Ни дать, ни взять

В Краснодарском крае по итогам 2025 года выдача ипотеки снизилась на 30% в количественном выражении и на 17% — в денежном. В Ростовской области количество жилищных кредитов сократилось на 28%, однако в денежном выражении показатель на 38% превысил уровень 2024 года. На Ставрополье также прослеживается тренд на охлаждение рынка ипотеки. Эксперты объясняют это высокими ставками, которые на сегодняшний день составляют в среднем 16–22% по продукту. Двигателем жилищного кредитования остается льготная ипотека. Аналитики считают, что рынок напрямую зависит от ключевой ставки регулятора. Банк России в свою очередь вводит все новые меры по ужесточению денежно-кредитной политики и правил выдачи жилищных кредитов.

В 2025 году жителям Краснодарского края выдано 36,9 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 176,3 млрд руб., что на 30% в количественном выражении меньше, чем в 2024 году, и на 17% меньше — в стоимостном. Такие данные Guide предоставили в Южном ГУ Банка России. В 2024 году жителям Кубани было выдано около 53 тыс. жилищных кредитов на 211,4 млрд руб. Эксперты регулятора отмечают, что снижение показателей произошло после рекордных значений предыдущих лет, когда рынок был сильно перегрет из-за продолжительного действия безадресной льготной программы.

«В 2024 и 2025 годах выдачи ипотеки в Краснодарском крае напрямую зависели от изменения условий госпрограмм. Например, в 2024 году пик выдачи кредитов пришелся на июнь, когда люди стремились оформить массовую льготную ипотеку до ее отмены с 1 июля. После этого выдачи сократились и с июля по декабрь были ниже, чем в предыдущем году. В конце 2025 года произошел еще один всплеск спроса — на этот раз на семейную ипотеку. Пик популярности пришелся на декабрь. Причина в том, что жители спешили оформить договоры до изменения условий семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года (один кредит на одну семью). Оба описанных всплеска были характерны не только для Кубани, но и для страны в целом»,— рассказал начальник отдела экономического управления Южного ГУ Банка России Петр Воронин.

Он констатирует, что на начало января 2026 годовой прирост составил порядка 12,5%, а за год и за два года до этого он был на уровне 13,2 и 48,5% соответственно. Такое замедление, по словам спикера, связано с завершением широкой льготной ипотеки, а также с высокими рыночными ставками, что является следствием жесткой денежно-кредитной политики. «Она необходима для охлаждения повышенной кредитной активности в целом, уменьшения перегрева в экономике и, как следствие, устойчивого снижения инфляции. По прогнозу Банка России, годовая инфляция в стране снизится до 4,5–5,5% в 2026 году, вернется к 4% в 2027 году и будет находиться на этом уровне в дальнейшем»,— резюмирует господин Воронин.

По данным ЦИАН, в 2025 году в Ростовской области выдано 28,5 тыс. ипотечных кредитов, что на 28% меньше, чем в 2024 году. В то же время, по данным Сбербанка, объем ипотечных выдач на Дону в 2025 году в денежном выражении на 38% превысил показатели 2024 года. В минувшем году жители области приобрели недвижимость через ипотеку на сумму свыше 90,1 млрд руб.

По данным Объединенного кредитного бюро, в январе 2026 года жители Ростовской области получили от банков более 1,9 тыс. ипотечных кредитов на 8,9 млрд руб., что по количеству на 66%, а по объему на 67% меньше, чем в декабре 2025 года.

За 2025 год жители Ставропольского края взяли свыше 10 тыс. ипотечных кредитов общим объемом 42 млрд руб. Об этом сообщил министр строительства и архитектуры региона Андрей Уваров. «Спрос на жилье остается высоким. Государственная поддержка позволяет гражданам брать ипотеку на выгодных условиях. Так, в текущем году 7,2 тыс. ипотек на сумму 32 млрд руб. были выданы именно по льготным программам. Средняя процентная ставка по жилищным займам в регионе составила 7,4%, что на 1,06 пункта ниже показателя предыдущего года»,— заявил министр.

Как сообщили «G» в пресс-службе Южного главного управления Банка России, ипотечный портфель Ставропольского края по итогам февраля 2026 года продемонстрировал рост на 11,7% в годовом выражении, достигнув 285,6 млрд руб., что превышает среднюю динамику по стране. По данным регулятора, всплеск потребительской активности в регионе пришелся на декабрь 2025 года, когда объем выдачи ипотеки достиг рекордных за последние полтора года 12,5 млрд руб. Текущая динамика, как и на Кубани, объясняется реализацией отложенного спроса в преддверии ужесточения условий господдержки. В январе и феврале текущего года показатели выдачи вернулись к средним значениям 2025 года, что свидетельствует об исчерпании ажиотажного спроса.

Ситуация на Ставрополье отражает общефедеральный тренд на охлаждение рынка. В целом по России задолженность населения по ипотеке в феврале увеличилась на 0,5% (месяц к месяцу) против 1,2% в январе. Аналитики ЦБ ранее отмечали, что введение жестких лимитов и последовательное повышение ключевой ставки неизбежно приведут к коррекции темпов кредитования. В частности, регулятор продолжает ограничивать выдачу займов лицам с высокой долговой нагрузкой (ПДН), что вынуждает кредитные организации более консервативно подходить к оценке заемщиков.

Качество ипотечного портфеля в Ставропольском крае, по данным регулятора, остается стабильным. Доля просроченной задолженности на 1 марта 2026 года составила 1,1%, что практически идентично общероссийскому уровню (1%). Отсутствие роста дефолтов, по мнению регулятора, говорит о том, что банковский сектор адаптировался к лимитам ЦБ и избегает накопления токсичных долгов. Несмотря на локальное превышение темпов роста над средними по РФ, регулятор не видит признаков накопления системных рисков в Ставропольском крае.

Ставка неподъемная

Рыночная ипотека в России «не умирала» и продолжала выдаваться даже при самых высоких ставках, заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина. При этом она добавила, что расширение льготных программ снижает доступность рыночной ипотеки. «Ежемесячно выдавалось где-то 10–20 тыс. ипотечных кредитов по рыночной ставке. Сейчас это раза в два даже больше»,— сказала она во время пресс-конференции по итогам заседания совета директоров Банка России.

Госпожа Набиуллина подчеркнула, что при инфляции около 4% ставки по ипотеке находились на уровне 9–10%, а отдельные предложения — около 8%. Тогда льготные программы практически отсутствовали: на 50 рыночных кредитов приходился один льготный, сейчас — наоборот, на один рыночный приходится два льготных.

Согласно среднесрочному прогнозу Банка России, в 2026 году ожидается переход к фазе умеренного роста ипотечных обязательств. По прогнозам, прирост портфеля в целом по стране составит 6–11%.

На сегодняшний день картина на рынке ипотечного жилищного кредитования достаточно жесткая: средняя ставка на новостройки — около 20% и чуть ниже на вторичке, констатирует президент Ассоциации корпоративных казначеев Владимир Козинец. По его мнению, для большинства семей это фактически запретительный уровень, а комфортный диапазон для массового спроса — 10–12%, и текущие ставки от него сильно оторваны. «Ключевая ставка сейчас 15%, она снижается, но ипотека реагирует с лагом. Поэтому рынок, по сути, держится на льготных программах, прежде всего семейной ипотеке. На них приходится до 80% выдач, а рыночная ипотека остается нишевым продуктом»,— комментирует эксперт.

Территориальный директор «Цифра брокер» в Ростове-на-Дону Артем Андреев также называет ипотечные ставки по рыночным жилищным кредитам в диапазоне 15,7–22%. По его мнению, для подавляющего большинства граждан ставка выше 16% является неподъемной. «При текущем уровне доходов платеж по кредиту под 20% годовых практически исключает возможность чистого приобретения жилья без продажи имеющегося. Не случайно более 80% текущих выдач приходится на льготные программы, а рыночная ипотека берется в основном в рамках "обменных" сделок (продал-купил)»,— говорит аналитик.

Не рассчитали нагрузку

Высокие кредитные ставки, а также прочие экономические трудности приводят к постоянно растущему показателю просроченной (свыше трех месяцев неплатежей) задолженности по ипотеке. Так, объем просроченной ипотечной задолженности в Южном федеральном округе по состоянию на 1 марта 2026 года достиг 30 млрд руб. Рост показателя с начала года составил 7% (на 1 января 2026 года — 28 млрд руб.). Такие данные Guide сообщили в коллекторском агентстве «Долговой консультант», проанализировав открытые данные Центробанка. Интересно, что по состоянию на 1 января 2025 года объем просрочки по жилищным кредитам (неплатежи свыше трех месяцев) составлял 11,5 млрд руб. Соответственно, рост за прошлый год — 144% (за 2024 год — 92%). Просроченная задолженность по ипотеке в строящемся жилье также выросла с начала 2026 года на 7%, достигнув на 1 марта 5 млрд руб.

В Северо-Кавказском федеральном округе (СКФО) на 1 марта текущего года объем просроченной ипотечной задолженности составлял 14,1 млрд руб., увеличившись за два месяца на 2%. Рост показателя за 2025 год в СКФО составлял 73%, за 2024-й — 137% (7,95 млрд руб. — на 1 января 2025 года и 3,35 млрд руб. — на 1 января 2024 года). По кредитам в строящемся жилье на Северном Кавказе объем просрочки на 1 марта 2026 года составлял 1,2 млрд руб., увеличившись с начала года на 5%. Интересно, что по рынку ипотечного кредитования в строящемся жилье среди субъектов СКФО Карачаево-Черкесская Республика показала снижение просроченного долга с начала года на 12%, а в Чечне, напротив, просрочка в стройке за два месяца выросла на 50%.

Лидером по объему просрочки в ипотеке на юге России является Краснодарский край, жители которого на 1 марта этого года накопили 18,3 млрд руб. просроченного долга. Динамика с начала года составила 8% (16,9 млрд руб. на 1 января). По показателю динамики в ЮФО лидирует Республика Адыгея, где объем просрочки за два месяца вырос на 13% — с 790 млн до 890 млн руб.

Жители Ростовской области просрочили на три месяца платежи по жилищным кредитам на общую сумму 5,5 млрд руб. (второе место по ЮФО). С начала года объем такого долга на Дону вырос на 6% (в том числе в строящемся жилье — 530 млн руб., +8%).

В Крыму просроченная задолженность по ипотеке на начало марта составляла 1 млрд руб. с ростом с начала года на 2% (в стройке — 106 млн руб., –2%). В Севастополе — 372 млн руб., снижение за два месяца на 1%). Помимо Севастополя, в ЮФО снижение показателя объема просроченной ипотеки показала также Республика Калмыкия (–1%).

Генеральный директор коллекторского агентства «Долговой консультант» Денис Аксенов в беседе с «G» отметил, что ситуация в регионах ЮФО и СКФО глобально не отличается от средней по стране: уровень просроченной задолженности по ипотеке растет, но критическим назвать его нельзя. По наблюдениям эксперта, абсолютные цифры задолженности выше там, где больше было выдано ипотечных кредитов. В ЮФО это Краснодарский край.

«Причины роста просроченной задолженности, на мой взгляд, заключаются в невозможности быстрой продажи предмета залога без дисконта к рыночной цене в случае, если заемщик предвидит проблемы с обслуживанием кредита. Еще одна очевидная причина — снижение платежеспособности у отдельных категорий заемщиков вследствие роста стоимости жизни.

Идентичны причины и неплатежей на строящемся рынке жилья: не рассчитали свой доход, не предвидели задержку ввода домов в эксплуатацию, не задумывались о росте стоимости ремонтных материалов. Плюс невозможность сдать жилье в аренду по желаемой ставке или перепродать квартиру в сжатые сроки — покупатель на рынке пока отсутствует, так как предпочитает накапливать процентный доход по депозитам вместо инвестиций в недвижимость»,— комментирует господин Аксенов.

Он также отмечает, что косвенно на резкий рост просроченной ипотеки влияет и увлечение должников банкротными процедурами: когда банкротство инициируется исключительно с целью избавления от всех долгов, но с утверждением отдельного мирового соглашения по ипотечному кредиту.

Заемщик заперт в активе

Рост просроченной ипотечной задолженности, по мнению Владимира Козинца, является сигналом, который нельзя игнорировать. Однако, по его словам, важно смотреть не только на рост, но и на базу и структуру портфеля. По данным эксперта, в целом по стране ипотечная просрочка остается низкой — около 1% (216 млрд руб.), но тренд на ухудшение платежной дисциплины уже есть и спрос на ипотеку в начале 2026 года начал снижаться.

«Если говорить о юге и Северном Кавказе, здесь все достаточно объяснимо. В ряде регионов ниже и менее стабильны доходы, выше доля неформальной занятости. При этом жилье за последние годы сильно подорожало, а ипотека осталась дорогой — нагрузка на семьи выросла. Плюс есть разрыв между спросом на недвижимость как "тихую гавань" и реальными доходами. Поэтому даже при небольшом портфеле доля просрочки может быстро расти. Это и отражается в статистике по таким регионам, как Ингушетия, Дагестан или Северная Осетия»,— говорит господин Козинец.

Что касается Крыма и Севастополя, то, по словам президента Ассоциации корпоративных казначеев, показатели там могут выглядеть резко во многом из-за эффекта низкой базы, поскольку ипотечный рынок на полуострове относительно молодой, поэтому даже небольшой рост дает кратные показатели.

«При этом доля просрочки все еще ниже 1%, что не критично. Но сам тренд уже заслуживает внимания. Основные причины — это кредиты, выданные в период ажиотажа 2022–2024 годов, и одновременно стагнация рынка недвижимости. Сегодня продать квартиру быстро сложно: спрос частично ушел в депозиты с высокими ставками. В итоге заемщик, столкнувшийся с трудностями, оказывается "заперт" в активе, который не может оперативно реализовать»,— рассказывает Владимир Козинец.

Артем Андреев констатирует, что по южным регионам и Северному Кавказу просроченная ипотечная задолженность действительно растет быстрее, чем в среднем по РФ, где доля дефолтов свыше 90 дней держится около 1,5%. Основные причины, по словам эксперта,— высокий спрос на индивидуальное жилье и доминирование вторички на фоне низких объемов строительства нового многоквартирного жилья.

«Ипотека на ИЖС технологически сложнее в оценке рисков, а сам заемщик чаще сталкивается с непредвиденными расходами на этапе стройки, что повышает вероятность выхода на просрочку. Ипотека на покупку жилья на вторичке в основном выдается по рыночным ценам, а не по льготным. По Крыму и Севастополю ситуация еще ухудшается из-за санкционного давления. На полуострове работает ограниченный круг банков, которые вынуждены закладывать повышенные региональные и санкционные риски в ставку. В итоге высокие ставки создают повышенную долговую нагрузку и негативно сказываются на возможностях обслуживать кредиты, и заемщики с большей вероятностью уходят в просрочку свыше трех месяцев»,— говорит господин Андреев.

Аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов добавляет, что быстрый рост просроченной задолженности по жилищным кредитам в ЮФО и СКФО, а также более высокая по сравнению с общероссийским уровнем ее доля в ипотечных портфелях банков связана с общей более сложной экономической ситуацией в южных регионах страны. Это, по словам эксперта, отчасти может быть обусловлено близостью к зоне СВО, а также какими-то другими специфическими особенностями регионов.

Банки накопили запас прочности

Существенный рост объема и доли просрочки по ипотечным и прочим розничным кредитам за последний год не может не беспокоить. Тем не менее ситуация, по словам Игоря Додонова, все же не выглядит критической. «Отечественные банки за последние годы накопили неплохой запас прочности, при этом ЦБ характеризует как "приемлемый" уровень покрытия "плохих" кредитов резервами. Кроме того, благодаря сохраняющимся жестким макропруденциальным мерам в розничном кредитовании в последнее время отмечается улучшение качества новых выдач. Так что, я полагаю, банковский сектор пройдет нынешний непростой период без каких-то значительных потрясений»,— говорит господин Додонов.

Владимир Козинец отмечает, что, когда просрочка по ипотеке превысит уровень 10%,— это будет тревожным сигналом. В то же время, по его словам, важен не столько сам порог, сколько динамика и структура портфеля. «Ипотека — обеспеченный продукт, поэтому она устойчивее, чем потребкредиты. Но если доля просрочки в конкретном портфеле приближается к 10%, банку приходится резко наращивать резервы — это давление на капитал. Системного риска для банковской системы сейчас нет, но быстрый рост просрочки — это уже зона повышенного внимания»,— говорит эксперт.

Артем Андреев считает, что, если уровень просрочки по ипотеке дойдет до 10% от портфеля и выше,— для банков это будут прямые убытки, необходимость доформирования резервов и возможные проблемы с ликвидностью. «Но текущие цифры по южным регионам далеки от этого порога. Рост в отдельных субъектах РФ пока носит локальный характер и не создает системных рисков для банковского сектора в целом»,— комментирует собеседник «G».

Заемщика оценят по-новому

С 1 апреля 2026 года вступают в силу новые правила учета доходов заемщиков при оформлении ипотечных кредитов. Как пояснили «G» в агентстве недвижимости «Этажи-Ростов», банки еще больше ужесточают требования к подтверждению финансовой состоятельности клиентов, что, по мнению экспертов рынка, существенно повлияет на доступность жилищных кредитов для отдельных категорий граждан.

«Теперь зарплата заемщика не будет суммироваться в разных банках. Это означает, что банк, выдающий ипотеку, будет учитывать только поступления от работодателя на карту того кредитного учреждения, где оформляется кредит. Если зарплата переводится в разные банки или частично выдается наличными, эти средства уже не смогут быть засчитаны в совокупный доход заемщика. Переводы больше не считаются доходом — ранее банки могли учитывать любые регулярные переводы от друзей, родственников и других лиц как дополнительный доход. Теперь — только подтвержденные официальные поступления»,— разъясняют в агентстве недвижимости.

Для ИП и самозанятых теперь учитывается только их официальный доход — закрыта возможность подтверждения доходов справкой, подписанной собственноручно. В «Этажах» отмечают, что банки теперь будут принимать исключительно официальные документы: налоговую декларацию, КУДиР (Книга учета доходов и расходов) или справку о доходах самозанятого. «Для получения одобрения важно задекларировать нужный уровень дохода хотя бы за последний отчетный период. Банки больше не смогут рассчитывать доход по косвенным признакам — при модельном подходе кредитные организации раньше могли оценивать занятость, поступления и траты клиента. Исключение возможно только для отдельных банков при наличии специального разрешения ЦБ по зарплатным клиентам на переходный период»,— говорят в агентстве недвижимости.

Также там отмечают, что теперь при выдаче кредита на покупку жилья обязательно будет проверяться кредитная история, а отказ от ее проверки уменьшит доход заемщика до размера его кредитной нагрузки. Учет полной закредитованности может привести к автоматическому отказу в кредите. Кроме того, банк может учитывать доход от аренды недвижимости, если средства поступают на счет собственника. Для этого необходимо подтвердить право собственности и предоставить официальный договор аренды.

В «Этажах» констатируют, что при рассмотрении заявки без предоставления стандартной справки 2-НДФЛ и заверенной копии трудовой книжки будут автоматически снижать доход заемщика на 10%. С 1 июля 2026 года банки начнут сравнивать доход, указанный заемщиком в справке по форме банка или 2-НДФЛ, с заработком специалистов в той же сфере и должности по данным Росстата за вычетом 10%.

«Новые правила кардинально меняют подход к оценке платежеспособности заемщиков. Раньше банки обладали определенной гибкостью и могли учитывать различные источники дохода клиента, включая неофициальные. Теперь система становится жесткой и прозрачной — только официальные поступления на карту того банка, где оформляется ипотека, только подтвержденная налоговая отчетность для ИП и самозанятых. Наиболее уязвимыми категориями окажутся предприниматели, самозанятые и те, кто получает часть дохода в конвертах. Для них процесс одобрения ипотеки после 1 апреля станет существенно сложнее. С другой стороны, нововведения снизят риски для банков и сделают рынок ипотечного кредитования более предсказуемым. В долгосрочной перспективе это может привести к некоторому снижению одобряемости заявок, но при этом повысит качество кредитного портфеля»,— комментирует директор федерального агентства недвижимости «Этажи» в Ростове-на-Дону Андрей Иванов.

По его словам, новые правила учета доходов направлены на повышение прозрачности и снижение рисков для банков, однако они неизбежно сузят круг потенциальных заемщиков и могут повлиять на общую динамику ипотечного рынка.

Текущие ставки оторваны от масс

Игорь Додонов ожидает, что по итогам 2026 года общие ипотечные выдачи окажутся в районе 5 трлн руб. против 4,5 трлн руб. в прошлом году. При этом он прогнозирует дальнейший рост выдач в рамках рыночных ипотечных программ и повышение их доли до 50–55% от общих выдач на фоне ожидаемого снижения рыночных ипотечных ставок вслед за ключевой ставкой ЦБ.

По мнению Артема Андреева, перспективы ипотечного рынка на юге России и Северном Кавказе напрямую зависят от дальнейшей траектории ключевой ставки Банка России. «Если курс на снижение продолжится, то при оптимистичном сценарии к концу 2026 — началу 2027 года рыночные ставки ипотечного кредитования могут опуститься ниже 15%, спрос начнет восстанавливаться и темпы роста просрочки замедлятся. Если же темпы снижения ключевой ставки сократятся, ставки по ипотеке могут зафиксироваться на 1–2 года в районе 15–16%, рынок стагнирует, но катастрофы не будет. Благодаря климату и миграции южные регионы остаются привлекательными, и, как только ипотека подешевеет, спрос здесь отскочит быстрее, чем в среднем по стране»,— говорит аналитик «Цифры Брокер».

Владимир Козинец считает, что качество портфеля в регионах ЮФО и СКФО еще будет ухудшаться. «Во-первых, просрочка всегда растет с лагом, и этот процесс продолжится как минимум до конца 2026 года. Во-вторых, рынок напрямую зависит от ставок и господдержки. Семейная ипотека останется ключевым драйвером, особенно в регионах с высокой долей многодетных семей. В-третьих, Крым и Севастополь — отдельная история: там рынок будет восстанавливаться медленнее из-за ограниченной конкуренции банков. В целом ситуация управляемая: системных рисков нет, но нужен аккуратный мониторинг. И в текущих условиях реструктуризация долгов для банков зачастую эффективнее, чем жесткое взыскание, особенно на стагнирующем рынке недвижимости»,— резюмирует президент Ассоциации корпоративных казначеев.

Дмитрий Михеенко