Ничтожность не признали в суде
Власти Сочи добиваются расторжения договора аренды земли в парке «Ривьера»
Администрации Сочи требует в судебном порядке признать недействительным договор аренды земли в парке «Ривьера», несмотря на пропуск исковой давности. Арендатором является компания «Гран-При». Мэрия утверждает, что в 2002 году у нее не было полномочий распоряжаться федеральным земельным участком, а значит, сделка является ничтожной. Арбитражный суд Краснодарского края отказал властям в иске, апелляционная инстанция поддержала это решение. Однако администрация курорта обратилась с жалобой в кассационный суд. Юристы считают, что перспективы пересмотра дела невелики.
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа рассмотрит жалобу администрации Сочи на решения нижестоящих судов, которые не удовлетворили требования властей о признании недействительным договора аренды земли в парке «Ривьера». Мэрия требует расторгнуть соглашение с ООО «Гран-При».
Согласно материалам дела, спорный договор был заключен 14 марта 2002 года до 31 декабря 2024 года. По соглашению компания «Гран-При» получила участок площадью 3,1 тыс. кв. м для эксплуатации детского спортивного-развлекательного комплекса (кафе и картодром на территории парка «Ривьера» в Центральном районе Сочи).
Администрация Сочи утверждает, что сделка является ничтожной, поскольку у мэрии отсутствовали полномочия на распоряжение данным земельным участком в 2002 году. Именно это обстоятельство послужило основанием для обращения администрации курорта с иском в Арбитражный суд Краснодарского края (АСКК).
В суде ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности. Суд установил, что, согласно статье 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной составляет три года и начинается с момента начала исполнения договора. Поскольку договор исполняется обеими сторонами с 2002 года, а администрация получала арендные платежи, иск был подан 26 марта 2024 года — за пределами трехлетнего срока исковой давности. Кроме того, суд учел, что на спорном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу.
В октябре 2024 года АСКК отказал в удовлетворении требований о признании договора недействительным и применении последствий ничтожности сделки, включая погашение в ЕГРН записи о праве аренды. Решение суда первой инстанции поддержал Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Адвокат АБ «Акцепт» Александр Евтеев поясняет, что, пока за компанией «Гран-При» зарегистрировано право на строение, участок под ним фактически не выбывает из ее владения — независимо от того, истек ли срок аренды. «Признание договора ничтожным с момента заключения (а не просто прекращение аренды по истечении срока) позволило бы администрации настаивать на аннулировании записи в ЕГРН об обременении, возможности требовать освобождения участка и сноса строения как возведенного без надлежащего правового основания. Это и есть реальная ставка в этом споре — земля в парке "Ривьера" в центре Сочи площадью более 3 тыс. кв. м, а не абстрактный юридический вопрос о ничтожности давно истекшего договора»,— говорит юрист.
Именно поэтому, по словам господина Евтеева, истечение срока договора не означает автоматического урегулирования конфликта. Если администрация намерена вернуть участок в полноценное распоряжение и добиться освобождения территории от объекта ответчика, ей нужна судебная констатация недействительности этой сделки — только она создает правовую основу для последующих требований о сносе или демонтаже. Без этого «Гран-При» сохраняет фактическое владение участком и может претендовать на его использование уже на иных основаниях — например, со ссылкой на 39.20 ст. Земельного кодекса, дающую собственнику здания право на аренду земли под ним.
По мнению юриста, шансы администрации на успех в кассационном суде невелики: оба суда применили срок исковой давности как самостоятельное и безусловное основание для отказа в иске. Договор заключен и начал исполняться в 2002 году, администрация была его стороной с момента подписания, получала арендные платежи — то есть точно знала о сделке и ее условиях.
Единственный теоретический шанс, по мнению Александра Евтеева,— попытаться переквалифицировать требование в кассации или в новом иске: вместо признания договора ничтожным заявить требование о признании права аренды отсутствующим либо об истребовании участка из незаконного владения.