Рынок новостроек активизируется перед очередными изменениями в ипотеке

В мае 2026-го петербургские девелоперы сдали в строй 75,8 тыс. кв. м жилья — это примерно на 65% меньше, чем в мае прошлого года. К 1 июня в городе ввели 483,9 тыс. кв. м жилья, что на 56,5% ниже показателя на 1 июня 2025 года. В первое половине мая застройщики зафиксировали традиционное затишье и снижение продаж по сравнению с апрелем. Однако с конца мая девелоперы отмечают рост обращений, а в июне ожидается активизация спроса в преддверии июльской реформы семейной ипотеки. Из-за введения дифференцированных ставок кредит для семей с одним ребенком может подорожать до 10–12%, что, по оценкам участников рынка, может снизить продажи в масс-сегменте более чем на 15%.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По информации комитета по строительству Санкт-Петербурга, в прошлом месяце новостройки ввели в двух районах города. Больше всего квадратных метров жилья построили в Московском районе, где застройщики сдали один дом на 900 квартир общей площадью 44,6 тыс. кв. м. В Приморском районе завершено строительство двух домов на 441 квартиру площадью 21,9 тыс. кв. м. Кроме того, 60 домов общей площадью 9,3 тыс. кв. м ввели в строй в сегменте ИЖС. Год назад в мае девелоперы сдали в эксплуатацию 125 тыс. кв. м жилых помещений. На 1 июня этого года в городе построено 483,9 тыс. кв. м против 1,114 млн. кв. м, введенных за аналогичный период 2025-го.

Оценки мая у девелоперов разнятся в зависимости от портфеля проектов. Вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин сообщает о снижении количества сделок на рынке в целом на 20–25% к апрелю, что считает ожидаемым из-за праздников. При этом в RBI суммы заключений не снизились, сделки сместились из высокобюджетного сегмента в комфорт-класс. Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов говорит о снижении год к году на 7% в пределах нормальных вариаций, отмечая, что первые пять месяцев года характеризуются более ровным спросом по сравнению с прошлым годом. Генеральный директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Владимир Шабанов оценивает падение к апрелю по Ленинградской области в 5–8%, но подчеркивает: период с 1 по 9 мая фактически оставался рабочим, длинных выходных не случилось, поэтому снижение обращений было менее заметным. Коммерческий директор ГК «Запстрой» Евгений Бескровный фиксирует снижение по отдельным объектам на 10–12% относительно мая 2025 года.

Директор по продажам компании «Город-спутник "Южный"» Марина Потепкина добавляет, что Петербург показал более заметное снижение активности по сравнению с другими регионами, а драйвером продаж выступила коммерческая недвижимость. Бизнес-партнер TrendAgent Вера Голубева приводит иную статистику: суммарный результат всех регионов присутствия компании прирос к апрелю примерно на 4%, хотя ожидалось снижение из-за меньшего количества рабочих дней и специфики праздничного месяца. Впрочем, в Северной столице, по ее словам, результаты мая остались примерно на тех же объемах, что и в апреле. По словам госпожи Голубевой, в мае подтвердился растущий интерес к пригородным направлениям. «Новоселье, Пушкин и другие зеленые локации все увереннее конкурируют с городскими проектами»,— говорит она.

По оценке коммерческого директора «Главстрой Санкт-Петербург» Алексея Бушуева, в сегменте масс-маркета петербургской агломерации количество сделок увеличилось на 9% по сравнению с апрелем и на 43% относительно мая 2025 года, а в проектах компании май прошел без признаков сезонного снижения активности. Акционер и генеральный директор GloraX Александр Андрианов, напротив, не фиксирует всплесков: «В мае мы не отметили ажиотажного всплеска спроса, активность покупателей оставалась ровной. По сравнению с апрелем май был стабильным, без заметного ускорения сделок».

Несмотря на разницу в динамике продаж, эксперты сходятся во мнении, что структура продаж меняется. Господин Бушуев отмечает снижение доли сделок по льготной программе и одновременный рост числа покупателей, использующих рыночную ипотеку или 100%-ную оплату. В RBI доля ипотеки в сделках составляет 57%, при этом, как уточняет господин Фалкин, рыночная ставка (около 16%) встречается редко. Такие кредиты берут на небольшие суммы и на короткий срок. Востребованы программы с субсидированной ставкой, в том числе появляющиеся предложения под 12% на 10–15 лет.

Господин Шабанов констатирует, что лучшие рыночные ставки держатся на уровне 17,5%, а разрыв между ключевой ставкой и предложениями банков расширяется. Дополнительно на покупателей давит ужесточение скоринга, привязанное к цифровому профилю гражданина. Господин Софронов подчеркивает нарастающую потребность покупателей в недорогом кредите: на тенденции спроса будет влиять экономическая ситуация.

Большинство девелоперов признают, что май не принес всплеска продаж из-за ожидаемых изменений семейной ипотеки. Коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург» поясняет: «Мы не наблюдаем повышенной активности, которую можно было бы напрямую связать с ожидаемым пересмотром условий. Новые параметры до сих пор остаются неопределенными, поэтому рынок не демонстрирует выраженной реакции на опережение». Господин Бескровный добавляет, что основной эффект от инфоповода был реализован еще в марте и апреле, а в мае информационная активность была низкой. Господин Андрианов также подтверждает, что предстоящие изменения льготной программы пока не стали фактором массового выхода покупателей на сделки.

С конца мая девелоперы отмечают рост обращений. Основатель Bau City Development Кирилл Сиволобов подтверждает, что в начале июня его компания фиксирует увеличение бронирований, что позволяет рассчитывать на постепенную стабилизацию рынка. При этом девелопер не видит предпосылок для снижения цен: себестоимость строительства продолжает увеличиваться, а сокращение объемов вывода новых проектов в перспективе может привести к дефициту предложения на отдельных сегментах. «Наиболее вероятным сценарием на ближайшие месяцы остается ценовая стабилизация при сохранении высокой конкуренции между девелоперами»,— резюмирует он. Госпожа Потепкина ожидает роста спроса именно на фоне обсуждения изменений льготной ипотеки: рынок уже неоднократно демонстрировал подобную реакцию.

Самый обсуждаемый сценарий — введение дифференцированной ставки в зависимости от количества детей. При нынешней доле семей с одним ребенком, по словам Вадима Шабанова, в сделках на уровне около 60% покупатели отчетливо осознают грядущие перемены. Господин Бескровный обращает внимание, что в одном из ЖК комфорт-класса компании 54% сделок пришлось на клиентов с одним ребенком. «Введение дифференцированной ставки сделает покупку для семей с одним ребенком во многих случаях недоступной: платеж практически удвоится. Продажи на первичном рынке, особенно в массмаркете, могут снизиться более чем на 15%»,— прогнозирует он. Господин Бушуев считает, что позитивное влияние на рынок может оказать повышение лимита до 18 млн рублей. «На фоне роста цен действующего лимита в 12 млн рублей многим покупателям уже недостаточно. Запросы на ипотеку свыше этой суммы встречаются все чаще. Если одновременно будут реализованы и дифференциация ставок, и повышение лимитов, это расширит возможности семей при покупке более просторного жилья»,— предполагает эксперт «Главстрой — Санкт-Петербург».

Господин Андрианов смотрит в будущее шире: «Если семейная ипотека будет трансформирована, рынок постепенно адаптируется к новым параметрам, но в моменте может случиться падение спроса. Ключевым останется вопрос доступности ежемесячного платежа и фактической одобряемости кредитов. После 1 июля рынок, вероятнее всего, перейдет к более взвешенной модели спроса: его будут поддерживать снижение ключевой ставки, постепенное оживление вторичного рынка и последовательный переток средств с депозитов в недвижимость».

«Любые меры, направленные на повышение доступности жилья для семей с детьми, будут востребованы рынком»,— подводит итог господин Сиволобов. Скорее всего, июнь станет месяцем ожидания конкретных решений от правительства, которые определят, насколько глубокой окажется просадка рынка после 1 июля, предупреждают девелоперы.

Кристина Волкова, Егор Сазонов