В марте активный спрос на недвижимость, наблюдавшийся в начале года, несколько снизился, и рост цен, составивший 8-10% в январе-феврале, вернулся к более стабильным показателям. Во многом всплеску цен способствовал ипотечный и финансовый кризис на мировых рынках, последствия которого все еще ощутимы.
По мнению аналитиков, катализатором спроса на жилье явилась подготовка к выборам президента России — на рынке такую активность покупателей окрестили "предвыборной лихорадкой". Возможно, вкладывая деньги в недвижимость, чиновники и бизнесмены стремились подстраховать себя на случай изменения политической конъюнктуры и кадровых перестановок. Наибольшим спросом в последнее время пользуются однокомнатные квартиры, а также жилье в подмосковных и "условно-московских" новостройках, то есть самый доступный в ценовом плане сегмент рынка.
С начала года первичный рынок элитного жилья, в отличие от сегментов эконом- и бизнес-классов, практически не пополнялся новыми предложениями. Поэтому интересным событием стало появление в открытой продаже в феврале 2008 года апартаментов с обслуживанием, расположенных в "Бизнес-центре на Николоямской" (Таганский район), который был сдан в декабре 2007 года и включает в себя также офисы класса А и инфраструктуру. Стартовая цена апартаментов в новом объекте варьировалась от $10 тыс. до $15 тыс. за 1 кв. м.
Мнения участников рынка
Евгений Скоморовский, управляющий директор "CENTURY 21 Запад":
— С начала февраля по середину марта цены на рынке городской недвижимости продолжили расти, однако темпы уже замедлились. Основное повышение цен на недвижимость в этом году пришлось на январь, когда большинство продавцов скорректировало долларовую стоимость своих объектов в сторону увеличения сразу на 5-15%, остальные собственники выставленных на продажу квартир завершили данный процесс в течение февраля и первых двух недель марта. Таким образом, рост цен на жилье на вторичном рынке в Москве начиная с февраля составил в среднем 1,5-2,0% в неделю.
За последние пять-шесть недель спрос на квартиры по новым ценам заметно снизился, количество представленных на рынке квартир уменьшилось, а период экспозиции квартир на рынке заметно увеличился. По-прежнему в Москве не действует ускоренная недельная регистрация, что непосредственным образом влияет на низкую активность продавцов как при "чистой продаже", так и в случае альтернативных сделок. В связи с этим определенное количество покупателей обратило внимание на новостройки, прошедшие госкомиссию и находящиеся в стадии выдачи ключей. Цены на подобные объекты выросли за последние шесть недель на 8-12%.
Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК "Конти":
— В феврале — начале марта рост цен на первичном рынке составил порядка 5-7%. Наибольший прирост по итогам первых месяцев года показало вторичное жилье. Накануне выборов рынок демонстрировал небывалую активность, вызванную менталитетом наших людей, которые всегда готовятся к худшему варианту развития событий. Кроме того, рост по-прежнему был обусловлен кризисом на международном фондовом рынке, а также растущими ценами на строительные материалы.
В феврале объем предложения вырос на 4,5%, но пока девелоперы не спешат выставлять новые объекты на продажу.
После президентских выборов рынок перешел в более спокойное состояние — в течение весны мы ожидаем прирост стоимости квадратного метра на уровне 1-3% в месяц.
Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard:
— Рост стоимости на элитную недвижимость на начало февраля — середину марта составил 4,5%. Рынок находится в состоянии равновесия, резких всплесков не ожидается. Начало весны всегда характеризуется более активным поведением маркетологов, застройщиков, риэлтеров. Часто именно к этому времени рассчитывают начало продаж объектов, нулевая стадия которых заканчивается зимой. Таким образом, до первых весенних осадков можно плодотворно показывать площади клиентам.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:
— В течение января--февраля рост цен на вторичном рынке был зафиксирован на уровне 8-10% (среднемесячный прирост — 4-5%), средние цены на рынке новостроек за два месяца выросли на 6-8%. В результате на первичном рынке жилья Москвы средняя цена в конце февраля составила около $5900 за 1 кв. м, на вторичном — порядка $6100 за 1 кв. м.
Значительное влияние на рынок оказал ипотечный кризис — оно выразилось в сокращении возможностей кредитования на международном рынке для российских банков и, как следствие, в ужесточении условий выдачи ипотечных кредитов внутри страны. Развитие данного процесса могло подстегнуть покупателей, до последнего времени откладывающих приобретение квартир, к покупке жилья с использованием ипотечных кредитов, пока не выросли ставки и еще больше не ужесточились условия.
Также рост цен на жилье мог опосредованно спровоцировать международный финансовый рынок: на рынке жилья могли появиться инвесторы, традиционно работающие на фондовом рынке и желающие защитить свои активы в условиях финансовой нестабильности. Тем не менее аналитики компании Blackwood считают, что подобный переток средств с фондового рынка на рынок недвижимости вряд ли может быть масштабным — в условиях затягивания финансового кризиса жилье может оказаться не спасительным, а уязвимым активом.
Оксана Каарма, управляющий партнер компании "Миэль-Новостройки":
— Нельзя сказать, что ситуация в конце 2007 и начале 2008 года была традиционной для рынка недвижимости. В частности, со второй половины прошлого года наблюдался стремительный рост спроса на жилье всех классов. В связи с этим число продаж в декабре достигло рекордной отметки: по данным компании "Миэль-Новостройки", продажи выросли по сравнению с серединой 2007 года более чем в два раза. Более того, покупательская активность не снизилась и в начале 2008 года, что абсолютно несвойственно для этого времени года.
По данным компании "Миэль-Новостройки", рост цен на объекты жилой недвижимости в феврале составил порядка 3-5%. Говорить про изменение стоимости квадратного метра в марте пока еще рано, однако стоит отметить, что по сравнению с февралем цены растут не так стремительно. Более того, несколько сократился и объем сделок на первичном рынке жилья.
Такой стремительный рост цен в предыдущие месяцы связан преимущественно с сокращением объема коммерческого жилья за счет социальных программ, что ограничивает и без того дефицитное предложение. Более того, в предвыборный период ряд объемов коммерческого жилья выкупается для заселения очередников города и военнослужащих. Этот фактор также негативно скажется на объеме предложения в 2008 году.
Дмитрий Таганов, руководитель отдела аналитики "Инком-недвижимости":
— По нашим еженедельным аналитическим отчетам, прослеживается вполне четкая картина: во второй половине января произошел аномальный взлет спроса (он достиг показателя двухлетней давности). До середины февраля спрос сохранялся на этой высокой планке. Основные причины такого изменения — освоение новогодних бонусов и встревоженность инвесторов в связи с финансовым кризисом и предстоящими выборами.
Во второй половина февраля наблюдалось постепенное падение спроса (приблизительно на 15%) — рынок начал успокаиваться. В первую декаду марта спрос окончательно нормализовался (с середины февраля он сократился на 20-30%). В настоящий момент спрос вернулся к показателям конца 2007 года. Динамика цен коррелирует с динамикой спроса.