Винограднику не дали прорасти
Суд отказал «Гранд-Вино» в выкупе земельного участка под Новороссийском
Арбитражный и апелляционный суды отказали ООО «Гранд-Вино» в требовании признать незаконным отказ департамента имущественных отношений Краснодарского края в выкупе земельного участка площадью в станице Натухаевской, предназначенного для виноградарства. Для отказа послужил ряд причин: неиспользование участка по целевому назначению, ничтожность первоначального договора аренды и участие иностранного капитала. Юрист указывает на слабые места в решении судов, однако считает, что кассация, скорее всего, оставит их в силе.
Фото: Антон Великжанин, Коммерсантъ
Фото: Антон Великжанин, Коммерсантъ
Арбитражный и апелляционный суды рассмотрели иск ООО «Гранд-Вино» к департаменту имущественных отношений Краснодарского края. Общество требовало признать незаконным отказ в предоставлении в собственность земельного участка площадью 1 088 600 кв. м и обязать ведомство в течение тридцати дней со дня вступления решения в силу подготовить проект договора купли-продажи с указанием цены в размере кадастровой стоимости на момент обращения.
ООО является арендатором участка с разрешенным использованием — для сельскохозяйственного производства (ведения виноградарства). Участок расположен в станице Натухаевская. Право аренды возникло на основании договора аренды и договора уступки права аренды от 2019 года.
Представитель департамента представил акты осмотра участка за 2020–2025 годы и пояснил, что общество ненадлежащим образом использовало землю на протяжении почти пяти лет — с сентября 2019 года до даты передачи прав. Арендатор не производил закладку саженцев в нарушение договора аренды, согласно которому это нужно было сделать в течение одного года. Закладка была осуществлена только в 2025 году, а до этого участок частично зарос сорной травой. В январе 2025 года департамент направил заявителю уведомление о расторжении договора, и только после этого арендатор заложил саженцы. Кроме того, участок расположен в границах III зоны горно-санитарной охраны курорта, на территории и в охранной зоне объектов культурного наследия. В его границах находятся дорога общего пользования, водозаборное сооружение, а также полезащитные лесные полосы.
Суд указал, что в отношении данного земельного участка не установлены какие-либо градостроительные регламенты, которые бы отнесли его к III зоне горно-санитарной охраны курорта. Кроме того, к городам-курортам в составе курортов на Черноморском побережье Краснодарского края отнесены Анапа, Геленджик, Сочи, но не Новороссийск, в состав которого входит станица Натухаевская. А значит, испрашиваемый заявителем земельный участок не является ограниченным в обороте и может находиться в частной собственности.
Кроме того, нахождение земельного участка в границах III зоны горно-санитарной охраны курорта не исключает такой участок из оборота.
Однако в решении суда говорится, что право на выкуп земельного участка имеет только тот арендатор, который на протяжении как минимум трех лет доказал собственнику свою добросовестность и надлежащее использование земли без нарушений условий договора аренды. Суд согласился с доводами департамента и прокуратуры о том, что общество ненадлежащим образом использовало спорный участок.
Еще одна причина для отказа в удовлетворении иска — ничтожность первоначального договора аренды, который был заключен в 2011 году с предыдущим арендатором без соблюдения публичной процедуры.
Также суд отметил, что учредителем заявителя является, в том числе, иностранная компания недружественной страны. Судом установлено, что единственным участником (учредителем) ООО «Гранд-Вино» со 100 долями участия в уставном капитале является ООО «Югпродукт холдинг». Учредители «Югпродукт холдинга» в свою очередь — два юридических лица: ООО «ДБ Холдин» (51 доля) и Dinerco Ventures Limited (49 долей).
«Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля таких лиц составляет более 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, за исключением случаев, когда земли входят в состав Дальневосточного федерального округа»,— говорится в материалах дела. Представитель прокуратуры, выступая в суде в качестве третьего лица, также пояснил, что руководителем Dinerco Ventures Limited является аффилированная с предыдущим правообладателем господином Прокопенко его бывшая супруга Мария Прокопенко (в настоящее время Мария Прокопулос).
Старший юрист «Рустам Курмаев и партнеры» Владислав Гейтс отмечает несколько важных моментов. В частности, суд установил, что первоначальный договор аренды является ничтожным, так как был заключен в 2011 году с предыдущим арендатором без соблюдения публичной процедуры. Из этого следует, что все последующие уступки, включая переход прав к ООО «Гранд-Вино» в 2019 году, также ничтожны.
«Сильным аргументом для кассации является то, что вопрос о ничтожности первоначального договора аренды 2011 года вышел за пределы предмета спора. Общество оспаривало конкретный отказ департамента от 2022 года. Суд фактически по собственной инициативе переоценил правомерность сделки 2011 года и всей цепочки уступок. Если кассация воспримет данный довод, дело может быть направлено на новое рассмотрение», — поясняет юрист.
По его словам, по вопросу иностранного капитала также есть уязвимые места в позиции суда. Действующее законодательство запрещает владение землёй юридическим лицам, где иностранная доля превышает 50%.
Прямая иностранная доля в ООО «Гранд-Вино» через промежуточную компанию составляет 49%, что формально не превышает порог. Вопрос о том, как рассчитывается «косвенная» иностранная доля в законе и судебной практике не является однозначно решённым.
«Однако велика вероятность того, что суд округа оставит судебные акты без изменения, несмотря на некоторые слабые места. Все-таки фактическое неиспользование участка по целевому назначению на протяжении пяти лет подтверждено серией актов обследования за 2020–2024 годы. Посадка виноградников в 2025 году скорее усугубляет ситуацию, демонстрируя реактивный характер действий компании», — говорит господин Гейтс.
Кроме того, отмечает юрист, не стоит забывать, что Новороссийск указом президента включен в перечень приграничных территорий, где иностранные лица не вправе иметь земельные участки в собственности вне зависимости от доли. Это формальный непреодолимый барьер для любого иностранного участника, и данный аргумент в кассации устоит.