Инвесторов влечет к курортам

За первые два месяца 2026 года оборот на рынках жилья Кубани, Дона, Крыма и Адыгеи показал рост. Цены во всех регионах, за исключением полуострова, где наблюдается более выраженная динамика, увеличились в пределах 10%. Эксперты советуют обратить внимание на курортную недвижимость, которая в сравнении с жилой более привлекательна с точки зрения инвестиций. Аналитики полагают, что из-за дорогих кредитов и ужесточения условий вступления в семейную ипотеку спрос на южную недвижимость в 2026 году не вырастет.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В январе—феврале 2026 года рынки жилой недвижимости Кубани, Дона, Крыма и Адыгеи в сравнении с аналогичным периодом 2025 года показали положительную динамику. Об этом Guide рассказала директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская.

По ее данным, в Краснодарском крае оборот на первичном рынке жилья вырос в 2,1 раза и приблизился к 43 млрд руб. Такая динамика главным образом связана с увеличением спроса, а не цены, которая год к году выросла на 11%.

В Ростовской области оборот на рынке новостроек увеличился в 1,6 раза и достиг 24 млрд руб. Количество сделок по покупке жилья в регионе выросло на 50%, средняя цена сделки — на 19%.

В Крыму оборот увеличился на 22%, до 12 млрд руб. Количество сделок выросло на 40%, при этом цены скорректировались на 2%.

В Адыгее оборот показал трехкратное увеличение — до 7 млрд руб. Рынок региона активно прирастает новыми проектами. Количество сделок в республике увеличилось в 2,8 раза, цены выросли на 13%.

Госпожа Змиевская пояснила, что в начале года позитивная динамика была обусловлена очередным ожидаемым ужесточением условий по семейной ипотеке. Рост показателей вряд ли будет продолжительным: в марте значения могут уменьшиться, добавила эксперт.

Руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев говорит, что Крым набирает популярность среди инвесторов. Спикер отмечает увеличение количества новых объектов, а также спроса и стоимости во всех сегментах, представленных на полуострове. Краснодарский край и Ростовская область в связи с замедлившимся ростом цены находятся на своего рода «плато»: на рынке представлено много нераспроданной недвижимости. При этом в жилом сегменте, по словам эксперта, наблюдается достаточно большая конкуренция среди арендных квартир. Стоит присмотреться к курортному сегменту и вложениям в земельные участки, считает господин Ткачев.

Спрос без эмоций

В сегменте апарт-отелей Краснодарского края и Крыма прослеживается относительная стабильность спроса: по итогам первых двух месяцев 2026 года количество сделок осталось на уровне аналогичного периода 2025-го. При этом средняя цена покупки, по информации Ольги Змиевской, уменьшилась на 6%. «Рынок испытывает сильную конкуренцию как внутри, так и со стороны иных курортных зон России, где за последние полтора-два года увеличилось количество апарт-отелей»,— говорит эксперт.

На рынке курортной недвижимости Сочи наблюдается характерная сезонность. Основное количество сделок будет зарегистрировано летом, полагает инвестиционный менеджер УК «Альфа-Капитал» Евгений Беленький.

За первые два месяца текущего года спрос на квартиры города-курорта год к году упал на 30%. Основные причины снижения: ужесточение условий льготных ипотечных программ и высокая ключевая ставка. Кроме того, падение спроса связано с его перераспределением на другие направления. Для Сочи таким является Крым, где количество сделок выросло на 14%. Республика привлекает покупателей за счет более доступных цен, поясняет господин Беленький.

Директор по продажам ГК «Монолит» Анна Париенко говорит, что спрос на крымскую недвижимость снизился. Спикер отмечает, что рынок не остановился, а перестроился: «Застройщики фактически компенсируют снижение доступности ипотеки за счет расширения инструментов продаж: субсидирование ставок, различные ипотечные программы, гибкие рассрочки. Покупатель, в свою очередь, стал более требовательным: сделки проходят, но дольше и с более глубокой проработкой условий».

За последний год структура спроса на недвижимость в Крыму заметно изменилась, говорит директор ООО «Ривьера девелопмент» Сергей Асташкин. «Раньше многие покупали здесь жилье почти на эмоциях: влюбились в крымские пейзажи, в море, в атмосферу и решили обзавестись квартирой или домиком "для души". Часто такие люди приобретали недвижимость для отдыха или чтобы передать ее детям. Сейчас картина другая: на рынок активно заходят профессиональные инвесторы. Они руководствуются не только восхищением. Они считают доходность, смотрят на сроки окупаемости, изучают сезонную загрузку апартаментов, просчитывают расходы на управление и ремонт. Для них недвижимость — это прежде всего инструмент для вложения денег и получения дохода, а не просто "дача у моря"»,— рассказывает эксперт.

Изменения в структуре спроса, по его мнению, связаны с развитием инфраструктуры региона. Другим фактором является рост интереса к формату апартаментов с сервисным обслуживанием. Такие проекты особенно популярны в Ялте, Алуште, Евпатории и Феодосии. Кроме того, граждане стали все чаще задумываться о долгосрочных вложениях. «На фоне общей экономической неопределенности многие считают, что вложить деньги в крымскую недвижимость надежнее, чем держать их на вкладе или в валюте. Например, на Южном берегу земля под застройку почти закончилась, цены высокие, а спрос стабилен»,— добавляет господин Асташкин. Еще одной причиной изменений он считает ожидания после завершения СВО: «Многие инвесторы заранее заходят на рынок, рассчитывая, что ситуация стабилизируется, транспортная доступность улучшится, а туристический поток вырастет».

Цены разошлись

За прошедший год стоимость квадратного метра в южных регионах в номинальном выражении выросла на 7–10%. Как говорит старший инвестиционный консультант ФГ «Финам» Тимур Нигматуллин, такая динамика связана с увеличением себестоимости строительства, переходом на эскроу-счета и сохраняющимся дефицитом земельных участков с готовыми техническими условиями в прибрежной зоне.

В 2026 году во всех рассматриваемых регионах, за исключением Крыма, цены на недвижимость выросли в пределах 10%. На полуострове, по информации Евгения Ткачева, зафиксировано более выраженное увеличение — на 20–25%, в отдельных районах удорожание превысило 30%. «Разнонаправленная динамика связана с разным состоянием рынков. В Крыму мы наблюдаем дефицит предложения, отсутствие затоваренности и вывод более дорогих объектов. В остальных южных регионах с точки зрения роста стоимости и спроса на недвижимость рынки находятся в состоянии умеренной стагнации»,— рассказывает эксперт.

По наблюдениям Анны Париенко, крымский рынок демонстрирует устойчивость: цены продолжают увеличиваться на фоне ограниченного предложения и постепенной адаптации спроса к новым условиям. «Отдельно стоит отметить сегмент апартаментов. Он показывает более выраженную динамику по сравнению с классическим жильем. Это связано с инвестиционной направленностью продукта и интересом со стороны покупателей, ориентированных на доходность»,— разъясняет спикер.

Лидером по темпам роста цен остается Южный берег полуострова. Локация формирует повышенный спрос за счет ограниченного земельного банка, статуса курортной территории и высокой концентрации качественных проектов. «Западное побережье Крыма, включая Саки и Евпаторию, также демонстрирует устойчивый рост спроса и стоимости недвижимости. В последние годы именно эти локации усиливают свои позиции за счет активного развития территории и повышенного инвестиционного интереса»,— отмечает госпожа Париенко.

Директор департамента продаж «Инсити девелопмент» Ксения Гагарина говорит, что в Краснодарском крае стоимость недвижимости остается на уровне прошлого года. «Аналитики давали прогнозы об увеличении на 10–15% из-за выросшей за прошлый год себестоимости строительства. Однако застройщики вынуждены держать цены так долго, насколько это возможно»,— рассказывает эксперт, отмечая, что на ситуацию влияет лимит в 6 млн руб. по льготной ипотеке, так как большую часть объектов реализуют именно по данной форме оплаты. «Ввиду ужесточения льготных программ, а также высокой базовой ставки застройщики становятся особенно гибкими и лояльными. Сейчас можно купить квартиру дешевле, чем в прошлом году, но таких лотов немного. Рекомендую поторопиться»,— добавляет госпожа Гагарина.

В Сочи первые два месяца 2026 года средняя цена «квадрата» в новостройках бизнес-класса сохранялась на уровне 440 тыс. руб. Это почти на 14% ниже показателя аналогичного периода 2025 года. «С 1 февраля 2026 года перестала действовать субсидия на оформление двух ипотек одной семьей, что привело к кратковременному увеличению цен перед окончанием срока действия льготы. Основным фактором стало ужесточение условий льготных ипотечных программ и медленное снижение высокой ключевой ставки»,— объясняет Евгений Беленький.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Апартаменты «в топе»

На рынке недвижимости юга России наибольшей популярностью среди инвесторов пользуются Сочи, Краснодар, Ростов-на-Дону и Новороссийск, рассказывает Тимур Нигматуллин. Наименьшим спросом, по его наблюдениям, обладают удаленные сельские районы Адыгеи и малые города Кубани, в которых присутствует дефицит рабочих мест и относительно неразвита социальная инфраструктура.

В Крыму основной спрос приходится на Ялту, Алушту, Евпаторию и Саки. «Важно отметить, что в Евпатории стремительно усиливается арендная модель. Это связано с развитием западной части Крыма: строительство набережных, инфраструктурные изменения и повышенное внимание к федеральному курорту "Золотые пески России"»,— говорит Анна Париенко. Она добавляет, что Ялта остается рынком для сохранения капитала, Алушта — сбалансированной курортной локацией, а Евпатория — «точкой входа» с акцентом на доходность.

Сергей Асташкин рассказывает, что спрос инвесторов распределен по Крыму «довольно равномерно». Во многом их выбор зависит от целей вложения: «Кто-то ищет максимальную доходность от сдачи недвижимости в аренду туристам и обращает внимание на курортные города. Кто-то делает ставку на стабильность и ликвидность и выбирает административные и деловые центры. А ктото ищет потенциал роста и присматривается к активно развивающимся районам». При этом инвесторы все чаще обращают внимание на спрос, перспективы и разумную цену входа.

В Краснодарском крае наибольшей популярностью пользуется побережье. По словам Ксении Гагариной, оно остается «в топе» по спросу в любые периоды экономики. Также востребован Краснодар. «Благоприятный климат, относительная близость моря, полноценная инфраструктура, в частности широкий выбор средних и высших образовательных учреждений, больницы, крупные предприятия,— все это является факторами притяжения»,— констатирует Ксения Гагарина.

На побережье Кубани, продолжает она, инвесторы отдают предпочтение апартаментам: «Вокруг данного типа возникает очень много споров. Несмотря на это, большая часть многоэтажных домов на побережье — апартаменты, что обусловлено градостроительными особенностями». В Краснодаре наибольшим спросом пользуются квартиры, преимущественно однокомнатные. Это связано с доступностью ремонта и меблировки. Вместе с тем квартира является ликвидным активом, отмечает эксперт.

Как отмечает Евгений Беленький, студии и однокомнатные квартиры обладают низким порогом входа и высокой ликвидностью. Немаловажным фактором, по словам спикера, является локация: «Близость к морю, видовые характеристики и развитая инфраструктура потенциально позволяют сохранять стоимость и реализоваться быстрее даже в условиях сдержанного спроса».

В Крыму, как замечает Анна Париенко, популярностью пользуются студии, однокомнатные квартиры, евроформаты и апартаменты. Среди причин эксперт назвала то, что в случае с этим видом объектов недвижимости ниже «входной билет», быстрее перепродажа, понятная модель аренды. Большие квартиры чаще всего приобретают «для себя», а не как инвестицию. «Также усилился запрос на "готовый продукт" — когда есть управляющая компания, сервис и понятная модель дохода. Но здесь рынок очень чувствителен к качеству управления: если нет прозрачности, клиент не заходит»,— отмечает директор по продажам.

Ксения Гагарина говорит, что тенденция к снижению ключевой ставки с 21 до 15% с августа 2025 года повлияла на предпочтения покупателей. Их внимание сместилось со студий и «однушек» на двух- и трехкомнатные квартиры. «В первой половине прошлого года основными покупателями были молодые семьи. Они приобретали квартиры по программе семейной ипотеки. Лимит этого инструмента ограничен 6 млн руб., что больше подходит сегменту небольших квартир, поскольку размер первоначального взноса будет минимальным. Во втором полугодии покупатели начали активно расширяться и замахиваться на большую площадь с участием денежных средств по базовой ипотеке»,— рассказывает Ксения Гагарина.

Инвестиции на курортах

Тимур Нигматуллин говорит, что наибольшей инвестиционной привлекательностью обладают малоэтажное строительство в пригородах крупных агломераций, сервисные апартаменты в Сочи и Анапе, а также складские комплексы класса А и торговые площади в новых жилых массивах. При инвестировании, добавляет эксперт, следует учитывать соблюдение ФЗ-214 (особенно на побережье), обеспеченность инженерными сетями и близость к транспортным хабам.

По мнению Евгения Ткачева, в Крыму инвесторам стоит обратить внимание на курортную недвижимость на южном побережье и в западной его части. Жилье следует рассматривать в Симферополе. В Краснодарском крае самая качественная жилая недвижимость сосредоточена в региональном центре. В Ростовской области объекты с высокой инвестиционной привлекательностью находятся в Ростове-на-Дону и близлежащих от него городах. В Адыгее, по мнению эксперта, стоит присмотреться к жилью в Майкопе и около Краснодара, курортную недвижимость следует рассматривать в районе плато Лаго-Наки.

«Если сравнивать жилую и курортную недвижимость с точки зрения инвестиций, то вторая будет более привлекательна. За счет роста туристического потока она даст большую доходность и большую капитализацию»,— поясняет собеседник «G». Он добавляет, что при выборе недвижимости для инвестиций важно обращать внимание на локацию, концепцию и управляющую компанию. Доход инвестора будет формироваться под влиянием этих составляющих.

По информации Евгения Ткачева, срок окупаемости апартаментных комплексов в Крыму точечно может составлять 7–9 лет. При этом средний срок окупаемости на полуострове — 10–12 лет. В остальных регионах этот показатель может превышать 15–17 лет.

«Девелоперы обещают доходность от сдачи номеров в апарт-отелях на уровне 12–15%. Но мы считаем такие величины излишне оптимистичными. С учетом всех расходов на управление реальная доходность в лучшем случае не превысит 8–10%. При этом рост конкуренции "давит" на цены и не позволяет рассчитывать на существенное увеличение рыночной стоимости номеров»,— говорит Ольга Змиевская.

В городском жилье доходность «довольно низкая» — 4–6% годовых. «Особенно низкие значения у новостроек: из-за разницы в условиях ипотечного кредитования цены на них выше вторичного рынка. То есть изначально в них потребуется вложить больше денег, чем при покупке вторичного жилья, при этом доход от сдачи будет сопоставимым»,— объясняет эксперт.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Рынок остается рабочим

Рынок жилой недвижимости юга является в России одним из наиболее активных и насыщенных. Конкуренция на нем оценивается как очень высокая, что сдерживает динамику цен. «Из-за высокой стоимости заемных средств и ужесточения условий программы "Семейная ипотека" спрос, наиболее вероятно, в 2026 году не вырастет. Однако в долгосрочной перспективе недвижимость юга сохранит высокую привлекательность, поскольку она востребована как для постоянного, так и для временного проживания»,— говорит Ольга Змиевская.

По ее мнению, ближайшие два-три года для сегмента апарт-отелей могут стать переломными. «Строящиеся объекты будут постепенно завершаться и выходить на гостиничный рынок. Неспособность некоторых из них показать ранее заявленную доходность негативно отразится на облике всего сегмента. Также усилится конкуренция со стороны вторичного рынка, которого пока нет. При этом мы считаем, что проекты с уникальным местоположением или концепцией продемонстрируют хорошие показатели доходности, поскольку будут востребованы туристами и перетянут на себя спрос»,— говорит эксперт.

Евгений Ткачев считает, что в 2026 — начале 2027 года нынешняя динамика на рынках недвижимости Кубани, Дона, Крыма и Адыгеи сохранится. В дальнейшем полуостров может стать для инвесторов интереснее, чем соседние регионы. «Особых причин для снижения привлекательности инвестиций в недвижимость Краснодарского края, Ростовской области и Адыгеи я не вижу. Возможно, в силу более доступной ценовой политики и более современных инвестиционных решений переток спроса из Краснодарского края в Крым продолжится»,— полагает спикер.

«Как только "ключ" упадет до 11–12%, базовая программа по ипотеке, доступная большей части населения, заработает в полную силу. Это приведет к росту спроса на вторичном рынке и, как следствие, к повышению цен на недвижимость,— объясняет Ксения Гагарина.— Если говорить о первичном рынке, то в ближайшее время рост цен неизбежен. Стоимость материалов и услуг сильно выросла еще год назад, а ресурсы для сдерживания цены у застройщиков практически иссякли».

Евгений Беленький не ожидает падения цен в Краснодарском крае. Ключевыми факторами для поддержания показателей он называет дефицит земли и ограниченный объем строительства в прибрежных зонах, рост себестоимости строительства и сохранение высокого турпотока.

Сергей Асташкин оценивает ближайшие перспективы инвестиций в крымскую недвижимость «умеренно оптимистично». Спрос останется на «хорошем уровне», в отдельных сегментах может вырасти. Главные драйверы: стабильный турпоток; интерес со стороны тех, кто рассматривает недвижимость как способ сохранить капитал; постепенное развитие инфраструктуры. Цены, по мнению эксперта, будут расти, однако «резких скачков» не будет. Сильнее всего подорожает жилье на Южном берегу (Ялта, Алушта) и в активно развивающихся районах (Коктебель, Судак, Евпатория, Саки, Николаевка). Предложение будет постепенно увеличиваться, особенно на восточном и западном побережьях, где достаточно земли для застройки. В популярных курортных зонах из-за нехватки площадей новых объектов станет меньше. На вторичке выбор останется широким, считает Сергей Асташкин.

Крымский рынок остается рабочим, но требования к продукту существенно усилятся. Анна Париенко полагает, что спрос сохранится, концентрируясь в качественных проектах. Рост цены продолжится, но только в проектах с сильной концепцией. Предложение останется активным, конкуренция усилится.

«Ключевой момент — проекты нельзя выводить "как есть". Необходимо тщательно продумывать продукт: функциональность планировок, площадную программу, сценарии использования. Покупатель стал более рациональным. Выигрывают только те проекты, в которых есть четкая логика продукта и понятная ценность для клиента»,— констатирует эксперт.

Андрей Куценко