инфраструктура
Переселившись за город, москвичи не желают расставаться с привычными и удобными сетевыми магазинами и фитнес-центрами, ресторанами и химчистками, школами и медцентрами. Обеспечить комфортное существование за городом может продуманная и обширная инфраструктура, но ее создание возможно только в крупных поселках.
Загородный брэндинг
Строить городскую инфраструктуру даже в крупном и элитном поселке не всегда рентабельно. Поэтому девелопер станет возводить образовательные, торговые и медицинские центры высокого уровня только будучи уверенным в том, что они будут востребованы.
"В вопросе присутствия сетевых компаний самый главный фактор — количество жителей. Если говорить о крупных брэндах, то они стараются выбирать точки с наибольшим количеством потребителей — десять тысяч и более человек. Если не в конкретном поселке, то в зоне охвата магазина — в 10-15-минутной пешей доступности. Например, в поселке Павлово создается крупный коммерческий сектор, рассчитанный не столько на жителей Павлова и Павлова-2, сколько на все окрестные поселки,— объясняет директор департамента маркетингового анализа компании "Масштаб" Наталья Чукаева.— Расположение внутри поселка, вне зависимости от его класса, сетевым компаниям неинтересно. Внутри поселка рентабельно открывать небольшие торговые точки, мини-супермаркеты, рестораны".
Другое дело, когда инфраструктура создается для жителей сразу нескольких поселков. Тогда инвестор может рассчитывать на то, что в торговом центре появятся солидные арендаторы, школа и детский сад не будут пустовать, а медицинский центр не останется без пациентов. Например, корпорация "Инком-недвижимость" для жителей своих коттеджных поселков на Новорижском шоссе ("Гринфилд", "Риверсайд", "Шервуд" и "Новорижский") строит крупный инфраструктурный комплекс NovaRiga (территория более 200 га). Комплекс будет включать детский сад и школу, медицинский центр, супермаркет, бутики, развлекательные центры и рестораны, спортивно-оздоровительный комплекс, пансионат для обслуживающего персонала, собственный конный клуб и даже православный храм.
Строящаяся школа рассчитана на 700 детей, преподавать там будут педагоги гимназии "Жуковка". Проект медицинского центра разрабатывался совместно с одной из ведущих российских компаний "СИА Интернейшнл ЛТД", создавшей широкопрофильный медицинский центр на Севастопольском проспекте. Спортивный центр площадью 3 тыс. кв. м создается при участии крупнейшей в России сети спортивно-оздоровительных клубов "Планета Фитнес". В торгово-развлекательном центре (ТРЦ) площадью 20 тыс. кв. м расположится московская сеть дорогих супермаркетов, магазины товаров для дома и сада, бутики, отделение банка, аптека, химчистка, ремонтные мастерские и прочие службы быта, детский клуб, рестораны и бары, ночной клуб, кинотеатр, боулинг-клуб и бильярдный зал.
Именно такой масштаб ТРЦ, по мнению Натальи Чукаевой, привлекает крупные сети. Малоформатный ТЦ арендаторов не привлечет, поскольку даже при очень выгодных арендных ставках они не смогут набрать нужный оборот.
Имиджевые сети
Присутствие сетевых операторов особенно важно в элитных поселках. "Если в поселках экономкласса отсутствие некоторых объектов можно "закрыть" инфраструктурой близлежащих поселков и населенных пунктов, то в поселках бизнес- и премиум-классов вся инфраструктура должна находиться на их территории и представлять известные, высоко оцениваемые потребителями марки операторов",— отмечает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.
По мнению Павла Трейваса, директора департамента реализации компании Villagio Estate, наличие сетевых комплексов положительно влияет на имидж поселка. "Одно из важнейших требований к сетевым комплексам — это узнаваемость и популярность марки,— говорит он.— Известный на рынке брэнд должен предоставлять услуги высочайшего класса. Элитность инфраструктуры должна поддерживаться элитностью брэнда".
Однако, по словам Татьяны Рыжковой, директора по маркетингу проекта "Светлогорье", крупные торговые сети предъявляют высокие требования к размещению объекта, к размерам площадей, к проходимости и транспортным потокам, поэтому их гораздо проще привлечь к застройке микрорайонного масштаба, чем к целому коттеджному поселку. Такой проект осуществляет компания "Масштаб" на территории площадью 13 тыс. га по Калужскому шоссе.
"В рамках Проекта А101 будет создана городская среда, соответственно будет интересно открывать магазины шаговой доступности, мультиформатные торговые центры,— комментирует Наталья Чукаева.— Район будет расти, развиваться, люди долгое время будут обустраивать свое жилье, поэтому здесь будут очень востребованы узкоспециализированные магазины, например, мебельные супермаркеты, магазины по дизайну интерьера. А так как здесь останутся и прежние жители с доходами ниже московских, будут актуальны и дисконтные центры. Думаю, что 90% операторов, работающих в Москве, будут присутствовать на территории Проекта А101. Нам также интересны сети, ориентированные на регионы, поскольку они менее избалованные, нежели московские, и могут позволить себе в первое время меньшую рентабельность, чем в столице".
Тем не менее пока в загородные поселки идут главным образом столичные сети. "Среди супермаркетов, открывших или заключивших договоры об открытии точек в коттеджных поселках, такие известные сети, как "Перекресток" и "Гроссмарт". В числе операторов, активно сотрудничающих с поселками, можно также назвать сеть фитнес-клубов World Class, сеть химчисток "Лисичка"", торговые сети "Дикая Орхидея", "Л`Этуаль", "36,6", "Космик", рестораны сети "Росинтер" и др.",— перечисляет Мария Литинецкая.
Если речь идет о масштабных проектах типа "Рублево-Архангельского", инициаторами сотрудничества могут выступать сами сетевые операторы. Однако в большинстве случаев именно девелопер выбирает сеть для поселка. По словам Марии Литинецкой, это связано с тем, что решения о возведении в поселке тех или иных объектов инфраструктуры принимаются еще на стадии его проектирования, и торговым сетям ничего не известно о планах девелоперов. Кроме того, по наблюдениям Татьяны Рыжковой, сегодня у крупных сетей практически не отработан формат объекта для коттеджного поселка. "Сейчас в Подмосковье сети развиваются в населенных пунктах с населением более 20 тыс. человек, используя стандартные форматы гипер- и супермаркета. Для коттеджных поселений формат должен быть другим, и операторы уже задумываются над его разработкой,— говорит Татьяна Рыжкова.— Думаю, через некоторое время ситуация изменится, и тогда сети и подмосковные девелоперы начнут искать друг друга еще на этапе разработки проекта поселка".
Масштабная инфраструктура
"Многие молодые семьи, живущие в городе, к моменту появления детей подыскивают себе жилье за городом. И разумеется, инфраструктура играет для них не менее важную роль, чем экология,— говорит Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank.— Под Москвой, помимо Рублево-Успенского шоссе, где сейчас, пожалуй, наиболее развитая инфраструктура, активно развиваются крупные проекты на Новорижском шоссе".
Инвесторы крупных проектов на Новой Риге готовы вкладывать деньги в развитие инфраструктуры, не сомневаясь в том, что эти расходы окупятся. "Инфраструктура крупного коттеджного поселка в первую очередь должна быть обширной настолько, чтобы удовлетворять все основные потребности будущих жителей. В коттеджном поселке "Светлогорье", например, будут построены торговый и спортивный центр, школа и детский сад, медицинский центр. Такой широкий набор объектов обусловлен тем, что в ближайших окрестностях много селений, но практически нет сложившейся инфраструктуры. Наш инфраструктурный комплекс будет открыт для всех желающих и станет самоокупаемым",— надеется Татьяна Рыжкова.
Эти надежды оправдаются, если в "Светлогорье" удастся создать инфраструктуру, не уступающую той, что уже создана в ближайшем (13 км в сторону МКАД) поселке "Княжье озеро". В открывшемся в декабре прошлого года торговом центре "Княжий двор" (площадью 5 тыс. кв. м) арендуют помещения столичные торговые сети "Дикая орхидея", "Настроение", "Экспедиция". Работает салон красоты и SPA White Fox, сетевая химчистка полного профиля "Лисичка", медицинская семейная амбулатория "Кантри", в скором времени планируется открытие магазина "Гроссмарт" формата cash & carry.
Школа, которую планируют построить в "Светлогорье", также не должна уступать по уровню преподавания школе "Бакалавр — Княжье озеро". Там есть лаборатории для занятий физикой, химией и биологией, зимний сад, музыкальный салон, студия живописи, театральная и киностудия с гримерной и костюмерной, лингафонный и лингвистический кабинеты, библиотека и читальный зал, компьютерный класс, швейные и столярные мастерские, курсы китайского языка.
Марина Овечкина