К 2011 году более 50% жилья в Ленобласти должно быть малоэтажным. Соответствующий проект, призванный решить проблему недостатка в области доступного жилья, одобрен правительством региона. При этом сами застройщики признаются, что основными заказчиками малоэтажного жилья в области являются петербуржцы, что явно не способствует его доступности. Аналитики же считают, что экономичные дома могут не выдержать конкуренции с квартирами в многоэтажных домах, строящихся за городской чертой.
По словам председателя комитета по строительству Ленобласти Сергея Абрамчика, проект концепции развития малоэтажного домостроения в Ленобласти на 2007-2010 годы был рассмотрен и одобрен на заседании областного правительства 28 июня. К 2011 году более половины жилья в Ленобласти должно быть малоэтажным, при условии что данный сегмент будет прирастать на 100 тыс. кв. м в год. Если в 2007 году должно быть сдано 400 тыс. кв. м такого жилья, то в 2010-м — 750 тыс. кв. м. Для сравнения: в прошлом году в Ленобласти всего было введено 671 тыс. кв. м жилья, в основном в многоэтажных домах. Индивидуальное жилищное строительство кажется областным чиновникам верным источником нового доступного жилья, которым губернатор области Валерий Сердюков пообещал обеспечить население к 2010 году из расчета не менее 1 кв. м на человека (всего в Ленобласти проживает 1,6 млн человек).
На сегодняшний день, по словам господина Абрамчика, Ленобласть может предложить инвесторам 96 земельных участков общей площадью около 1,8 тыс. га в различных районах области, где можно построить не менее 2,8 тыс. кв. м жилья. Но "интерес к участкам у инвесторов очень неравномерный", признается чиновник. Наибольшей популярностью пользуются районы, расположенные близ Петербурга: Всеволожский, Гатчинский, Тосненский и Ломоносовский. А в Бокситогорском, Подпорожском, Сланцевском, Тихвинском и Лодейнопольском районах жилищное строительство практически не развивается. К тому же лишь 20% населенных пунктов области имеют должным образом оформленный кадастровый план, позволяющий строить жилье.
Еще большую проблему представляет собой отсутствие инженерной подготовки областных земель. Строители отказываются осваивать целину вдали от города, рассчитывая на помощь властей. При этом директор по профессиональной деятельности компании "Knight Frank Санкт-Петербург" Николай Пашков отмечает, что для девелопера возведение 16-этажного дома в любом случае выгоднее, чем строительство коттеджного поселка. "Прибыль от продажи жилья в многоэтажном доме, построенном на том же участке земли, где может быть построено индивидуальное жилье, намного выше. Лишь при относительно невысокой стоимости земли малоэтажная застройка может быть приемлемым вариантом для инвестора", — считает господин Пашков. Аналитик уверен, что, если администрация хочет сделать малоэтажное жилье действительно доступным, ей необходимо позаботиться о снижении затрат девелоперов на инженерную подготовку территорий. Но на данный момент всего три проекта массовой застройки области одобрены Росстроем и могут рассчитывать на субсидии из федерального и регионального бюджетов в части погашения процентной ставки по кредитам на обустройство инженерной инфраструктуры. Это проекты застройки района Кудрово, микрорайона Южный во Всеволожском районе и села Краколье в Усть-Луге общей площадью 3,1 млн кв. м.
Руководитель отдела загородной недвижимости департамента маркетинга центра развития проектов "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева указывает на то, что малоэтажным проектам на территории Ленобласти предстоит жестко конкурировать с крупномасштабными жилищными проектами на окраинах Петербурга — такими, например, как "Евроград" (Юкки--Порошкино) и "Балтийская жемчужина". "Жесткость данной конкуренции может привести к тому, что объемы малоэтажного строительства будут скорректированы в зависимости от спроса на него со стороны покупателей", — отмечает аналитик. При этом сами застройщики малоэтажного жилья в Ленобласти признаются, что спрос на данный тип жилья пока формируют в основном состоятельные петербуржцы, а не жители области. С учетом растущего спроса стоимость двухэтажного коттеджа в Ленобласти площадью 112 кв. м составляет сегодня не менее €63 тыс. Таким образом, очевидно, что проблема доступности жилья для соседей не снимается благодаря вводу малоэтажного жилья.
Ирина Бычина,
Анна Ахмедова
Банкиры говорят, что им выгодно работать с крупными девелоперами и застройщиками, независимо от вида использования средств, ввиду высокой доходности и хороших темпов роста строительного сектора в целом. Управляющий Санкт-Петербургским филиалом Номос-банка Алексей Понкратьев считает сотрудничество банка с застройщиком даже на начальном этапе освоения территории интересным. "Это связано с тем, что и в дальнейшем, по мере развития проекта, банк не останется в стороне — начиная с ипотечного кредитования, если возводится жилой массив, и заканчивая финансированием инфраструктурных объектов, — говорит господин Понкратьев. — А наличие преференций со стороны федерального или регионального бюджета позволит снизить расходы заемщика по кредиту, что в итоге удешевит проект освоения территории и, возможно, в той или иной степени простимулирует появление других проектов". А заместитель председателя правления Абсолют банка Анатолий Максаков считает, что наличие бюджетных субсидий повысит привлекательность финансирования проектов массовой застройки вдали от крупных городов. "При реализации таких проектов помимо банков и застройщиков в них должны принимать участие компании и организации, ответственные за развитие энерго- и водоснабжение проекта, транспортную доступность и т. п.", — добавляет он.
Анна Ахмедова