«Счастье» не в отеле
Арбитражный суд взыскал с арендаторов участок в Геленджике за использование не по назначению
Арбитражный и 15-й апелляционный суды удовлетворили иск мэрии Геленджика к арендаторам земельного участка, расположенного на территории города, о расторжении договора аренды. По данным администрации, на спорном участке арендаторы обязаны были построить базу отдыха и восстановления для спортсменов, а вместо этого открыли эко-отель «Счастье». Суд первой инстанции и апелляционный суд постановили расторгнуть договор аренды и снести домики. Арендаторы подали кассационную жалобу на эти решения, однако юристы считают, что шансов у ответчиков нет.
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Арбитражный суд Краснодарского края и 15-й апелляционный суд удовлетворили иск администрации Геленджика к индивидуальным предпринимателям Владимиру Асланову, Константину Ловасову и Татьяне Михайлюк. Суд постановил расторгнуть договор аренды и обязать ответчиков освободить земельный участок.
Как следует из материалов дела, право аренды на участок было зарегистрировано в 2007 году сроком на 49 лет. Земля была предоставлена для строительства и эксплуатации базы отдыха и восстановительного центра спортсменов. Однако 30 ноября 2022 года сотрудники администрации провели проверку и установили, что участок не освоен. Объекты капитального строительства на нем отсутствовали, строительные работы не велись, а земля не использовалась по назначению.
Истец указал, что на части участка в нарушение установленного вида разрешенного использования размещен некапитальный эко-отель «Счастье». По данным администрации, использование и освоение участка площадью 4 тыс. квадратных метров по адресу: г. Геленджик, ул. Десантная, зу 441, в целях, прописанных в договоре аренды от 22 ноября 2007 года, не осуществлялось на протяжении 15 лет. Кроме того, управление архитектуры и градостроительства администрации города сообщило, что разрешение на строительство базы отдыха и восстановительного центра спортсменов на спорном участке не выдавалось.
Повторная проверка 27 января 2023 года показала, что ранее выявленные нарушения не устранены. При этом название объекта изменилось: эко-отель «Счастье» стал называться базой отдыха и восстановления спортсменов «Счастье». В администрации это сочли недобросовестным поведением ответчиков.
Ответчики пытались доказать, что начали согласование строительства спортивной базы. Однако суд пришел также к выводу, что попытки получить разрешение на строительство спустя более 15 лет после заключения договора, да еще в период, когда спор о расторжении уже находился на рассмотрении, свидетельствуют о злоупотреблении правами. Суд отметил отсутствие доказательств надлежащего исполнения договора аренды и удовлетворил исковые требования мэрии.
Судебный эксперт Экспертной группы Veta Александр Терентьев отмечает, что строительство и эксплуатация базы отдыха и восстановительного центра спортсменов — это не просто формулировка в договоре, а юридически значимая характеристика, определяющая вид разрешенного использования участка и внесенная в ЕГРН.
«Однако арендаторы так и не приступили к строительству объекта, соответствующего этому назначению. Вместо этого на участке развернули некапитальный эко-отель «Счастье», при этом деревянные домики, очевидно, не имеют никакого отношения к спортивному восстановлению»,— говорит юрист.
Также, по его словам, поведение ответчиков судом было квалифицировано как злоупотребление правом. «Нынешние арендаторы получили права по договору в ноябре 2020 года, но не предприняли никаких реальных шагов к строительству предусмотренного договором объекта. Попытки получить разрешение на строительство появились лишь после того, как администрация обратилась в суд — то есть спустя более двух лет после принятия прав аренды. Суд расценил это однозначно: имитация строительной активности в ходе судебного процесса не может свидетельствовать о добросовестном исполнении договорных обязательств», — пояснил господин Терентьев.
Перспективы в кассации, по его словам, в данном случае низкие. Против здесь работает фактическая база дела, которую в кассации пересмотреть крайне сложно. Кассация проверяет исключительно правильность применения норм материального и процессуального права, но не переоценивает доказательства. Между тем оба нижестоящих суда установили факт нецелевого использования на основании совокупности доказательств — акта осмотра, материалов с туристических сайтов, сведений ЕГРН, переписки с администрацией.
«Эта база весьма достаточна. Более того, правовая позиция опирается на многократно подтвержденные нормы земельного и гражданского законодательства, а также на практику КС РФ относительно права публичного собственника расторгать договор при неосвоении участка», — считает юрист. Александр Терентьев говорит, что кассации в этой связи было бы затруднительно найти нарушение норм права там, где суды применили наиболее фундаментальные нормы.