«В наших планах — расширение своего присутствия в сфере жилищного строительства»

Директор «ИНСИТИ девелопмент» Артем Кислица — о развитии компании и выходе в другие регионы

Краснодарский край сохраняет статус одного из самых привлекательных регионов России для жизни и инвестиций. На фоне замедления строительства новостроек и пересмотра ипотечных программ одним из драйверов рынка становится индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Однако строительный рынок Кубани характеризуется высокой конкуренцией и затоваренностью. Директор «ИНСИТИ девелопмент» Артем Кислица рассказал о выходе на рынок ИЖС Москвы, планах по экспансии в другие регионы, современных тенденциях и направлениях развития компании.

— Артем Олегович, есть ли специфика рынка недвижимости, характерная именно для нашего региона в частности и для юга России в целом?

— Безусловно, специфика здесь ярко выражена. Для юга России, и особенно для Краснодарского края, характерен высокий спрос на индивидуальное жилое строительство. Доля ИЖС в общем объеме строительства на Кубани достигает 64%. Это связано с несколькими факторами: ментальной традицией южан жить в собственном доме, развитой туристической инфраструктурой и миграционной привлекательностью региона.

Кроме того, рынок Кубани в последнее время характеризуется высокой конкуренцией и «затоваренностью»: по данным экспертов, на продажу текущего предложения в новостройках Краснодара может потребоваться около трех-четырех лет. При этом средняя цена «квадрата» в новостройках Краснодара держится в районе от 145 тыс. рублей.

— В чем отличия регионального рынка и рынка жилья Москвы, куда ваша компания вышла в прошлом году?

— Прежде всего, отмечу, что в настоящее время наш проект в Москве находится в стадии проработки. Если говорить о ключевом отличии столичного рынка, то, на мой взгляд, здесь более высокая насыщенность, более высокая стоимость земли и более жесткие регуляторные требования.

На юге вход в проект дешевле: к примеру, та же стоимость сотки земли в регионах в два-три раза ниже, чем в Подмосковье. В Москве даже старт проекта требует значительных инвестиций.

Москва — это рынок «глобального города» с более высокими требованиями к архитектуре и инфраструктуре. И здесь ИЖС только начинает структурироваться под влиянием крупных девелоперов и новых законов, с 2026 года застройщиков обязали раскрывать информацию по ИЖС в ЕИСЖС.

— Почему в столице вы сделали упор именно на сегмент ИЖС?

— Выбор сегмента ИЖС для выхода на московский рынок обусловлен несколькими факторами. Во-первых, это общероссийский тренд: последние годы спрос на частные дома растет быстрее, чем на многоквартирные, особенно после пандемии. Во-вторых, для Москвы это относительно новый, но перспективный сегмент. Город активно развивает территории Новой Москвы в ходе самого масштабного проекта расширения территории города, и проект «ИНСИТИ девелопмент» станет одним из первых в столице проектом комплексного развития территорий (КРТ) именно в сфере ИЖС. Это позволяет создать не просто спальный район-спутник, а современный малоэтажный район с собственной инфраструктурой (парки, соцобъекты). Район расположится в Троицком округе Москвы на площади 97 га с общим объемом инвестиций более 20 млрд рублей.

— Какие еще регионы РФ вы рассматриваете для дальнейшей экспансии?

— Экспансию за пределы Краснодарского края мы начали несколько лет назад, стартовав с логистических проектов в столичном регионе. Затем зашли с проектом ИЖС там же. Это позволило нам накопить соответствующий опыт работы и оценить потенциал новых рынков. В ближайшие годы в планах ИНСИТИ — расширение своего присутствия в сфере жилищного строительства в разных регионах России.

Мы внимательно следим за тенденциями в каждом регионе и выбираем направления, где наши компетенции и опыт могут принести максимальную пользу самому региону, местным жителям и бизнесу, придерживаясь стратегии взвешенного и расчетливого развития. Пока не буду раскрывать всех планов, но уже скоро мы сможем удивить новыми проектами.

— Какой процент сделок на рынке жилья Кубани, по вашим данным, совершается с помощью ипотеки?

— Согласно аналитическим данным специалистов компании, при помощи программ ипотечного кредитования проводится порядка 80–85% сделок, остальную долю занимает рассрочка и наличный расчет. Ипотека по-прежнему остается самым популярным инструментом. Мы предложили свою альтернативу привычной ипотеке — рассрочка от застройщика. Беспроцентный фиксированный платеж достаточно приемлем для потребителя, в сравнении со сроками и переплатой процентов по ипотеке.

— Выросло ли количество таких сделок у нас в регионе после снижения ключевой ставки ЦБ?

— По данным за март 2026 года, доля ипотечных сделок на первичном рынке Краснодарского края составляет примерно 56%. Это достаточно высокий показатель, хотя он немного снизился по сравнению с прошлым годом (было около 59%), что, конечно, связано с изменениями в льготных программах и высокой ключевой ставкой в предшествующий период.

Мы понимаем, что большинство граждан теперь не могут претендовать на льготный кредит по таким причинам, как высокая финансовая нагрузка, признаки банкротства, плохая кредитная история и обязательное условие участия обоих супругов в сделке.

Отдельного внимания заслуживает доля ипотечных сделок на первичном рынке жилья Краснодара, которая достигла почти 91% в первом квартале 2026 года, что на 17,3 п.п. больше, чем в аналогичном периоде 2025 года. По этому показателю кубанская столица заняла 3-е место среди городов-миллионников РФ. Рост доли ипотечных сделок Краснодара может быть вызван информационным шумом перед изменением условий по семейной ипотеке. Однако увеличение доли ипотеки не означает роста спроса — он, напротив, сократился по сравнению с прошлым годом.

Мы также отмечаем, что при постепенном снижении ключевой ставки потребительский спрос оживился, прирост по сделкам в рамках базовых программ кредитования ежемесячно наблюдается в размере 10%. Когда уровень базовой, не ключевой, ставки снизится до отметки 11–13%, думаю, мы сможем ощутить более значительный прирост.

— Насколько выгодно жилье для инвестиций в сегодняшней экономической ситуации?

— Именно недвижимость остается одним из самых надежных инструментов долгосрочного капиталовложения, особенно на фоне снижения доходности по банковским вкладам.

Если оценивать доходность, то при аккуратном подходе совокупный доход от аренды + роста капитала качественного объекта может давать 12–14% годовых, что выгоднее депозитов, реальная доходность по которым с учетом инфляции составляет 5–7%. Кроме того, жилье защищает капитал от обесценивания. Однако, что особенно важно понимать: для инвестиций сегодня лучше работают не типовые квартиры, а ликвидные ниши (например, проекты бизнес-класса, машино-места или коммерческая недвижимость).

— Какова средняя динамика роста цены квадратного метра на Кубани с начала года по отношению к тому же периоду прошлого года? Насколько эта динамика соответствует общероссийским трендам?

— Если говорить о загородном домостроении (ИЖС), то на Кубани наблюдается снижение средней цены «квадрата». К примеру, в июле 2025 года квадратный метр в загородном доме в Краснодарском крае стоил около 111,5 тыс. руб., что на 3% дешевле, чем годом ранее.

Что касается новостроек (МКД) в краевой столице, то цены стабилизировались в районе 145 тыс. руб. за кв. м, без резкого роста.

Эта динамика (стагнация или легкое охлаждение) полностью соответствует общероссийским трендам 2025–2026 годов, вызванным высокими ипотечными ставками и снижением доступности кредитов. Поскольку спрос сжимается, у девелоперов нет возможности активно наращивать ценник, они вынуждены удерживать цены или предлагать скидки, чтобы поддерживать продажи.

— В последнее время многие застройщики испытывают дефицит кадров. И здесь речь идет не только о руководителях высшего звена, но и о ключевых специалистах. Как у вас в компании обстоят дела с кадрами? И если кто-то, прочитав наше интервью, захочет устроиться на работу в ИНСИТИ — примете?

— Действительно, строительная отрасль в целом на протяжении уже нескольких лет ощущает определенный кадровый голод, и наша компания не стала исключением. Но отмечу, что у нас достаточно сильный бренд, который позволяет привлекать специалистов с более высокой квалификацией, более сильных игроков сферы. К нам приходят по рекомендациям как специалисты конкретных направлений, так и специалисты топ-менеджмента. Это хороший знак, свидетельство устойчивости в турбулентные времена.

Что касается желающих прийти к нам после этого диалога, то мы всегда открыты новым специалистам, которые готовы усилить команду, работать на достижение общих и личных профессиональных целей. Компания активно развивается и ощутимо растет, поэтому по многим направлениям мы не только растим свои кадры, но и привлекаем специалистов извне, которые могут поделиться своим опытом и помочь настроить определенные бизнес-процессы. По последним данным, у нас в штате уже более двух тысяч сотрудников на сегодняшний день.

— По итогам 1-го квартала этого года ваша компания заняла 1-е место в Краснодарском крае по вводу жилья — 42 000 м кв. Как удалось достичь таких высоких результатов, учитывая сумасшедшую конкуренцию среди застройщиков?

— В первом квартале текущего года мы завершили ряд наших проектов — выполнили планы и обязательства перед нашими покупателями. Цифра приятная, конечно, но это было запланировано и нами прогнозируемо. Сейчас мы готовы идти дальше, планов достаточно много.

— Почти два года назад ИНСИТИ запустила собственную программу «Беспроцентная рассрочка от застройщика», о которой вы упомянули выше. И тогда программа зашла «на ура» у покупателей. Но время идет, ситуация меняется. Действует ли ваша программа до сих пор? Высок ли процент покупок жилья именно по данной программе?

— Программа действительно популярна у наших покупателей и успешно реализуется. Ее преимущества в том, что всю стоимость жилья покупатель выплачивает в течение пяти лет без переплаты процентов банку. Это беспроцентная рассрочка от застройщика сроком на пять лет, где первоначальный взнос составляет 20%, а оставшаяся сумма делится на 60 равных ежемесячных платежей. Условия закрепляются в договоре, и, что немаловажно, инфляция не влияет на стоимость квартиры. За 20–30 лет выплаты ипотеки, если посчитать сумму переплаты, то можно купить еще как минимум одну такую квартиру. А мы предлагаем платить только за свою и без переплат. В условиях программы нет дополнительных обременительных пересчетов, страховок, оценок и прочих сопутствующих продуктов, которые являются неотъемлемой частью ипотеки.

— Артем Олегович, завершить наше интервью хотелось бы на необычной ноте. Совсем скоро, 18 июня, у вашей компании День рождения. Если не ошибаюсь, ИНСИТИ в этом году исполнится 14 лет. У людей это возраст получения первого паспорта. Некая зрелость. Для компании — это тоже определенная точка подведения итогов. С каким настроением вы подходите к этой дате? Все ли достигнуто к этому, достаточно солидному для компании возрасту? Есть ли еще что-то, чем вы будете удивлять рынок недвижимости нашей страны?

— Удивлять, безусловно, будем. Мы уверенно наращиваем масштабы, строим планы на будущее. Работаем в разных направлениях. Но и с удовольствием подводим итоги. Действительно, для нашей компании это хороший возраст. За эти годы мы построили 12 дошкольных и школьных образовательных учреждений, одну поликлинику и храм. Мы посчитали: всего за 14 лет компания построила более 2,7 млн квадратных метров недвижимости. Из них жилой — свыше 1,4 млн «квадратов». Думаю, цифры говорят сами за себя, и они постоянно растут прямо сейчас.

www.incitystroy.ru

Реклама.