За апрель и первую половину мая цены на московское жилье росли менее высокими, чем раньше, темпами (4-5%), но по-прежнему рост цен остается значительным, а спрос — активным. Факторов, которые могли бы в относительно близком будущем способствовать снижению стоимости жилья, не наблюдается. Скорее наоборот.
Недавно было заявлено, что определены адреса перспективных территорий массового жилищного строительства в 2008-2010 годах в Москве. Также в ближайшее время Москомархитектурой должен быть подготовлен список объектов для разработки в ближайшие два года проектов планировки комплексной застройки территорий за счет бюджета города Москвы. Решение этих вопросов будет направлено на выполнение городских социальных жилищных программ в период до 2012 года. Соответственно, еще более сократится доля жилья, поступающего в открытую продажу.
Также в апреле появилась информация о том, что в Госдуме разрабатывается законопроект "О государственных гарантиях защиты прав граждан--соинвесторов строительства". Документ должен будет гарантировать гражданам, что в том случае, если они вложили денежные средства в строительство жилья до 2005 года, а застройщик не выполнил свои обязательства, этим гражданам государство гарантирует получение жилья.
Безусловно, решение проблем дольщиков и строительство социального жилья — положительные явления. Но, как обычно, они, скорее всего, будут способствовать дальнейшему плавному повышению цен.
Мнения участников рынка
Светлана Третьякова, генеральный директор компании "Оргстройинвест":
— За прошедшие полтора месяца опережающими темпами росли цены на жилье экономкласса. Вот пример по Южному округу: с начала апреля по середину июня в строящемся панельном доме цена квадратного метра выросла со 115 тыс. рублей до 140 тыс. При этом в возводимом по соседству монолитно-кирпичном доме минимальная цена увеличилась со 133 тыс. до 134 тыс. Конечно, имеет значение то, что за это время в панельном доме значительно увеличилась степень готовности. Однако в целом это говорит об увеличении минимальной цены "входного билета" на московском рынке жилья. Сейчас эта цена уже превысила четверть миллиона долларов.
Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век":
— За апрель--май рост цен на жилье составил 4-5% как по Москве, так и по Московской области. Кризиса ликвидности, о котором говорят некоторые эксперты, в данный момент не наблюдается, что подтверждается и непрерывным удорожанием квадратного метра с начала года. Основная тенденция — продолжающийся рост себестоимости строительства и, соответственно, стоимости квартир в новостройках. Основным сдерживающим фактором для увеличения объемов возводимого жилья является сегодня дефицит инфраструктурных мощностей. Задел, который оставила нам советская экономика, постепенно исчерпывается. Энергетика, тепло- и водоснабжение работают на пределе своих возможностей. В результате площадок под застройку становится меньше. Дальнейшие перспективы девелоперов связаны в основном с комплексной реконструкцией кварталов и освоением промышленных и транспортных территорий. В ближайшие месяцы мы ожидаем плавного повышения цен в пределах инфляции издержек по строительному направлению. Стоимость квадратного метра начинается на московских объектах со 140 тыс. рублей.
Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК "Конти":
— В апреле темпы роста цен на городскую недвижимость были несколько ниже, чем в марте. Средний прирост цен в апреле составлял 0,7-1,3% в неделю. В целом за прошлый месяц столичная жилая недвижимость подорожала на 4,5-5,5%. Вместе с тем в связи с резким приростом стоимости недвижимости в течение первых трех месяцев (цены выросли примерно на 15%) на столичном рынке вполне возможно такое развитие ситуации, при котором оставшаяся часть года будет характеризоваться стабилизацией.
В настоящее время на рынке недвижимости наметилась тенденция к увеличению объемов предложения жилья на рынке. Предполагаем, что к июлю-августу количество квартир, выставленных на продажу, может возрасти.
Говоря о ситуации на вторичном рынке недвижимости, следует отметить, что стоимость квадратного метра на сегодняшний день продолжает расти, динамика цен очень высокая. Вместе с тем предложение весьма ограниченно, а спрос остается очень высоким. Однако хочу заметить, что ведение аналитики по вторичному рынку является достаточно затруднительным, поскольку сегодня на рынке очень мало реальных предложений.
Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty:
— В апреле на рынке жилой недвижимости Москвы продолжала сохраняться активность как продавцов, так и покупателей. Рост стоимости квадратного метра, как и в предыдущие месяцы, составил 1,5-5%, который варьируется в зависимости от сегмента рынка, а также ряда других факторов.
По мнению наших экспертов, активность объясняется тем, что многие из тех, кто планировал приобрести квартиру в прошлом году, не смогли это сделать из-за серьезного сокращения объема предложения. К лету ожидается понижение темпа роста цен недвижимости невысокого качества, а стоимость объектов бизнес-класса и элитных будет стабильно расти на 2-3% в месяц, поскольку этот сегмент рынка более стабилен. В результате к концу года ожидается больший прирост стоимости недвижимости высокой ценовой категории по сравнению с жильем экономкласса.
В вышеуказанный период мы не отметили появления каких-либо новых тенденций на рынке жилой недвижимости. Объем предложения на первичном рынке элитных квартир практически не увеличился. Что касается жилья экономкласса, то аналитики отмечают рост числа предложений на 2-3%, но существенно повлиять на ситуацию на рынке такое увеличение числа квартир, выставленных на продажу, безусловно, не может. Более того, многие дома, возведение которых началось в прошлом году, были отданы под городские социальные программы, то есть фактически ушли с рынка. Поэтому еще немало времени придется дожидаться таких объемов предложения, которые удовлетворяли бы спрос на рынке жилой недвижимости.
Андрей Бекетов, независимый аналитик рынка недвижимости:
— По итогам апреля можно констатировать, что пик роста цен завершен и дальнейшее повышение цен высокими темпами, вероятнее всего, осталось позади. При этом необходимо отметить, что уровень прироста цен в 4,5% в апреле все равно остается высоким. Более всего поднялись цены на жилье невысокого качества, расположенное в менее престижных районах города. Это косвенно говорит о том, что предел покупательной способности на дорогое жилье и жилье, относящееся к среднему ценовому диапазону, уже подходит к своему максимуму и потенциальные покупатели вынуждены проявлять интерес к низшему ценовому сегменту. Можно предположить, что в мае темпы роста цен опять снизятся. В том числе и в наиболее дешевом сегменте рынка.