«Крупные компании превратили офис в инструмент привлечения сотрудников»
Эксперт Авито Виктория Сафронова — о трендах на рынке офисной недвижимости
Объем предложения на рынке коммерческой недвижимости Краснодарского края вырос за год примерно на 1%. В то же время доля арендных объявлений по сравнению с продажей увеличилась на Кубани за год на 8%. В аренде самыми востребованными остаются помещения площадью до 100 кв. м, а в покупке растет доля спроса на крупные лоты более 500 кв. м. Как чувствует себя рынок, для чего бизнесу нужны небольшие офисы и в каких помещениях хотят работать жители южных регионов, рассказала коммерческий директор категории «Коммерческая недвижимость» «Авито Недвижимости» Виктория Сафронова.
Фото: пресс-служба Авито
Фото: пресс-служба Авито
— Как вы оцениваете общее состояние рынка коммерческой недвижимости в России?
— По большинству сегментов год к году спрос снизился примерно на 20%. Дело в том, что 2024-й и 2025 годы были рекордными по спросу и количеству сделок, поэтому нынешняя динамика выглядит естественной. Сегодня это рынок профессионалов, где решения принимаются более взвешенно.
Если говорить о сегментах, то самым устойчивым является складская недвижимость. За последние три года спрос на нее вырос примерно на 10% в покупке, а в аренде — на 30%. Наиболее востребованы площади до 100 кв. м. Аналогичная ситуация наблюдается в торговой недвижимости. Растет спрос на небольшие помещения, что отражает развитие магазинов «у дома» и концепции пятнадцатиминутного города. В офисном сегменте также наиболее востребованы помещения до 100 кв. м в аренду. Многие компании перешли на гибридный формат, поэтому офис все чаще используется для встреч с клиентами и лишь иногда для работы команды.
— Сделаем акцент на Краснодарском крае. Какие тренды видите здесь?
— В Краснодарском крае объем предложения на рынке остается стабильным: за год он вырос примерно на 1%.
Важный тренд — переток части предложения из продажи в аренду. За год доля арендных объявлений по сравнению с продажей увеличилась на 8%. В аренде наибольший прирост предложения зафиксирован в складской (+22%), гостиничной (+20%) и офисной недвижимости (+18%). Бизнес выбирает быть гибким.
— Какие типы коммерческих помещений сейчас преобладают на рынке края?
— Если смотреть на структуру по типам объектов в топ-5 городов по объему витрины — в Краснодаре, Сочи, Новороссийске, Анапе и Геленджике,— половину предложений (48%) на рынке составляют помещения свободного назначения. Это универсальный формат, который позволяет использовать объект под разные виды бизнеса: торговлю, офис, сферу услуг. Чаще всего речь идет о формате стрит-ритейла. На втором месте находятся офисы (около 17% рынка), на третьем — торговые помещения (14%).
Доля складской недвижимости составляет порядка 8%, что соответствует общероссийской структуре предложения. По сравнению с офисными и торговыми площадями, складов в целом строится и эксплуатируется значительно меньше.
— Давайте поговорим об офисах подробнее. Какова динамика на этом рынке?
— В структуре коммерческой недвижимости Краснодарского края офисы занимают около 14%. На краевую столицу, где расположено большинство деловых центров, приходится 70% предложения в аренде и 73% — в продаже. Помимо Краснодара, крупный рынок офисной недвижимости сформировался в Сочи, Геленджике, Анапе и Новороссийске.
Основную часть предложения составляет аренда — 78% офисных помещений, тогда как доля продажи — 22%. Это отражает общую рыночную тенденцию: компании все чаще выбирают аренду, чтобы сохранить финансовую гибкость. В основном представлены небольшие офисы до 100 кв. м. Они формируют около 67–78% доступных лотов в регионе в продаже и аренде.
Спрос также сконцентрирован в компактных форматах. Девять из десяти потенциальных байеров хотят арендовать небольшие площади до 100 кв. м. Доля спроса на аренду офиса средней площади 101–500 кв. м составляет 9%, а на 500 кв. м и более приходится около 1%.
— Почему самыми востребованными являются офисы площадью до 100 кв. м?
— Это наиболее массовый сегмент. Малых и средних предприятий в России значительно больше, чем крупных. Кроме того, бизнес стремится сохранять гибкость. Многие компании работают в гибридном формате, сокращают постоянное присутствие сотрудников в офисе и выбирают помещения, которые соответствуют их текущим потребностям.
— Какие сегодня средние цены на покупку и аренду офисной недвижимости в городах Краснодарского края?
— Если говорить о продаже, то самые дорогие офисы находятся в Сочи. Средняя стоимость здесь составляет около 300 тыс. руб. за кв. м. Высокие цены в городе-курорте обусловлены ограниченным предложением: офисных помещений значительно меньше, поэтому конкуренция за них выше. Ближайшим конкурентом Сочи является Геленджик — 208 тыс. руб. за кв. м. В Анапе, Новороссийске и, что интересно, Краснодаре стоимость «квадрата» находится примерно на одном уровне — 135–150 тыс. руб.
В сегменте аренды Сочи также лидирует по стоимости — около 2 тыс. руб. за кв. м в месяц. Дальше идут Геленджик и Новороссийск, где средние ставки составляют 1,2–1,4 тыс. руб. за кв. м.
Несмотря на коррекцию спроса и рост конкуренции, стоимость офисов продолжает незначительно увеличиваться как в продаже, так и в аренде. Отмечу, что за последний год темпы этого роста значительно замедлились.
— С какой целью чаще всего бизнес арендует или покупает офисную недвижимость? Есть ли статистика?
— Согласно результатам нашего исследования, около 30% компаний планируют переехать в другое помещение. Самые распространенные причины — расширение штата или, наоборот, оптимизация площадей после перехода на гибридный формат работы. Еще почти треть меняет офис в связи со сменой локации. Например, чтобы быть ближе к сотрудникам, клиентам или собственнику бизнеса.
Офисная недвижимость может рассматриваться не только как пространство для работы, но и как инвестиционный актив. 30% планируют получать доход от сдачи помещений в аренду, 26% ориентируются на будущую перепродажу объекта, в том числе после флиппинга, когда помещение делят на более мелкие лоты и приводят в более ликвидное состояние. Около 20% покупателей приобретают офисы для создания готового арендного бизнеса. Они заключают долгосрочный договор с арендатором, а затем продают объект уже как источник дохода. Такой формат набирает популярность по всей России. Порядка 18% инвесторов отмечают, что приобретают офисную недвижимость просто для сохранения капитала.
— В каких офисах хотят работать россияне? Какие у них ожидания от инфраструктуры, района, времени до работы? Есть ли особенные предпочтения у жителей юга?
— За последние несколько лет требования сотрудников сильно увеличились. Во многом это связано с опытом удаленной работы: люди привыкли к более комфортной среде и теперь ожидают такого же уровня удобства в офисе. Кроме того, пару лет назад была активная конкуренция за трудовой ресурс. Многие компании превратили офис в один из инструментов привлечения сотрудников. При этом соискатели видят примеры современных офисов и сравнивают условия работы у потенциальных работодателей. На мой взгляд, бизнес должен воспринимать вложения в качественный офис не как обычную статью расходов, а как инвестицию в эффективность и привлечение кадров.
Большое значение имеет локация. По данным нашего исследования, жители Краснодарского края готовы тратить на дорогу до работы около 21 минуты, тогда как средний показатель по России составляет 25 минут. При этом многие хотели бы работать в центре города или в деловых районах.
Не менее важна и окружающая инфраструктура. Примерно для 43% жителей Кубани принципиально важным является близкое расположение магазинов, аптек и банков. Также востребованы рестораны и кофейни, где можно провести обеденный перерыв. Выше, чем в среднем по стране, в Южном федеральном округе оценивают наличие парковок. Этот фактор важен для 38% респондентов против примерно 30% по России, а также близость остановок наземного транспорта (37% против 34% по РФ).
Еще внимание обращают на качество офисного пространства. Для 59% опрошенных важны системы кондиционирования и вентиляции. Для южных регионов это особенно актуально. Еще около половины респондентов отмечают значимость чистоты и обслуживания здания.
— Какие тренды, на ваш взгляд, будут определять развитие рынка офисов в ЮФО до конца 2026 года?
— Развитие офисного рынка в Южном федеральном округе, как и в целом по стране, будет зависеть от макроэкономической ситуации и уровня ключевой ставки. Именно они определяют инвестиционную активность и, как следствие, динамику спроса на коммерческую недвижимость. Если бизнес развивается, то офисный рынок также демонстрирует рост.