Если верить официальным заявлениям столичных чиновников, точечная застройка в Москве запрещена. Мэр столицы и руководитель строительного комплекса отрапортовали об окончательной победе над этим неприятным для горожан явлением. Однако на то оно и правило, чтобы из него случались исключения. Например, в случае комплексной реконструкции прекрасного с точки зрения девелопера участка — Крымской площади. Там началось строительство многоэтажного офисного центра, который, безусловно, станет новой архитектурной доминантой района.
Парковая архитектура
Когда-то здесь стоял небольшой двухэтажный дом. Лет десять назад его снесли. Теперь на этом месте по адресу Зубовский бульвар, 13 на площади 600 кв. м возводят здание общей площадью 7480 кв. м. Застройщики остановились на самой эффективной с точки зрения максимального использования имеющихся площадей конструкции и строят башню. Хотя здание будущего офисного центра — его нарекли "Дом Парка культуры" — не такое уж высокое, всего 17 этажей, на фоне близлежащих домов оно будет смотреться настоящим небоскребом.
Казалось бы, вот она, точечная застройка в чистейшем виде. Но если верить не своим глазам, а официальным документам, происходящее укладывается в рамки столичных норм и правил. Точного определения точечной застройки нет до сих пор, но чаще всего ее определяют как строительство единичного объекта внутри уже сформировавшейся застройки. Прямая противоположность запретному явлению — комплексная реконструкция квартала. Так вот, строительство "Дома Парка культуры" формально является частью проекта комплексной реконструкции Крымской площади.
Глядя на проект реконструкции, становится понятно, что авторы включили в него все пригодные для строительства участки поблизости. Так, под эгидой комплексной реконструкции перестраиваются Провиантские склады, строятся "Дом Парка культуры" и еще один офисный центр — в Малом Чудовом переулке, а на месте двухэтажного ресторана "Крым" и части прилегающего к нему сквера возводится новая гостиница. Фактически из четырех "неправильных" точечных строек получился один "правильный" проект комплексной реконструкции. У этой схемы большой потенциал. При желании так можно и впредь обходить запрет на точечную застройку.
Как учитель учителю
Что касается архитектурной составляющей "комплексного проекта", слабо верится, что его разномастные составные части будут гармонировать друг с другом, не создадут диссонанса между двухэтажными, лаконичными по своей форме Провиантскими складами и 17-этажной башней через дорогу, сверкающей стеклом и облицовочным гранитом. Впрочем, сомневаться в талантах Юрия Платонова, автора проекта в целом и "Дома Парка культуры" в частности, в Москве не принято. Он, если не перечислять все официальные регалии, учитель главного архитектора столицы Александра Кузмина. Пожалуй, самое известное произведение маститого автора — здание Российской академии наук, знаменитое своими медными украшениями на крыше.
Но если архитектор "Дома Парка культуры" — весьма заметная фигура, то про остальных участников проекта практически ничего не известно. Застройщиком выступает ЗАО "АМ-Билдинг центр" — компания, созданная специально под этот проект. Инвестор — зарегистрированная на Кипре фирма Basilica Estate Development. Про нее известно только то, что ее головной офис находится в Тель-Авиве и что в строительство бизнес-центра компания инвестирует $25 млн.
Судя по информационному сообщению компании, в Москве Basilica строила офисное здание по адресу Большая Якиманка, 18 и участвовала в реконструкции старого особняка — дома 12 по той же улице. Во втором случае компания взяла на себя всю архитектурную часть, а также инжиниринг и менеджмент проекта. Впрочем, сотрудники компании "Веград", выполнявшей строительные работы на обоих объектах, ответили нам, что название Basilica Estate Development им ничего не говорит. В московских архитектурных кругах компания неизвестна, поиск информации о ней в интернете также не дает результатов.
Звонок по указанному в пресс-релизе компании телефону способствовал встрече с Геннадием Гольденбергом. Он протянул визитку с надписью "chief engineer", но пояснил, что разговаривать с ним надо скорее как с одним из акционеров Basilica Estate Development, а не как с главным инженером.
— Когда мы переносили на новое место электроподстанцию, то взяли на себя долги соседней школы за подключение к ней,— сообщил Геннадий Гольденберг.— На перенос трансформаторной, а также на укрепление стен близлежащих домов и грунта (совсем рядом эскалаторный тоннель станции метро) пришлось потратить значительно больше, чем предполагалось. Если бы не скачок цен на недвижимость, компания осталась бы в убытке.
В школе N1253, чей забор примыкает к стройплощадке, и правда недавно была реконструкция. И ей действительно надо было подключаться к новой подстанции. Но ни о какой благотворительности со стороны Basilica Estate Development здесь не слышали — все оплатило правительство Москвы. Зато школе пришлось пожертвовать частью своей территории, иначе после строительства офисного здания не было бы возможности организовать пожарный проезд в соседний двор.
Полезные ископаемые
Геология в этом районе действительно сложная. Снизу на глубине 40 м тоннель Кольцевой линии метро. Рядом тоннель эскалаторный. С другой стороны — неглубокий в этом месте тоннель Сокольнической линии. Этим, видимо, обусловлен и маленький размер паркинга — всего на 30 машино-мест. То есть места хватит только топ-менеджменту будущих арендаторов. Для остальных сотрудников инвесторы проекта собираются арендовать порядка 40-50 машиномест в гараже, который построят в рамках реконструкции Провиантских складов. Но и этого слишком мало, чтобы решить проблему. Да, собственно, и сам паркинг, где собираются снимать места, существует пока только на бумаге.
Гостевой парковки тоже не предусмотрено. Инвесторы полагают, что гости смогут оставлять свои автомобили перед зданием. Но и без "Дома Парка культуры" машины здесь стоят у обочины в два ряда — троллейбус проехать не может. Если бы затруднен был подъезд только к самому зданию, это было бы личной проблемой хозяев и арендаторов комплекса. Но офисная башня может закупорить целый участок Садового кольца.
Однако спрос на площади в строящемся здании не снизится. После введения запрета на офисное строительство в пределах Садового кольца построить офис ближе к центру, чем "Дом Парка культуры", стало невозможно. А тут еще метро рядом и Комсомольский проспект. Впрочем, учитывая схему дорожного движения в районе, подъехать к будущему офисному комплексу можно будет только с Зубовского бульвара.
С точки зрения видов из окон место тоже удачное. Начиная с шестого-седьмого этажа с одной стороны башни можно будет любоваться поверх окружающих невысоких домов Кремлем с Пречистенкой и Остоженкой, с другой — Москвой-рекой и Парком культуры, а с третьей — Пироговкой.
На цокольном и первом этажах должны разместиться объекты торговли (соответственно 260 и 280 квадратных метров арендуемой площади). 13 этажей сдаются под офисы. Их площадь в зависимости от этажа — от 396 до 498 кв. м. На последнем этаже — всего 246 кв. м, зато есть 193-метровая терраса. По предварительным данным, базовая ставка аренды в бизнес-центре "Дом Парка культуры" — $1400-2100 за 1 кв. м в год. С каждым этажом она повышается на $50, но между 11-м и 12-м этажами разница в цене аренды втрое выше базовой.
Как сообщает эксклюзивный продавец "Дома Парка культуры" компания Coliers international, с частью арендаторов уже заключен договор. Любопытно, но Coliers international — второе имя (после Юрия Платонова) в истории строительства этого БЦ, не требующее представления.