«Надежда» хочет в кафе

В Анапе разгорелся спор между собственником административного здания — ЗАО «Санаторий “Надежда”» — и арендатором, открывшим в помещении кафе «Лион». Истец утверждает, что арендатор без разрешения изменил несущие конструкции. В ответ на это собственник расторг договор аренды, а арендатор подал встречный иск, обвинив владельца здания в том, что тот перекрыл доступ в кафе. Суды первых двух инстанций поддержали санаторий. Как полагают юристы, кассационная инстанция также оставит принятые ранее решения без изменений

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа рассмотрит имущественный спор между ЗАО «Санаторий “Надежда”» и ООО «РМ», следует из картотеки арбитражных дел.

Как следует из материалов дела, 27 ноября 2023 года между индивидуальным предпринимателем Марией Краузе и ООО «РМ» был заключен договор аренды части нежилого административного здания площадью 108,3 кв. м, расположенного в Анапе на улице Калинина, 30а. Помещение предназначалось для размещения объекта общественного питания и торговой деятельности.

Согласно договору, арендатор не имел права без согласия владельца проводить реконструкцию, расширение или техническое переоснащение, увеличивающее стоимость объекта.

23 декабря 2024 года Мария Краузе продала здание площадью 138,3 кв. м и земельный участок ЗАО «Санаторий “Надежда”». Новый собственник, изучив технический паспорт, установил, что арендатор без согласования произвел самовольную перепланировку: изменил количество окон и затронул несущие конструкции как внутри, так и снаружи здания.

В претензии от 18 февраля 2025 года истец уведомил ответчика об отказе от исполнения договоров аренды и потребовал вернуть помещения до 28 февраля 2025 года. Как утверждает истец, арендатор помещения не освободил, от подписания акта возврата уклоняется и продолжает вести коммерческую деятельность.

В свою очередь, ООО «РМ» подало встречный иск. Ответчик настаивает, что провел капитальный ремонт и реконструкцию объекта, открыв пользующееся спросом кафе «Лион». После того как заведение вышло на стабильную прибыль, прежний владелец продал здание, а новый собственник сразу предъявил иск и возвел ограждение, заблокировав единственный вход в кафе. С 5 февраля 2025 года доступ к заведению оказался заблокирован, из-за чего ООО «РМ» несет убытки. Компания требует демонтировать ограждение и взыскать упущенную выгоду.

Суд установил, что арендатор произвел реконструкцию помещений без согласия арендодателя: демонтаж несущей стены, установку нового оконного проема, увеличение площади здания с 138,3 до 142,2 кв. м. Суд квалифицировал указанные действия как существенное нарушение условий договоров аренды и вынес решение в пользу санатория.

«По встречному требованию о демонтаже ограждения установлено, что альтернативный вход в помещение кафе через магазин существует и зафиксирован в техпаспорте и видеозаписи осмотра БТИ. Доказательств полной блокировки доступа стороной ответчика представлено не было», — пояснил старший юрист «Рустам Курмаев и партнеры» Владислав Гейтс.

Управляющий партнер АБ «Акцепт» Андрей Крючков говорит, что лицо, претендующее на взыскание упущенной выгоды, обязано доказать сразу несколько обстоятельств в совокупности. «Во-первых, реальную возможность получения дохода, конкретные приготовления к его извлечению. Во-вторых, причинно-следственную связь между действиями ответчика и неполучением дохода. В-третьих, то, что именно нарушение со стороны ответчика явилось единственным препятствием, не позволившим получить эту выгоду. Если хотя бы одно из трех этих обстоятельств не доказано, с высокой долей вероятности суд в удовлетворении требований откажет. Это и произошло. С учетом обстоятельств расторжения договора, а именно того, что договор расторгнут вследствие нарушения обязательств арендатором, вероятность удовлетворения встречных требований выглядит маловероятно», — говорит господин Крючков.

Юристы сходятся во мнении, что кассационный суд, скорее всего, оставит без изменений решения нижестоящих инстанций.

Елена Турбина