Эксперт: до трети объектов коммерческой недвижимости низкодоходны

На рынке коммерческой недвижимости представлено множество объектов, которые позиционируются как готовый арендный бизнес, однако на деле едва отбивают банковский вклад.

Такую оценку дал генеральный директор и основатель компании ROITeam Иван Шевцов. По его словам, до трети выставленных на продажу объектов можно отнести к низкодоходным, поскольку реальная прибыль после уплаты налогов, расходов на содержание и с учетом периодов простоя оказывается значительно скромнее цифр, указанных в рекламных объявлениях.

Эксперт связывает такую ситуацию с несколькими причинами.

«Ключевая ставка держится высоко, и депозит без всякого риска приносит примерно столько же, сколько неплохой street retail,— около 9,5% годовых. На этом фоне cap rate по большинству сегментов пошел вверх: инвесторы закладывают в цену больше риска. А сама заявленная доходность почти всегда завышена, потому что продавцы считают ее от арендной выручки, без вычета расходов. Хороший объект отбирают не по самой высокой ставке в объявлении. Его отбирают по тому, удержит ли он эту доходность на практике», — отмечает Иван Шевцов.

В первую очередь, говорит эксперт, инвестору стоит пересчитать доходность самостоятельно, ориентируясь на чистый операционный доход, а не на арендную выручку. После такого пересчета обещанные 10% годовых нередко превращаются в 7–8% реальных. Любую ставку имеет смысл мерить относительно депозита: если объект приносит столько же, сколько банк, но сопряжен с реальными рисками простоя и ремонта, его покупка теряет смысл. При этом аномально высокая доходность в объявлении — повод насторожиться и искать подвох.

Эксперт советует не зацикливаться только на цене и текущем арендном потоке, а оценивать ликвидность — возможность без потерь продать помещение или пересдать его новому арендатору.

Оценивая локацию, Иван Шевцов призывает опираться не на средние цифры по городу, а на конкретный пешеходный и транспортный трафик, близость метро и планы развития района. Помещение на оживленной улице и аналогичное в ста метрах за углом — две разные инвестиции с разной ставкой и ликвидностью. Кроме того, эксперт рекомендует избегать форматов, которые трудно пересдать: в стрит-ритейле, к примеру, это помещения от 200 кв. м.

Отдельное внимание эксперт уделяет устойчивости арендатора. Долгосрочный договор не спасет, если у арендатора падает выручка: он съедет или попросит снизить ставку. Особенно опасна завязка на одном арендаторе — уход единственного якоря оставляет объект вообще без дохода. Перед сделкой стоит оценить, как идут дела у арендатора, насколько устойчива его ниша и можно ли его быстро заменить.

Также Иван Шевцов напоминает, что в расчетах необходимо закладывать простой между арендаторами — как правило, это 3–6 месяцев на поиск, переговоры и ремонт. Доходность из расчета «сдано двенадцать месяцев в году» на практике встречается редко. Не стоит занижать и расходы: в итоговую цифру нужно включать налог на имущество, налог с дохода, коммунальные и эксплуатационные платежи, страховку, управление и резерв на капитальный ремонт. Чем полнее посчитаны расходы на входе, тем меньше сюрпризов в доходности потом. Наконец, обязателен технический аудит: у стрит-ретейла есть минимальные требования по электрической мощности, вентиляции и возможности зонирования, а здания старше семи лет требуют дополнительных вложений на обновление. Без учета всех этих факторов заявленная доходность так и останется лишь цифрой на бумаге.