Регионы остались без витрин
Ввод торговых центров вне столиц сократился более чем на 70%
По итогам 2025 года в региональных городах России было введено 94,3 тыс. кв. м новых торговых площадей — минимальный показатель за всю историю наблюдений. На фоне резкого снижения девелоперской активности в регионах Москва и Санкт-Петербург, напротив, нарастили объемы ввода. Участники рынка ожидают, что в 2026 году новые открытия в регионах останутся единичными, а развитие рынка произойдет за счет реконцепции уже действующих объектов.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Объем ввода торговых центров в региональных городах России по итогам 2025 года сократился на 70,9% год к году, до 94,3 тыс. кв. м против 324,6 тыс. кв. м годом ранее. Это минимальный показатель за всю историю наблюдений за рынком, следует из данных NF Group.
Всего за год в региональных городах было открыто семь новых торговых центров. В структуре ввода доминировали малоформатные проекты. На районные торговые центры пришлось 63,6 тыс. кв. м, на микрорайонные — 3,2 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2024 году в регионах было введено 135,7 тыс. кв. м окружных торговых центров, 103,6 тыс. кв. м районных и 85,4 тыс. кв. м микрорайонных.
Совокупный ввод новых торговых площадей в России в 2025 году составил 449,3 тыс. кв. м, или 28 объектов. При этом девелоперы заявляли о планах ввести еще 79 тыс. кв. м до конца года, что потенциально могло увеличить итоговый показатель до 528 тыс. кв. м. Основной объем обеспечили Москва, Санкт-Петербург и Московская область. Для сравнения: по итогам 2024 года новое предложение оценивалось в 485 тыс. кв. м.
Изменение объемов и форматов нового строительства отражается на состоянии действующих объектов. Генеральный директор УК «Сампа» Георгий Найденов отмечает, что в региональных городах усилилась дифференциация торговых центров по качеству.
По его словам, уровень вакантности в зависимости от экономической ситуации может в отдельных случаях доходить до 20%.
В условиях сдержанного спроса рост арендных ставок в регионах остается ограниченным, отмечает господин Найденов. Ставки в качественных региональных торговых центрах находятся в диапазоне 9–30 тыс. руб. за 1 кв. м в год, а у лидеров рынка могут достигать 50–60 тыс. руб. за 1 кв. м.
В УК «Сампа» подчеркивают изменение в структуре арендаторов. В крупных торговых центрах доля арендаторов развлекательного и спортивного профиля достигает 30%, а в новых договорах превышает 55%. В то же время доля фешен-операторов снизилась до 20%. В торговых центрах меньшего масштаба фешен-сегмент занимает 27–30% площадей, а доля развлечений и спорта составляет 22–24%. Вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин уточняет, что в регионах торговые центры чаще ориентируются на повседневный спрос и сервисные форматы.
Динамика крупнейших рынков контрастирует с региональным спадом, отмечают в NF Group. В Москве в 2025 году было введено 197,8 тыс. кв. м торговых площадей, что почти вдвое превышает уровень 2024 года. Около 45% московского ввода пришлось на крупные форматы, тогда как оставшиеся 109,4 тыс. кв. м обеспечили районные и микрорайонные объекты.
В Московской области ввод торговых площадей в 2025 году составил 41,4 тыс. кв. м, что на 29,7% ниже уровня 2024 года, когда показатель достигал 58,9 тыс. кв. м, подсчитали в NF Group. В Санкт-Петербурге по итогам 2025 года было введено 115,7 тыс. кв. м торговых площадей после нулевого результата годом ранее. Новый ввод был обеспечен единственным крупноформатным объектом, сроки реализации которого ранее переносились.
Несмотря на резкое сокращение ввода, обеспеченность торговыми площадями в городах-миллионниках менялась незначительно. По итогам 2025 года показатель вырос на 0,8% и составил 488 кв. м на 1 тыс. жителей. Наиболее заметный рост обеспеченности был зафиксирован в Санкт-Петербурге и Москве, где показатель увеличился на 4,3% и 2,4% соответственно. В ряде городов-миллионников обеспеченность, напротив, снизилась на фоне роста численности населения при отсутствии крупных открытий.
Руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай отмечает, что по состоянию на конец 2025 года совокупная площадь торговых центров, находящихся на стадии строительства со сроком ввода до 2028 года, составляет около 1,8 млн кв. м.
При этом 43% этого объема приходится на Москву, а остальная часть распределена по регионам. Еще более 2 млн кв. м торговых площадей находятся на этапе планирования на ближайшие три года, однако сроки реализации части проектов могут быть пересмотрены.
По прогнозу NF Group, в 2026 году объем ввода торговых центров в региональных городах может достичь 418,7 тыс. кв. м. В Москве прогнозируемый ввод оценивается в 202,4 тыс. кв. м. В Санкт-Петербурге новых открытий в черте города не ожидается, при этом в Ленинградской области заявлены два объекта суммарной арендопригодной площадью 16,8 тыс. кв. м.
Георгий Найденов считает, что в 2026 году региональный рынок будет развиваться преимущественно за счет реконцепции действующих объектов и повышения качества управления. Павел Люлин полагает, что ближайший год станет периодом достройки уже запущенных проектов, а запуск новых торговых центров будет носить точечный характер.