Спрос на ипотечные кредиты от $500 тыс. и выше растет по нескольким причинам. Во-первых, дорожает квадратный метр, и за полмиллиона долларов можно купить квартиру только в нижнем сегменте бизнес-класса. Во-вторых, покупатели, даже имеющие возможность выплатить сразу полную сумму, предпочитают все больше ипотеку как более выгодную финансовую схему.
Новый спрос
"Активный спрос на ипотечное кредитование в сегменте элитной недвижимости возник в начале этого года,— отмечает Кайдо Каарма, директор департамента элитной недвижимости компании "МИЭЛЬ — Новостройки".— Сейчас объем сделок с привлечением ипотеки, проходящих через наш департамент, составляет около 20%. В нынешней рыночной ситуации рентабельность бизнеса в среднем составляет 20%, поэтому ипотека в элитном сегменте крайне выгодна для покупателей, поскольку ставки по ипотечным кредитам намного ниже — 11-13%".
Еще быстрее развивается коттеджное строительство, а коттедж в элитном поселке трудно купить, не залезая в долги. "Сейчас сделки с загородными объектами упростились, поэтому у состоятельных людей появилась возможность приобретать большие земельные участки и строить коттеджи", — говорит Татьяна Андреева, директор ипотечного центра инвестиционного банка "КИТ Финанс".
Движут заемщиками миллионных кредитов и другие мотивы. Как объясняет Виктория Щербакова, руководитель отдела ипотечного брокериджа компании "Кредит Макс", если человек и располагает необходимыми средствами для покупки дорогого жилья, он часто не хочет показывать размер своего состояния, поэтому берет кредит, а потом досрочно его погашает.
Доказать платежеспособность
Если спрос на крупные кредиты так высок, то по всем законам рынка предложение должно за ним поспевать. И действительно, на первый взгляд получить кредит на миллион долларов не так уж сложно: программы многих крупных ипотечных банков декларируют, что максимальная сумма кредита либо не ограничена, либо зависит от платежеспособности заемщика. Но платежеспособность придется доказывать, что сделать не так просто, поскольку к кредитам в районе миллиона долларов банки относятся с настороженностью.
Правда, как уверяет Татьяна Андреева, требования к заемщикам крупных сумм и их платежеспособности ничем не отличаются от требований ко всем другим клиентам. "Однако по заявкам на большие суммы идет более тщательная проверка предоставленной информации, и рассмотрение таких заявок занимает до десяти рабочих дней, во всех остальных случаях — до пяти рабочих дней", — признает она.
Осторожность банков по отношению к крупным заемщикам часто отражается и на условиях кредитования. "Максимальная сумма ипотечного кредита в "КИТ Финанс" — 60 млн рублей ($2 млн). При сумме кредита до 30 млн рублей ($1 млн) размер кредита не может превышать 80% стоимости недвижимого имущества (предмета ипотеки), при сумме кредита от 30 млн рублей — не более 70%",— рассказывает Татьяна Андреева.
А вот в Городском ипотечном банке, как уверяет начальник управления партнерских продаж Дмитрий Шапочкин, сумма кредита не влияет на условия кредитования. "Максимальный размер кредита равен $1 млн, или 25 млн рублей,— объясняет он.— Минимальная процентная ставка по кредитам в долларах США равна 9% годовых, по кредитам в рублях — 10,49% годовых. Исключение из этого правила составляют так называемые sub-prime-кредиты, то есть ипотечные займы первой очереди, выданные заемщикам с отсутствующей или плохой кредитной историей. В этом случае максимальный размер кредита не может быть более 50% от стоимости залога".
Поиск аналогов
Кстати, определить стоимость элитной недвижимости, предоставляемой в залог, не так просто. Как объясняет Виктория Щербакова, элитную квартиру в городе оценивают в зависимости от района, уровня дома и других факторов, влияющих на стоимость. Для оценки квартиры на вторичном рынке важно, чтобы объект недвижимости имел минимум пять аналогов по площади, уровню дома и расположению, стоимость которых известна. Процесс оценки занимает больше времени, чем при кредитовании под залог стандартной квартиры, поскольку найти объекты для сравнения не всегда просто.
При оценке квартир на первичном рынке, особенно от известных застройщиков, оценщики ориентируются на прайс-листы этих компаний. Сложнее всего обстоит дело с оценкой объектов загородной недвижимости. Здесь на оценку влияет несколько факторов. Во-первых, окружение: цена объекта приближается к стоимости окружающей недвижимости. Если элитный особняк построен в неорганизованном поселке, его цена будет не сильно отличаться от стоимости соседних домов. Во-вторых, учитывается, сколько потрачено на строительство объекта (так называемый затратный подход). Учитывается и ликвидационная стоимость объекта. Если подсчитывать грубо, то складывается сравнительная и затратная стоимость объекта, делится пополам, а с учетом ликвидационной стоимости оценка несколько снижается — не более чем на 15%.