Цвет обоев, марка стиральной машины, форма унитаза и наличие дизайнерского дивана так же влияет на арендные ставки, как вид из окна или близость парка. Но если последние факторы никак не поддаются влиянию арендодателя, то, отремонтировав и обставив квартиру как надо, можно сдать ее существенно дороже.
Цена адекватности
Каким бы качественным ни был ремонт, перевести квартиру в более высокий класс он не поможет. Ванна за $15 тыс. в квартире бизнес-класса не сделает ее элитной, однако адекватная "начинка" квартиры поможет сдать ее быстрее и дороже.
"Возьмем, например, три двушки в 10 минутах ходьбы от станции метро "Академическая",— говорит первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова.— Квартира в 12-этажном панельном доме на улице Большая Черемушкинская с маленькой кухней, несвежим ремонтом, наборной мебелью и холодильником сдается за 30 тыс. рублей в месяц. Квартира в 17-этажном панельном доме на этой же улице с качественным ремонтом, новой сантехникой, гарнитурной мебелью, телевизором, холодильником, стиральной машиной сдается за 57 тыс. рублей. А квартира на соседней улице в 17-этажном, но монолитном доме с евроремонтом, гарнитурной мебелью и бытовой техникой сдается уже за 75,5 тыс. рублей".
Готовя квартиру к сдаче, первым делом надо решить, какую сумму потратить на ремонт: если пожадничать, можно продешевить с арендой, если сделать слишком шикарный ремонт, велик риск, что арендные платежи покроют его стоимость очень нескоро.
Кроме того, вложив в ремонт и оборудование слишком много, собственник хочет "отбить" потраченные деньги и завышает цену аренды. В результате квартира "зависает".
Экономкласс: чувство меры
По расчетам руководителя департамента аренды компании IntermarkSavills Ирины Полуниной, вкладывать в ремонт таких квартир имеет смысл от $200 до $500 за кв. м. Если дом имеет класс ниже среднего, полностью оборудовать квартиры под аренду смысла и вовсе нет, поскольку вложения в ремонт не оправдаются.
Но все же, кое-какие работы придется проделать. Подробные указания дает Ирина Полунина: "Нужно установить стальную входную дверь и стеклопакеты. На стенах не обязательно накат, могут подойти светлые однотонные обои. На полу — ламинат. Ванную оснастить качественной сантехникой. На кухне должно быть только необходимое: плита, духовка, вытяжка, холодильник, электрочайник. Желательна встроенная кухонная мебель и бытовая техника".
Стоимость аренды отремонтированной с чувством меры квартиры в зависимости от места расположения, по данным Ирины Полуниной, может составлять от $1500 (двушка) до $3500 (три и более комнаты) в месяц. Стоимость же аренды квартиры без ремонта составит от $700 до $2000 в месяц.
Бизнес-класс: внимание к деталям
На ремонт квартиры бизнес-класса Ирина Полунина считает необходимым потратить от $300 до $700 за кв. м. Затраты могут возрасти, если квартира требует перепланировки — например, оборудование дополнительного санузла, объединение кухни с гостиной и создание гардеробных комнат.
Главное отличие от обустройства квартиры экономкласса — внимание к деталям, делающим жизнь арендатора более комфортной. Ирина Полунина, например, рекомендует оснастить входную дверь видеодомофоном. На окна поставить тройные стеклопакеты, на стены поклеить либо светлые однотонные обои, либо обои под покраску. Пол настелить паркетный, либо ламинат высокого качества. Санузлы оснастить качественной сантехникой, в дополнение ко всему установить водонагреватель и подогрев полов в тех местах, где будет плитка. Установить кондиционеры.
Определенным требованиям должна соответствовать бытовая техника. По мнению Марии Жуковой, она должна быть той марки, которая в сознании большинства людей ассоциируется с более высоким качеством и надежностью, например, Bosh.
Стоимость аренды такой квартиры в зависимости от месторасположения, по данным Ирины Полуниной, составляет от $3000 (двушка) до $7500 (три и более комнаты) в месяц. Стоимость аренды без ремонта составит от $700 до $2000 в месяц.
Элитный класс: эксклюзивный подход
На ремонт квартиры в элитном сегменте стоит тратить от $700 до $1200 за кв. м. Ремонт должен быть эксклюзивным с привлечением дизайнеров, использованием натуральных отделочных материалов, в квартире обязательна бытовая техника ведущих производителей, ассоциирующихся с элитной продукцией.
"Для элитной недвижимости обязательны идеально оштукатуренные и окрашенные в нейтральные тона стены, натуральный штучный паркет, дорогие материалы отделки санузлов, деревянные трех- четырехслойные стеклопакеты, дорогие двери (межкомнатные двери — очень важный элемент дизайна) из натурального дерева",— говорит Мария Жукова. "Натуральный материал не обязательно предполагает натуральный цвет, это уже зависит от дизайна,— уточняет директор департамента городской недвижимости компании "Усадьба" Екатерина Батынкова.— Минимальный набор оборудования для квартиры элитного уровня: стиральная и сушильная машины, посудомоечная машина, холодильник, плита, духовой шкаф, для меблированных квартир — набор hi-fi оборудования. Кроме того, квартира должна быть оснащена системой вентиляции, кондиционирования и климат-контроля, системой независимого нагрева воды в санузлах".
Стоимость аренды такой квартиры в зависимости от месторасположения, по данным Ирины Полуниной, может составить от $3500 (двушка) до $12 000 (три и более комнаты) в месяц.
Ничего лишнего
Отделывая, оборудуя и обставляя квартиры по своему разумению, арендодатели часто совершают ошибки, а потом удивляются, почему жилье не сдается.
"У нас было предложение в хорошем элитном доме, квартиры в котором пользовались большим спросом,— вспоминает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.— Квартира была полностью оборудована в классическом стиле, изобиловала картинами, фресками и пр. Из-за такой меблировки она долго простаивала. В итоге собственнику пришлось арендовать склад и вывезти туда всю мебель. Квартира сдавалась практически пустая".
Привлечение профессионального дизайнера с именем не всегда гарантирует успешную сдачу. Например, Ирина Полунина вспоминает очаровательную квартиру на Патриарших прудах, стены в которой покрасили так: белая кухня, серая гостиная, красный коридор, синяя детская, зеленый кабинет, ярко-желтая хозяйская спальня.
"Несмотря на все свои достоинства — сказочное расположение, конкурентоспособную цену, хорошее качество ремонта, квартира долго не сдавалась. При этом мы ее показывали по несколько раз в день! Некоторые клиенты были готовы арендовать квартиру, если хозяин перекрасит стены в один, спокойный цвет. Некоторые были готовы сделать это сами и за свой счет. Однако хозяин не соглашался, мотивируя это тем, что работал очень известный дизайнер,— рассказывает Ирина Полунина.— В итоге квартира простояла на рынке около полугода, и хозяин дал согласие на перекраску всех стен в квартире в белый цвет. Квартира была сдана с первого показа. Чтобы не оказаться в такой ситуации, очень важно сообщать дизайнеру, что квартира готовится для сдачи в аренду".
Еще одна распространенная ошибка — чрезмерное увлечение евроремонтом. ""Вычищенные" квартиры с тотальным евроремонтом безлики,— утверждает руководитель дизайн-студии MuGu-Interiros Анна Муравина.— Пластиковые окна, ламинат на полу, шкафы-купе и галогеновые точечные светильники превращают жилье в подобие офиса и способны убить уникальность квартиры. Особенно если речь идет о квартирах в сталинских домах с дубовыми полами, высокими потолками с лепниной, широкими подоконниками и старыми чугунными радиаторами. Я знаю много людей, которые хотели бы снять подобную квартиру (особенно среди иностранцев), но не могут найти жилье, не испорченное евроремонтом. Меняя в подобных квартирах окна, потратьте деньги на стеклопакеты с деревянными рамами, и старайтесь, чтобы квартира выглядела слегка подновленной, а не полностью переделанной. Лучше отциклевать старый пол и отремонтировать высокие крашеные двери, чем все заменить".
Обстановка по требованию
Меблировка квартиры — отдельная статья расходов. В некоторых случаях можно на мебель не тратиться вообще. Как сообщает Мария Литинецкая, чаще всего без мебели сдаются квартиры большого метража с несколькими спальнями, такие снимают иностранцы. "Если это экспаты, то зачастую они приезжают в Москву на несколько лет и привозят свою мебель,— объясняет она.— Кроме того, не всегда заранее известно, какую функцию будут выполнять та или иная комната. Поэтому, в таких квартирах обычно оборудуется только кухня, санузлы и гардеробные комнаты или основные зоны (гостиная и основная спальня)".
Чем больше площадь квартиры, тем чаще ее сдают без мебели, а в элитном сегменте многие арендаторы предпочитают квартиры сразу после ремонта, чтобы стать первыми жильцами.
Например, как рассказывает Ирина Полунина, цена аренды пустой квартиры в новом доме, в районе Красной Пресни, площадью около 200 кв. м, со светлыми стенами и без мебели, при наличии современного кухонного гарнитура, полного комплекта бытовой техники, двух санузлов и подземного паркинга составляет $12-14 тыс. В соседнем же доме практически такая же квартира, однако полностью обставленная мебелью "Версаче", простаивает уже несколько месяцев, несмотря на свою привлекательную цену — $10 тыс. в месяц.
Однако из этого правила могут быть исключения, особенно это касается очень больших и очень дорогих квартир. Как объясняет Екатерина Батынкова, дизайн таких квартир часто разрабатывается архитектором и дизайнером совместно, вместе с предметами будущей меблировки, с учетом всех расстояний между окнами, дверями и т. д. Подобрать для дизайнерской квартиры мебель или рассчитывать на то, что подойдет мебель арендатора, очень сложно. Поэтому такие квартиры лучше предлагать "под ключ".
Как же понять, покупать ли мебель, и если покупать, то какую? Как объясняет Ирина Полунина, небольшие квартиры, даже трешки, пользуются большим спросом, если они полностью укомплектованы мебелью и бытовой техникой. В двухкомнатных квартирах общей площадью менее 100 кв. м это особенно актуально, так как потенциальные клиенты, как правило, ездят на просмотры с чемоданом и готовы к заселению. А вот большие четырехкомнатные квартиры для больших семей предпочтительно сдавать без мебели. Однако если мебель уже есть, вывозить ее не стоит: иногда встречаются клиенты, которым нужна большая и полностью меблированная квартира. Но для ускорения сдачи квартиры в аренду лучше написать в объявлении, что по согласованию с клиентом мебель может быть вывезена.
Окупаемость вложений в ремонт
|