Жилье на дорогих деньгах

В I квартале 2026 года рынок новостроек Ярославской области сохранил рост и по сделкам, и по ценам, хотя работал уже в условиях дорогой ипотеки и более осторожного спроса. По данным Дом.РФ, в регионе заключено 1 261 договор долевого участия — на 34% больше, чем годом ранее, а новостройки с начала года подорожали на 3,8%, что выше среднероссийского темпа. При этом в апреле соотношение распроданности и строительной готовности осталось на уровне, который еще можно считать сбалансированным, но уже близким к нижней границе нормы. На этом фоне девелоперы и аналитики сходятся в одном: рынок пока держится за счет льготной ипотеки, точечных продаж и проектов с удачной локацией, однако запас устойчивости становится все более ограниченным.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Спрос: рост на 34% при дорогих деньгах

В Дом.РФ сообщили «Review-Ярославль», что в I квартале 2026 года в Ярославской области заключено 1 261 договор долевого участия (ДДУ). Это на 34% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда было зарегистрировано 940 ДДУ. Такая динамика объясняется сочетанием отложенного спроса, сохранения части льготных программ и более аккуратного выбора покупателей.

Алексей Попов, главный аналитик «Циана», подтвердил рост активности на рынке и привел близкие цифры: в I квартале 2026 года в Ярославской области было зарегистрировано 1,61 тыс. ДДУ с квартирами — динамика +71% в годовом выражении. Эти данные Дом.РФ и «Циана» сопоставимы и подтверждают однозначный тренд на рост спроса.

А вот Анастасия Голлай, руководитель отдела оценки и аналитики ГК «Метро», привела более детальные данные по региону: за первый квартал 2026 года в целом по Ярославской области зарегистрировано чуть менее 1600 договоров участия в долевом строительстве, что на 37% больше, чем в аналогичном периоде 2025 года.

«Если говорить непосредственно о продажах в городе Ярославль и ближайшем пригороде, то за 1 квартал текущего года реализовано около 1700–1800 квартир, включая квартиры от застройщика в готовых домах. Прирост относительно аналогичного периода прошлого года — порядка 25–27%. На сданные в эксплуатацию дома приходится в среднем 20–25%, но в 2025 году более активно, чем ранее, стали появляться новые объекты в других городах области, например, в Рыбинске. В конце 2025 года и начале 2026 года на спрос влияло ожидаемое с 1 февраля изменение по семейной ипотеке в виде дифференцированной ставки от количества детей. Данные изменения не введены, но продолжают обсуждаться»,— рассказала Анастасия Голлай «Review-Ярославль».

Дмитрий Алексеев, управляющий директор направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости», привел несколько иную оценку: по данным организации в I квартале 2026 на рынке региона было зарегистрировано 1,4 тыс. договоров долевого участия — на 45% больше, чем за аналогичный период 2025 года. Рост числа ДДУ во многом связан с высокой активностью покупателей перед изменением условий программы «Семейной ипотеки». Здесь видно небольшое расхождение: Дом.РФ и ГК «Метро» фиксируют прирост 34–37%, а Авито — 45%. Это различие объясняется разной методологией подсчета и охватом базы.

Цены: рост опережает среднероссийский уровень

По данным Индекса цен Дом.РФ, новостройки в Ярославской области с начала года (январь–апрель) подорожали на 3,8% — быстрее, чем в среднем по стране (2,7%). За год цены выросли на 10,2% к апрелю 2025 года, что больше среднероссийских значений (10%). Алексей Попов из «Циана» подтвердил этот тренд, заявив, что средняя цена квадратного метра в сделках с квартирами достигла 110 тыс. руб., что на 5% выше год к году и на 4% выше к IV кварталу 2025 года. Эти данные Дом.РФ и «Циана» хорошо согласуются.

Дмитрий Алексеев привел данные Авито Недвижимости: средневзвешенная цена сделки на рынке новостроек Ярославской области в I квартале 2026 года составила 112,6 тыс. рублей за кв. метр, что на 7% выше, чем годом ранее. Средняя цена предложения на витрине Авито Недвижимости в апреле 2026 года была близкой к этому уровню и составила 115 тыс. рублей за кв. м. Эти цифры также близки к данным «Циана» (110 тыс. руб.), что подтверждает единый тренд на рост цен.

Анастасия Голлай привела более высокую оценку: средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Ярославля приближается к 120 000 руб., за год рост цен составил около 12%. Здесь видно расхождение: Дом.РФ и «Циана» фиксируют рост 10% и 5% соответственно, а ГК «Метро» — 12%. Разница объясняется тем, что Голлай считает цены именно по Ярославлю, а не по всей области, и включает в выборку более дорогие локации.

При бюджете около 3 млн руб. можно рассматривать максимум студию. Средняя стоимость однокомнатной квартиры — порядка 5 млн руб. Для покупки двухкомнатной квартиры понадобится 6,5–7 млн руб.

В центральных районах города Ярославля средняя стоимость 1 кв. м — около 195 000 руб.

Предложение и риски: баланс на нижней границе

В апреле 2026 года соотношение распроданности и строительной готовности многоквартирных домов в Ярославской области составило 69%. По данным Дом.РФ, показатель находится вблизи нижней границы коридора в 70–80%, характеризующего сбалансированное состояние рынка. Распроданность квартир на момент ввода дома в эксплуатацию по итогам апреля достигла 73%, что является равновесным значением.

Дмитрий Алексеев привел принципиально иные цифры: в апреле 2026 года объем строящегося жилья в Ярославской области составлял 986,3 тыс. кв. м, распроданность проектов — 30%, стройготовность — 43%. Здесь видно прямое противоречие: Дом.РФ говорит о распроданности 69–73%, а Авито — о 30%. Это различие объясняется разной методологией: Дом.РФ считает распроданность относительно строительной готовности, а Авито — относительно общего объема экспозиции.

«Из 939 тыс. кв. м введенных в 2025 году только 341 тыс. — это многоквартирные дома (на 14% меньше, чем в 2024 году). За первые три месяца в регионе введено 192,1 тыс. кв. м жилья, что составляет около 68,9% к уровню аналогичного периода прошлого года. Из них многоквартирных домов — всего 52 000 кв. м, на 7% меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года. В среднем за год в Ярославле и пригороде продается 4500–4800 квартир. Избытка предложения нет, но скорость продаж сейчас зависит от качества проекта, локации и репутации застройщика. Эти данные ГК «Метро» подтверждают тезис Дом.РФ о том, что рынок не перешел в зону избыточного предложения»,— поделилась Анастасия Голлай.

Ипотека: доля 50–60%, ставка выросла до 7,42%

Дмитрий Алексеев сообщил, что в I квартале 2026 года доля ипотечных сделок в продажах новостроек Ярославской области составила 56%, что на 4 п.п. выше, чем годом ранее. Анастасия Голлай оценила долю ипотеки в общем объеме сделок в целом по области на уровне 50–60%. Эти данные сопоставимы и подтверждают, что ипотека остается ключевым инструментом покупки.

В то же время Голлай отметила, что по данным ее компании в начале года с применением ипотечных средств было реализовано около 72% сделок, что на 50% больше, чем в начале 2025 года. Здесь видно расхождение: Авито фиксирует 56%, а ГК «Метро» — до 72% в отдельные периоды. Это различие объясняется разной временной привязкой замеров.

В первом квартале 2025 года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам под залог прав требования по Договорам долевого участия по Ярославской области составляла 6,15%, в 2026 году — 7,42%. Согласно данным, указанным на официальном сайте Банка России, средневзвешенная ставка по ипотеке в феврале достигла 10,0%. Средние ставки по фактически выданным кредитам выросли с 8–8,5% до 10,5%, так как увеличилось число сделок по рыночным условиям (по 17–19% годовых). Эти данные согласуются между собой.

Стратегия девелоперов: КРТ и средние этажи

Алексей Мирошников из Группы компаний «Железно» сообщил, что компания уже приступила к реализации масштабного проекта во Фрунзенском районе Ярославля на площади более 25 гектаров. Более 50% проектов в портфеле «Железно», в том числе в Ярославле, — это комплексное развитие территорий. В текущем году «Железно» ожидает от Банка России умеренного снижения ключевой ставки.

Валерия Тарасова, руководитель пресс-службы ПИК, рассказала о подходе компании: проект «Волга парк» реализуется с 2016 года, до конца 2026 года в Ярославле планируется ввести в эксплуатацию около 18 тыс. м жилья стандарт-класса. ПИК предлагает специальные ипотечные предложения со ставкой от 11,9%. Ожидания компании на 2026 год остаются умеренно позитивными: рассчитывают на постепенное снижение ключевой ставки либо ее стабилизацию.

Обе компании — и «Железно», и ПИК — сходятся в ожиданиях умеренного снижения ставки, что подтверждает общий оптимизм девелоперов.

«В 2025 году для поддержания продаж использовались такие инструменты, как субсидирование ставок, траншевая ипотека, акции по снижению стоимости, низкий первоначальный взнос и рассрочка. В 2026 году приоритет сместится в сторону адресных мер государственной поддержки: семейной, IT-ипотеки и стандартных ипотечных программ»,— поделилась с «Review-Ярославль» директор филиала «ТАЛАН» Ирина Бондина.

Прогноз: объем продаж 4300–4500 квартир, рост цен 7–10%

Дмитрий Алексеев отметил, что в базовом сценарии на 2026 год первичный рынок Ярославской области может сохранить положительную динамику по числу сделок относительно прошлого года. Если кредитные условия будут постепенно смягчаться, это может поддержать спрос и деловую активность. Анастасия Голлай прогнозирует объем продаж на условно среднем уровне, порядка 4300–4500 квартир, но ситуация будет зависеть от решения по семейной ипотеке. Рост цен ожидается на уровне 7–10% к концу года относительно 1 квартала. Эти прогнозы Авито и ГК «Метро» хорошо согласуются.

В то же время эксперты «Циана» ожидают сохранения тренда на рост цен предложения на 8–10% в годовом выражении, околонулевую динамику числа сделок и снижение объема предложения на 10–12% год к году. Здесь виден небольшой оптимизм ГК «Метро» и Авито по сравнению с «Циана»: последние предполагают околонулевую динамику сделок, тогда как первые рассчитывают на положительную динамику.

«Прогноз на 2026 год предполагает дальнейшую адаптацию рынка к высокой стоимости заемных средств и смещение спроса в сторону вторичного жилья. Развитие отрасли будет связано с увеличением доли проектов комплексного развития территорий (КРТ), при этом покупатели предъявляют повышенные требования к качеству жилья. А исходя из текущих сигналов регулятора, в 2026 году ожидается постепенный переход к смягчению денежно-кредитной политики на фоне снижения инфляции. Это должно способствовать стабилизации ипотечного рынка и восстановлению инвестиционной активности в строительной отрасли»,— спрогнозировала Ирина Бондина.

Впрочем, наводит на размышления то, что рынок удерживает цены даже при эффективной ставке 10,5% для конечного заемщика. Интересно, какой будет динамика, если ключевая ставка действительно снизится ниже 12%, как прогнозируют участники, или, наоборот, если дифференциация семейной ипотеки все же будет введена. Дом.РФ прогнозирует выдачу ипотеки в 2026 году на уровне 1–1,2 млн кредитов на 4,6–5,0 трлн руб. при реализации базового прогноза Центробанка по ключевой ставке.

«Review-Ярославль», Азиз Керимов