В сентябре--начале октября аналитики зафиксировали наибольший с начала года рост цен — московские квартиры подорожали, по разным оценкам, на 2-4%. Но формальный рост цифр не означает наступления давно ожидаемого продавцами активного роста цен.
Если пересчитать долларовые цифры, по которым обычно считают аналитики, в рубли с учетом снижения курса доллара, а также изменения покупательной способности российских денег (то есть темпов инфляции), то динамика роста цен за прошедший месяц окажется отрицательной (-1,7%, по оценке аналитиков компании "Миэль").
Представители риэлтерских компаний уверяют, что данный параметр в большей мере отражает падение курса доллара, происходившее в течение сентября, а не состояние рынка недвижимости (ведь по итогам августа этот же показатель лишь добавил стоимости столичной недвижимости). Но в их выводах можно усомниться: корректировка долларовых цен на недвижимость удачно замаскировала падение реальных цен. Цены на наиболее удачные объекты выросли — либо в виде фиксации курса доллара, либо в виде повышения рублевых цен. Средняя цена предложения московских квартир сейчас составляет примерно $5300 за кв. м, при этом большая часть предложений (59%) находится в пределах от $3000 до $5000 за кв. м, а по сравнению с предыдущим месяцем количество дешевого жилья увеличилось.
При этом довольно много объектов с рынка исчезло — все участники рынка отмечают сокращение предложения. Отчасти это объясняется активизацией спроса, отчасти — разочарованием многих владельцев квартир, которые надеялись, что осень поможет им продать объекты по более высоким ценам.
Мнения участников рынка
Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК "Конти":
— С начала сентября текущего года рынок активизировался. Покупатели поняли, что в связи с наметившейся стабилизацией ожидать большего падения цен не стоит, и спрос вырос. Это скорее объясняется не сезонным фактором, а активизацией отложенного спроса. С лета текущего года на рынке наметилась тенденция улучшения условий покупки недвижимости — рассрочки, скидки,— которая наблюдается и сейчас.
Цены на жилье в среднем выросли на 0,3-0,7%, прирост цен на отдельные объекты в разных районах составил порядка 1-2%. Сентябрь ознаменовался ощутимым ростом объема продаж на первичном рынке жилья. При этом рост цен в сегменте дорогого жилья в Москве опередил рост в сегменте дешевого жилья, что связано с переоценкой последнего в прошлом году. С середины сентября начал увеличиваться объем предложения (прирост составил порядка 4%).
Застройщики жилья экономкласса активно осваивают Подмосковье: подмосковное жилье гораздо быстрее реализуется, так как оно дешевле московского. Кроме того, больше половины построенного в столице жилья уходит на реализацию городских программ.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела корпорации "Инком":
— Несмотря на то что общая динамика рынка в сентябре все еще показывала некоторое снижение уровня предложения (-1%), темпы сокращения рассматриваемого индикатора с каждым месяцем оказываются в два или более раз ниже, чем в предыдущем. При этом важно отметить, что показатель потенциального предложения в сентябре вырос на 5% по отношению к уровню августа. Также интересно заметить, что на рынке продолжается плавное перетекание объемов предложения в более качественные (и дорогие) сегменты. Все вышеприведенные факты свидетельствуют в пользу ранее сделанных прогнозов о том, что рынок со стороны продавцов в настоящее время стабилизировался. При этом наиболее вероятно, что в ближайшие несколько месяцев он продолжит оставаться в нынешнем состоянии (на уровне 37-40 тыс. объектов в месяц). В начале октября общий объем предложения квартир в Москве продолжал постепенно сокращаться (-1,3% за неделю).
Совместный анализ показателей спроса и предложения показывает, что сейчас рынок вторичной недвижимости близок к состоянию равновесия.
Сергей Лядов, пресс-секретарь компании "Сити-ХХI век":
— Новостройки подорожали в среднем по рынку на 1-2%. Стабильный спрос наблюдается на объекты бизнес-класса. Покупатели активно интересуются конкурентоспособными предложениями на рынке, в том числе и теми из них, которые находятся на начальной стадии строительства или ожидают выхода на рынок.
Однако отложенный спрос еще существует. Осенью 2007 года мы ожидаем его возвращение и увеличение за счет роста доходов населения.
Сегодня в условиях невысоких темпов роста цен на недвижимость квартиры приобретаются в основном для улучшения жилищных условий. Что касается инвестиционных квартир, то их часть уже выведена на продажу. Возможно некоторое увеличение доли таких квартир на рынке, но оно не будет большим и не окажет сильного влияния на рынок.
На вторичном рынке наблюдается некоторое снижение объема предложения квартир на рынке Москвы — порядка 5% за анализируемый период. Снижение объема предложения в Московской области составило не больше 2-3%. Рост цен за этот период не превысил 1%.
Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль":
— По данным аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль", в сентябре 2007 года на вторичном рынке жилья Москвы сохранилась тенденция прошлого месяца — сокращение объема предложения квартир и рост цены предложения. Средняя удельная цена предложения столичных квартир по итогам месяца увеличилась на 1,05% и составила $4920 за кв. м. С начала года (относительно декабря 2006 года) средний уровень цен повысился на 1,9%.
Объем предложения на вторичном рынке жилья продолжает уменьшаться. Количество предложений квартир изменилось за сентябрь на -1,7%.
Павел Здрадовский, генеральный директор компании Paul`s Yard:
— Прогнозы значительного роста цен в начале осени в секторе элитной недвижимости не оправдались. События в политической сфере отвлекли внимание от приобретения дорогостоящей недвижимости. Произошло перенаправление финансовых потоков в сектора финансирования политических решений и обеспечения преемственности в глобальных программах правительства на периоды выборов. Однако именно в такие периоды, как правило, совершается несколько значимых сделок по максимальной цене. Так, в начале сентября зафиксирована сделка с ценой продажи около $50 тыс. за кв. м. Скорее всего, это не последняя крупная сделка этой осени, и до декабря можно прогнозировать новые рекорды.