Рельсы в чужой огород

Компания «Газконтрактинвест» из Темрюкского района Кубани добивается пересмотра решения об изъятии у нее порядка 16 га земли в порту «Тамань» для государственных нужд. Этот массив был предусмотрен для реализации концессионного соглашения, которое РФ заключила с одной из дочерних структур «Деметра-Холдинг». Здесь будут строиться зернохранилища, сооружения по приемке зерна и подъездные железнодорожные пути к этим объектам. Темрюкская фирма заявляет в суде, что изъятие ее земли произошло на условиях, не соответствующих законодательству о концессиях, и не для государственных нужд, а в частных интересах крупных холдингов. Юристы считают, что эта история вскрывает дискуссионный вопрос о допустимости изъятия под объекты концессии, предполагающие строительство имущества не только общего, но и частного пользования.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа рассмотрит кассационную жалобу ООО «Газконтрактинвест» (ГКИ) из поселка Ильич Темрюкского района Кубани. Компания добивается пересмотра дела об изъятии у нее для государственных нужд земельного массива из 11 участков общей площадью порядка 16 га. Он понадобился РФ для реализации концессионного соглашения с ООО «Таманская железнодорожная компания» (ТЖК, согласно данным информационной системы «СПАРК-Интерфакс», на 55% принадлежит ООО «Деметра-Холдинг» и на 45% — ООО «Западное-2»).

Темрюкская фирма заявляет в суде, что ее землю забирают фактически не под железную дорогу общего пользования в интересах государства, как это позволяет делать закон, а под расширение портового бизнеса частных концернов. Это следует из материалов, опубликованных в арбитражной картотеке.

История началась в 2018 году с поручения президента правительству совместно с властями края и заинтересованными организациями обеспечить создание железнодорожной инфраструктуры на подходах к терминалам по перевалке продукции агропромышленного комплекса, расположенным на территории Таманского полуострова.

Правительство издало распоряжение, которым постановило заключить с ТЖК концессионное соглашение о создании и эксплуатации инфраструктуры транспорта общего пользования от главного хода железной дороги с примыканием к станции Тамань-Пассажирская до морских терминалов на Таманском полуострове. И от имени РФ его с ТЖК заключило федеральное агентство железнодорожного транспорта (Росжелдор).

Согласно данному соглашению, ТЖК обязалась за счет собственных средств построить инфраструктуру железнодорожного транспорта общего пользования на оговоренном отрезке до морских терминалов, чтобы обеспечить с ее помощью перевалку сельхозпродукции.

Концессионное соглашение заключено на 50 лет, в течение которых ТЖК может пользоваться этой инфраструктурой, а по истечении этого срока данные объекты должны отойти государству.

Вместе с тем это концессионное соглашение предусматривает и право концессионера (ТЖК) строить на землях, предоставляемых концедентом (РФ), иное имущество, которое станет собственностью концессионера (инфраструктура необщего пользования).

Разработанная Росжелдором документация по планировке территории определила под цели концессии массив, принадлежащий темрюкскому «Газконтрактинвесту». Росжелдор предложил компании выкупить ее 16 га в порту «Тамань» за 26 млн руб. Но фирма на такое предложение не согласилась, после чего агентство и обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края (АС КК) за принудительным выкупом земли.

Основным доводом железнодорожников, требующих изъятия земли, стала документация по планировке территории, которая предусматривает создание на этом месте объектов инфраструктуры, предусмотренных концессионным соглашением. Ответчики же потребовали экспертизу, которая бы определила, относятся ли планируемые к строительству объекты к инфраструктуре общего пользования или земля изымается вовсе не для госнужд, а для объектов, которые будут использоваться в частном интересе. Компания также просила, чтобы эксперты определили, обязательно ли для решения государственных задач изымать у нее все 16 га или можно сделать отводы под железную дорогу, и этого будет достаточно. Помимо этого, нужно установить и рыночную стоимость изымаемого портового массива.

АС КК отказал в экспертизе по основным вопросам, а тему суммы возмещения вообще выделил в отдельное производство. В остальном он счел наличие документации по планировке территории достаточным основанием для изъятия земли. И в этом выводе его поддержал апелляционный суд.

Однако лишенный прав землевладелец пошел дальше судиться в кассацию, поставив там ряд вопросов. В частности, темрюкская фирма заявила, что суды неверно применили нормы закона, признавая наличие документации по планировке территории основанием для изъятия земли. Наличие такой документации является обязательным условием, но не единственным основанием для изъятия, заявляют в «Газконтрактинвесте». Отдельно лишенная земли компания ставит вопрос определения рыночной стоимости изъятой земли и недопустимости изъятия без предварительного возмещения.

«Не соблюдено главное условие, позволяющее изымать землю для госнужд,— на ней должна строиться инфраструктура общего пользования или линейные объекты. Здесь же под условно общие ж/д пути отведена лишь незначительная часть массива. А на основных площадях предусмотрено строительство инфраструктуры, которая не отойдет государству, а останется в собственности частных холдингов. Мы считаем, что это абсолютно не соответствует закону о концессиях и нарушает земельное законодательство. Фактически под видом изъятия для госнужд у нас землю забрали в интересах крупных концернов»,— высказал «Ъ-Кубань» мнение представитель темрюкской фирмы.

При этом он обращает внимание на то, что в самой документации по планировке территории часть путей прямо обозначена как предназначенная для использования «Деметра-Холдингом» и ГК «Эфко». «Но само соглашение РФ заключила с абсолютно иным лицом — ТЖК. На наш взгляд, тут абсолютно очевидно, что главным бенефициаром изъятия земли компании станет даже не концессионер»,— говорит представитель «Газконтрактинвеста».

Руководитель практики земельного права и землепользования московской коллегии адвокатов «Арбат» Александр Крылов, специализирующийся на защите интересов собственников при изъятиях, по просьбе «Ъ-Кубань» ознакомился с судебными актами. Он считает, что это дело является показательным для всей практики изъятия недвижимости для госнужд.

«Принудительное изъятие частной собственности допустимо только как исключительная мера — при наличии реальной публичной цели, невозможности иного размещения объекта и при соблюдении гарантии предварительного и равноценного возмещения.

Если под видом госнужд изымается земля, на которой предполагается размещение объектов, функционально связанных с коммерческой терминальной инфраструктурой, суд обязан особенно тщательно проверить правовую природу таких объектов, их связь с инфраструктурой общего пользования и пределы полномочий инициатора изъятия.

Госнужды не должны становиться универсальной юридической оболочкой для реализации частных инвестиционных проектов за счет собственников земли»,— поясняет адвокат.

Отказ от экспертизы по этим вопросам и одновременное выделение спора о компенсации от самого изъятия создают серьезный риск нарушения баланса между публичным интересом и конституционной защитой собственности, добавляет господин Крылов. Все это, по его мнению, дает бывшему землевладельцу крепкую позицию при кассационном рассмотрении дела.

Эксперт краснодарской юридической компании «Золотое правило» Мария Сенчикова полагает, что эта история должна стать поводом для серьезной дискуссии по вопросу допустимости ограничения частных интересов в пользу иных частных лиц, пусть даже и концессионеров. «А в целом правовая позиция ГКИ абсолютно логично строится на том, что изъятие допустимо только для объектов федерального значения, предусмотренных документами терпланирования. Если будущий объект фактически не является таковым (а является коммерческой инфраструктурой необщего пользования), это, разумеется, опровергает наличие публичной нужды»,— добавляет она.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приступит к слушаниям этого дела во вторник 21 июля.

Андрей Обнорский