Найти участок в экологически благополучном месте, с хорошими природными характеристиками и по доступной цене — мечта большинства покупателей загородной недвижимости. В ближайшем Подмосковье таких мест осталось не много и с очень высокой стоимостью. Чтобы загородное жилье обладало всеми указанными характеристиками, необходимо уехать за 50 км. Однако именно там сегодня находятся недооцененные "оазисы", которые через 10 лет за счет роста столицы превратятся в ближнее Подмосковье и будут стоить значительно дороже.
Чем дальше, тем интереснее
Уже к 2006 году большая часть пригодных для застройки мест в ближнем Подмосковье была освоена или находилась в процессе освоения. Кроме того, многие просто придерживали свои ликвидные участки, не застраивая их и не выставляя на продажу. Тогда перед девелоперами начали возникать проблемы. Цены на землю к тому времени били рекорды, и большинству из них для обеспечения рентабельности приходилось либо завышать цены на конечную продукцию, либо искать более дешевую землю. Последний вариант выбрало большинство девелоперов, после того как было реализовано несколько успешных проектов на расстоянии 30-50 км от МКАД. Это было серьезным открытием для застройщиков — до сих пор пустовавшие эксклюзивные места среднего Подмосковья стали активно осваиваться девелоперами. Соответственно, цены на землю в этих районах поползли вверх. В первую очередь осваивались Новорижское направление, которое изобиловало красивыми местами, и территории возле Истринского водохранилища. Для многих загородных застройщиков стало очевидным, что потенциал развития для реализации их проектов колоссален.
"Психологическое восприятие удаленности "тает" на 15 км в год",— утверждает генеральный директор компании "Гео Девелопмент" Максим Лещев. По его словам, уже через два года развитие территорий на расстоянии 70 км от МКАД будет вполне нормальным событием для девелопмента. "Открытие новых недооцененных мест девелоперами происходит по мере продвижения рынка к дальним границам Московской области. Так, расположенный в 60 км от МКАД поселок "Монастырское озеро" (для временного проживания, бизнес-класс) был практически полностью распродан за рекордно короткое время. Стартовая цена здесь была $270 тыс. за дом с участком, сейчас оставшиеся дома продают по $400 тыс.",— комментирует начальник отдела развития холдинга "МДК-групп" Алексей Тонконогов. Тем, кто поверил в популярность Киевского шоссе и вложился в землю на дальних рубежах по этому направлению несколько лет назад, сегодня это принесло значительные дивиденды. Так, стоимость земли в проекте "Долина имений" (около 90 км от МКАД) сегодня увеличилась уже в несколько раз.
К расширению географии девелоперов и потенциальных покупателей загородного жилья также подталкивает постоянная агрессивная экспансия Москвы, которая постепенно пожирает границы Подмосковья. Многие застройщики при проведении маркетинговых исследований по выбору мест для застройки, делают ставку именно на недооцененные до сих пор территории, которые расположены дальше 50 км от МКАД. "В любом случае эти места найдут своих покупателей, так как все чувствуют заметное расширение Москвы. Многие при выборе дач уже ориентируются на места за вторым бетонным кольцом. Влияние города здесь не ощущается, хорошая экология, во многих местах хорошая транспортная доступность. Такая земля в красивых местах, особенно в западной части дальнего Подмосковья, будет серьезно дорожать",— делится информацией исполнительный директор компании ЗАО "РДР-Холдинг" Георгий Кузин.
Также недооцененные территории можно рассматривать точечно — например, земельные участки, окруженные лесным массивом, расположенные вблизи водоема, но имеющие плохую транспортную доступность и плохо развитую окружающую инфраструктуру (дальние рубежи восточных и юго-восточных направлений). Негативные факторы мешают девелопменту данных территорий, и, соответственно, для вовлечения подобных земель в жилищное строительство необходимо время и какие-либо действия со стороны местной административной власти по устранению данных функциональных недостатков. Такие территории при появлении информации о том, что рядом пройдет дорога, сразу же поднимаются в цене.
Недооцененные места
Если рассуждать о недооцененных местах сегодня, то в первую очередь это дальние земли по направлениям с хорошей транспортной доступностью. Из недооцененных районов Подмосковья следует назвать Волоколамский район, а именно участки, расположенные рядом с Новой Ригой и имеющие удобные съезды с нее. "Оптовая цена сотки земли под дачное строительство сегодня составляет здесь около $1000-1500 за большой участок, в розницу участки продаются по $2500-3500 за сотку. Пока в этом районе не объявлено о строительстве новых коттеджных поселков, однако вероятнее всего в ближайший год это может состояться. Для тех, кто захочет сделать выгодное вложение, при условии, что проект будет успешным, следует сразу же рассматривать эти варианты",— говорит Алексей Тонконогов из "МДК-групп". По его словам, оптовая цена за сотку под строительство поселка по Новой Риге в 70 км от МКАД составляет уже $3,5-4 тыс. "20 км — это лишние 10 минут по трассе. Я прогнозирую, что уже через два года на расстоянии 90-95 км цены за крупные участки под строительство поселков дойдут до $2500 за сотку. Соответственно, увеличится и стоимость в розницу",— предполагает Тонконогов.
Стоит обратить внимание на места рядом с Иваньковским водохранилищем и территории комплекса "Завидово". "После ввода в эксплуатацию нового Ленинградского шоссе эти места будут еще более востребованы, несмотря на то, что сотка "оптовой" земли на Иваньковском водохранилище уже достигает $20 тыс. в особенно выдающихся местах. Рост цен на берегу Иваньковского водохранилища за последние 5 лет запредельный — около 500%",— говорит господин Лещев.
Еще одно недооцененное место, по мнению экспертов рынка,— окрестности города Клин. Это исторически сложившиеся территории с хорошими природными условиями. Также в ближайшее время вероятнее всего будут дорожать места по участку скоростного Нововаршавского шоссе рядом с Окой. Правда, земельный рынок там до конца не сложился.
Из наиболее перспективных направлений, цена на землю по которым будет серьезно расти, эксперты называют Пушкинский район (Ярославское шоссе). "После строительства новых развязок Ярославское шоссе заметно прибавит с точки зрения инвестиционной привлекательности. Природные характеристики и присутствие значимых водных объектов ставят его в один ряд с Дмитровским шоссе, причем стоимость земли здесь пока еще ниже на 20-40%, чем на Дмитровском",— утверждает Максим Лещев.
Кроме того, по мнению многих экспертов, по ландшафту и природе места по Ярославскому шоссе часто опережают Киевское направление, где цены также выше иногда в несколько раз. "Сельхозземля в районе первой "бетонки" по Киевскому шоссе в 1,5-2 раза дороже, чем аналогичная по Ярославке. При этом рядом с Ярославским шоссе находятся водохранилища, горнолыжные курорты, леса, заповедники и т. д. Если вспомнить за счет чего подорожало Киевское направление — в первую очередь за счет расширения трассы,— то сейчас на Ярославском шоссе уже открыта развязка рядом с Королевым и к октябрю текущего года обещают открыть развязку в Мытищах, что значительно улучшит транспортную доступность. Мне непонятно, почему до сих пор инвесторы к этим землям не проявили достаточный интерес",— удивляется Алексей Тонконогов.
По этому же направлению сегодня следует выделить ряд ценовых парадоксов — стоимость земельных участков на южном и северном берегах Пестовского водохранилища отличается в несколько раз. Конечно, здесь играет роль расстояние: первый расположен на расстоянии приблизительно 15-20 км от МКАД, до мест на противоположенном берегу надо добираться за 30-40 км. Еще один нюанс — на южный берег можно проехать, не пересекая железной дороги, на северный — только через переезд. От этого разница в цене: сегодня на северном берегу за оптовый участок земли, который не прилегает к воде, но имеет хорошие природные характеристики, просят $3,5 тыс. за сотку, за территорию напротив — $7-8 тыс. Разница цен на дома и участки в розницу соответствующая. "Один из удивительных фактов — северный берег Пестовского водохранилища и близлежащие окрестности сегодня толком не осваиваются. Например, в районе деревни Михалево есть отличные места, но они пока никем не заняты. Думаю, что построенные развязки на Ярославском шоссе увеличат привлекательность Пушкинского района в целом",— отмечает господин Тонконогов.
Вероятнее всего развитие проектов даже в очень хороших с точки зрения природных характеристик местах на большом удалении будет на уровне экономкласса и эконом+, за редким исключением. После "освоения запада и севера", учитывая расширение границ Москвы, восточное (Щелковское и Ярославское шоссе) и южное (Симферопольское шоссе) направления могут стать неплохой альтернативой как для девелоперов, при условии предоставления качественного продукта, так и для конечных пользователей.