрации и защиты прав физической собственности заслужило самые высокие оценки.

Таким образом, критерию высокого качества жизни соответствуют в основном европейские страны, из которых только пять — Норвегия, Нидерланды, Швеция, Ирландия и Исландия — могут похвастаться отлаженной системой защиты прав собственности.

Что нам стоит дом купить

Теперь следует разобраться, в каких странах из пяти оставшихся покупателя загородной недвижимости ждут самые низкие налоги на ее приобретение. В некоторых государствах налоговое бремя может составлять до 25% от величины сделки, как это, например, происходит в России. Сюда включается оплата услуг риэлтера и нотариальной конторы, а также налог на добавленную стоимость. Эти затраты, разумеется, берет на себя и продавец (как, например, уплату НДС). Однако в конечном итоге они все равно становятся проблемой покупателя, потому что дополнительные затраты продавцы компенсируют повышением цен на жилье.

В Нидерландах налоги, которые платит покупатель недвижимости, составляют 9-11% от стоимости сделки. Еще 2-3% платит продавец. По сравнению с Россией, подобное налоговое бремя можно считать довольно легким. Однако в таких странах, как Ирландия и Швеция, покупатель и продавец вместе в среднем платят и того меньше --около 6,5% от суммы сделки. В Ирландии, правда, налог может возрасти, если стоимость покупаемой недвижимости выше €127 001. До этого порога никаких дополнительных плат не взимается, но при его превышении придется потратить 3% от цены дома, а если стоимость жилья составит более €635 тыс.— то уже 9%. Самые благоприятные условия для покупки загородного дома созданы в Исландии. Там сумма налогов находится на уровне 2,4%.

После того как покупка совершена, встает вопрос о том, какие налоги придется платить во время проживания в новом доме. В Нидерландах они одни из самых высоких в Европе и составляют 23,6% от заработной платы (выше только в Польше и Дании, где налоги достигают почти 30%). В Швеции и Норвегии средняя сумма налогов лишь немногим меньше — 21,9% и 18,4% соответственно. А Исландия может похвастаться щадящим налоговым режимом, который предусматривает выплаты в размере всего 6% от заработной платы.

Таким образом, приобретение загородной недвижимости повлечет за собой наименьший объем дополнительных расходов в Исландии.

Сухой остаток

При желании купить квартиру наиболее целесообразно сделать это в Новой Зеландии, в относительно недорогом, но комфортном городе Окленд. А своим собственным домом лучше обзавестись в Исландии, где эффективная защита прав собственников и высочайшее качество жизни сочетаются с низкими ставками налогообложения при покупке недвижимости.

ЕГОР НИЗАМОВ

*Материалы о том, где лучше родиться, учиться, заниматься наукой и бизнесом см. в NN3, 7, 12 и 16 "Власти" за 2008 год.

*Показатели Нью-Йорка приняты за 100 баллов.

**В квартире площадью около 80 кв. м в центральном районе города.

Источник: доклад исследовательского бюро Mercer Consulting (2007 год) и материалы сайта www.globalpropertyguide.com.

*Показатель с учетом экспертной оценки защиты прав собственности, простоты их регистрации и доступности банковских займов.

Источник: доклад организации "Международный индекс прав собственности" (2008 год).

*Годовое изменение цен на недвижимость без учета инфляции (данные с 2006-го по 2008 год).

Источник: доклад ООН о качестве жизни на планете (2007 год) и материалы сайта www.globalpropertyguide.com.