У девелоперов развиваются многофункциональные комплексы
К 2030 году в Петербурге построят девять проектов смешанного назначения
В течение ближайших четырех лет петербургские девелоперы построят девять многофункциональных проектов (МФК) общей площадью 324,6 тыс. кв. м, подсчитали аналитики Bright Rich | CORFAC International. До этого девелоперы развивали в основном жилые монопроекты. Сами застройщики говорят, что тренд не полностью обусловлен непростой ситуацией на жилищном рынке, и видят в тенденции скорее более осознанный подход к комплексному освоению территорий.
Комплекс товарищества механического производства обуви «Скороход»
Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ
Комплекс товарищества механического производства обуви «Скороход»
Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ
Пять проектов МФК предполагают реновацию существующих зданий, констатируют эксперты Bright Rich | CORFAC International. В их числе реконструкция фабрики «Скороход» на Заставской улице («Охта Групп) и НИИ «Источник» (ГК «Бестъ») на Петроградской стороне. Кроме того, ГК «КВС» собирается провести редевелопмент бывшего СИЗО «Кресты» на Арсенальной набережной, а девелопер «Арсенал» — Института им. Вавилова.
Еще четыре проекта относятся к новому строительству. Hansa Group намерена реализовать два новых проекта рядом с Удельным парком и Московскими воротами. Ввод этих объектов обеспечит около трети нового предложения в сегменте МФК. Bau City Development ведет строительство комплекса на улице Фучика, а ГК «Полис» — на Цветочной улице.
«На фоне охлаждения на рынке жилья девелоперы ищут новые направления для развития и способы диверсифицировать риски. МФК позволяют совместить в одном проекте несколько источников дохода, снизив зависимость от конъюнктуры отдельных сегментов. Дополнительным конкурентным преимуществом становится развитая инфраструктура, которая повышает привлекательность и ликвидность таких объектов»,— комментирует тренд сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», полагает, что данная тенденция обусловлена как снижением спроса на рынке новой недвижимости, так и рядом ограничений на строительство жилых зданий на тех или иных участках. «Девелоперы рассматривают подобные проекты как поддерживающие инвестиционный цикл, но не требующие серьезной диверсификации бизнес-процессов или ухода в другие специализированные направления»,— объясняет игрок рынка.
Основатель Bau City Development Кирилл Сиволобов убежден, что тренд на многофункциональность нельзя рассматривать исключительно как реакцию девелоперов на текущую ситуацию на рынке. Такой формат позволяет прежде всего диверсифицировать сам продукт и создать в рамках одного проекта несколько разных сценариев использования недвижимости, ориентированных на разные аудитории. Это может быть классическое жилье для постоянного проживания, рентные апартаменты и классические офисы как инвестиционный продукт, апартаменты высокого класса для собственного проживания. «В результате девелопер работает сразу с несколькими группами покупателей, а сам объект получает более разнообразную внутреннюю инфраструктуру. К тому же в таких проектах зачастую более привлекательные цены для инвесторов, чем в монопроектах»,— отмечает девелопер.
Евгений Бескровный, коммерческий директор LAR Development (входит в ГК «Запстрой»), тоже думает, что корректнее говорить не о полноценном переходе девелоперов от монопроектов к МФК, а о появлении дополнительного направления. Для большинства компаний жилое строительство по-прежнему остается базовым бизнесом. Примеров, когда крупный жилой девелопер полностью отказался от строительства жилья и перешел исключительно к МФК, немного. «Скорее компании начинают более комплексно подходить к развитию территорий: анализируют, что необходимо будущему району, какие сервисы будут востребованы и какие функции способны усилить ценность объекта в конкретной локации. За счет этого проект получает несколько источников спроса и дохода, а сама территория становится более активной и комфортной»,— рассуждает эксперт.
При этом господин Бескровный обращает внимание, что МФК являются значительно более сложным продуктом, чем монопроекты. Здесь необходимо заранее определить и просчитать баланс функций, транспортную нагрузку, логистику, парковочную инфраструктуру, инженерные решения и эффективную сервисную модель. Отдельного внимания требует будущая эксплуатация комплекса. «Если хотя бы одна из функций присутствует формально и не реализована на должном уровне, полноценной синергии не возникает. Особенно если речь идет о механическом соединении разных функций без единой концепции»,— подчеркивает девелопер. Он добавляет, что в дальнейшем тренд сохранится, но вряд ли станет доминирующим — именно из-за сложности в создании и управлении.
Господин Сиволобов видит в МФК хорошие перспективы, так как с точки зрения формирования среды проживания и окружения качественный многофункциональный проект способен дать больше, чем отдельный монопродукт.
Господин Софронов считает, что тренд будет держаться до тех пор, пока на рынке будут сохраняться дорогие кредиты и преобладать участки с явными коммерческими перспективами для проектов МФК на них. «Нельзя сказать, что желание ряда компаний запускать объекты может спровоцировать потенциальный дефицит жилых квадратных метров в новом строительстве. Сейчас мы еще на этапе, когда от дефицита можно отвернуть. Чем быстрее финансирование строительства и покупки новой недвижимости перестанет характеризоваться двузначными ставками по кредитам, тем быстрее получится это сделать»,— резюмирует эксперт.