Сколковское направление — своеобразный компромисс между Москвой и загородом. С одной стороны, удобное транспортное сообщение с Москвой, с другой — не стоит питать иллюзий о том, что на удаленности 1-3 км от города может быть хорошая экология. По мнению экспертов, тупиковое шоссе с рекордно короткой протяженностью 6 км ждет судьба микрорайона Куркино — многоквартирная малоэтажная застройка и таунхаусы.
История вопроса
Сколковское направление получило свое название из-за располагавшегося здесь села Сколково, появившегося на картах Москвы в XVII веке. В советское время район приглянулся высшему руководству страны. Для строительства резиденций члены советского правительства облюбовали единственную лесную по этому направлению местность — у поселка Заречье, на правом берегу реки Сетунь. Здесь располагались, к примеру, дачи Леонида Брежнева и министра иностранных дел Андрея Громыко. "После того как руководство страны облюбовало Сколковское шоссе, начало развиваться транспортное сообщение небольшого района с городом",— говорит гендиректор "Дом.ру-Столица" Михаил Мазаев. Как только была построена дорога, остальные населенные пункты этого направления также получили развитие в дачном направлении: поселки Марфино и Сколково. Но характер застройки этих "полевых" участков был уже совершенно иным: по 6-10 соток на каждого со всеми вытекающими последствиями. "В результате, элитный статус направления был потерян",— добавляет Михаил Мазаев.
Сегодня рынок недвижимости Сколковского шоссе развивается также неравномерно. С одной стороны, это шоссе имеет все шансы стать элитным направлением. Во-первых, запад области считается экологически более благополучным, чем другие направления области. Плюс — непревзойденно скромные размеры шоссе, протяженность которого составляет всего 6 км. А одно из главных достоинств Сколковского шоссе — транспортная доступность данного направления: выезд в город осуществляется на незагруженную часть МКАД или через Вяземскую улицу на Можайское шоссе. Однако, замечает замдиректора по инвестициям компании "Вика-девелопмент" Алексей Дзебоев, на Сколковском шоссе наблюдается дефицит лесных участков, что не дает возможности рассматривать его как одного из лидеров элитного загородного строительства. "Основная застройка Сколковского изначально не соответствует классу de luxe",— добавляет управляющий директор компании "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский. По его словам, стоимость земли в данном направлении составляет в среднем $30-50 тыс. за сотку, что для западного направления есть так называемая "средняя температура по больнице". Для сравнения, участки в районе Жуковки продаются по $100-150 тыс. за сотку.
Объекты вторичного рынка, по словам директора аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль" Владислава Луцкова, сегодня продаются лишь в Заречье ($4-6 тыс. за кв. м) и Марфино (от $2,120-3,8 тыс. за кв. м). В двух других поселках этого направления, Сколково и Немчиново, сегодня нет ни одного предложения. По данным аналитиков "Миэль", в марте 2008 года средняя цена жилья по Сколковскому шоссе составила $4,381 тыс. за кв. м. "Это на 21% выше, чем в целом по Одинцовскому району",— замечает Луцков. В принципе, уровень цен вполне соответствует московскому.
По брежневским мечтам
Впрочем, не везде цены на Сколковском соответствуют "средней температуре". "В "Кунцево-4" они зачастую выше, чем в Жуковке или Барвихе",— замечает заместитель гендиректора компании "Новый город" Наталья Ветлугина. "Кунцево-4" — это охраняемая территория бывшего дома отдыха, принадлежащего управделами президента РФ. Площадь территории составляет порядка 100 га. Сегодня этот объект управлением никак не анонсируется, по сведениям участников рынка, несколько лет назад он был приватизирован.
Юридический адрес "Кунцево-4": поселок Завидово, улица Сосновая. Сегодня на этой охраняемой территории расположены шесть многоквартирных домов, два внутренних поселка таунхаусов и несколько коттеджей, а также полная инфраструктура дома отдыха: детский сад, школа, ресторан, спорткомплекс с бассейном, конюшня, автомойка и многое другое. "Можно выделить, что жилье, построенное в этом месте, относится к 90-м годам,— говорит Наталья Ветлугина.— Строили очень качественно, и, в отличие от той же Рублевки, в "Кунцево-4" не встретишь объектов, где вместо нормальной канализации закопанная в землю цистерна". Правда, на вторичный рынок объекты, расположенные внутри охраняемой территории, попадают нечасто. Максимум, не больше двух в год. Иногда выходят на рынок и земельные участки. По словам Ветлугиной, недавно продавался участок площадью 12 соток по цене $2,4 млн. При этом правоустанавливающие документы на землю были весьма сомнительны. "Одна часть участка отдавалась в собственность, а другая в аренду",— говорит она.
Застройщики, по словам специалиста департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Алексея Гуртикова, обратили внимание на Сколковское шоссе примерно в 2000 году. Однако на территории правительственных дач построен лишь комплекс "Земляничная поляна", представляющий собой дом переменной этажности (5-8 этажей) на 36 квартир площадью 150-550 кв. м. Жилье в нем продается по цене $8 тыс. за кв. м. Впрочем, расположенные неподалеку от комплекса гаражи и котельная санатория управделами президента существенно снижают привлекательность этого объекта. С другой стороны, особого выбора нет.
Многоэтажки или Гарвард?
Основные предложения первичного рынка сосредоточены в расположенных рядом с домом отдыха территориях Московского международного университета и поселка Заречье. В частности, это расположенный в Заречье жилой комплекс "12 месяцев". Комплекс представляет собой 12 трехэтажных домов, а стоимость кв. м — от $4 тыс. "Имидж, история, экология делают это место очень соблазнительным для застройщиков малоэтажного жилья бизнес-класса,— говорит Ветлугина.— Скорее всего, его ждет судьба района Куркино". Сколковское уже активно застраивается малоэтажками, при этом их высота все растет. Например, на конец этого года намечена сдача ЖК "Грюнвальд", состоящего из 13 шестиэтажных домов, а к 2013-му будет построен комплекс "Заречье", где высотность корпусов уже от 7 до 9 этажей.
По мнению управляющего ЗАО "Мосстройреконструкция" Ивана Романова, выше 9 этажей многоэтажки в Сколково расти не будут. Если бы этот район позиционировался в сегменте экономкласса, рассуждает он, то в этом случае застройка Сколково догнала бы московские высотки. "Ведь недорогим жилье может быть в том случае, если на дорогой земле его будет много,— рассуждает Романов.— Но направление позиционируется как элитный пригород, поэтому этажность должна определяться, прежде всего, тем как объект впишется в природный ансамбль". По мнению Романова, основная застройка в Сколково будет в 6-8 этажей.
Впрочем, элитные перспективы района не очень сопоставляются с перспективами массовой застройки. "Большие планы на застройку Сколковского шоссе у группы "Абсолют", которая планирует построить в районе поселка Заречье около 500 тыс. кв. м недвижимости",— добавляет директор по маркетингу Urban Group Ольга Кисарина.
Планируется строительство и на участке компании Millhouse Capital, принадлежащей Роману Абрамовичу. Правда, здесь хотят возвести не жилой комплекс, а Московскую школу управления. По мнению Евгения Скоморовского, на Сколковском шоссе можно было бы сконцентрировать несколько учебных заведений, сделав там своеобразный Гарвард.