Сегодняшней тенденцией рынка стало появление новых домов топ-класса в местах, которые ранее считались не самыми удачными для размещения недвижимости такого рода. Именно к таким проектам относится строящийся в районе Таганки, в Тетеринском переулке, жилой комплекс "Шоколад".
Площадка, на которой реализуется проект, имеет перепад рельефа местности порядка 15 м. Разрабатывавшая проект архитектурная мастерская Юрия Григоряна "Меганом" решила обыграть эту особенность места и разместила жилые корпуса на большом, уходящем внутрь горки стилобате. Он включает один подземный и четыре надземных уровня, в двух из которых разместятся машиноместа жителей "Шоколада", а в остальных — офисные площади и машиноместа для жителей соседних зданий, которые планируется построить позднее.
Благодаря такой составной части проекта удалось преодолеть неизбежный минус обычной городской площадки — затесненность нового дома в окружающей застройке. Хотя строительство находится на достаточно ранней стадии, а именно монтаже монолитных конструкций стилобата, уже сейчас видно, что даже нижние этажи жилой части "Шоколада" будут возвышаться над соседними домами. Это даст отличные панорамные виды из окон дома — на Москву-реку, Кремль, старые кварталы Таганки, храм Христа Спасителя и даже на Воробьевы горы.
"Шоколад" будет включать два корпуса разной конфигурации и по формату вполне соответствует клубному дому. Здесь всего 38 квартир и пять двухуровневых пентхаусов с эксплуатируемой кровлей: 18 квартир и два пентхауса в корпусе А (девять жилых этажей), 20 квартир и три пентхауса в корпусе В (семь этажей). Кровля стилобата является собственным внутренним двором обоих корпусов, откуда можно попасть в квартиры. Эта территория получит ландшафтное оформление и превратится в своего рода висячий сад.
Проект реализует компания "Тетрис". Она была основана еще в 1996 году и занималась разного рода строительными проектами, в том числе жилыми, однако на московском рынке, тем более в его наиболее дорогом сегменте, работает впервые. Поэтому для данного проекта была привлечена известная архитектурная мастерская, а за реализацию жилья взялась на эксклюзивной основе компания Kalinka-Realty.
Проект отличает набор довольно любопытных маркетинговых ходов, ориентированных во многом на женскую аудиторию. Это не только выбор имени и стилистика оформления рекламных материалов, но и входящие в систему позиционирования особенности — изящество проекта и будущий комфорт. Кстати, почти все квартиры (кроме самых маленьких) будут оборудованы каминами. Плюс к тому для дома подбираются очень дорогие зарубежные отделочные материалы — каждый кирпич выбранной наружной облицовки фасадов стоит больше $1.
В комплексе предусмотрены квартиры разных площадей — от 78 до 248 кв. м. Наиболее широко представлены площади по 150-160 кв. м. Разница в форматах апартаментов позволяет создавать совмещенные квартиры. Так, недавно были проданы в паре смежные квартиры площадью 150 и 78 кв. м. Площадь пентхаусов варьируется от 190 до 356 кв. м, включая верхнюю часть — зону барбекю, выходящую на кровлю.
Документы по площадке в Тетеринском переулке в настоящее время оформлены не полностью. Получено разрешение только на строительство корпуса А, на корпус В оно пока отсутствует. Однако покупатели квартир выступают в основном в качестве юридических лиц, которым быть соинвесторами строительства при нехватке документации закон о долевом инвестировании, как известно, не воспрещает.
В ближайших окрестностях у дома в Тетеринском конкуренты отсутствуют. Так, дома, которые строились в 2003-2006 годах в районе Дровяных переулков, снаружи от Садового кольца, в настоящее время завершены, свободных квартир там почти нет, и, что весьма важно, по качеству недвижимости они находятся в более скромном сегменте рынка, чем "Шоколад".
Любопытной особенностью нового дома является то, что на ранней стадии строительства проект вообще не испытывает конкуренции. Первые квартиры в нем купили те, кто хотел приобрести недвижимость именно в этом месте. По результатам первых двух месяцев продаж реализован уже десяток квартир, причем только последняя сделка, которая была совершена в самом конце июня, явилась результатом рекламной кампании. Все другие проданные квартиры были приобретены либо владельцами дорогой недвижимости в разных домах в целях пополнения коллекции апартаментов топ-класса, либо из привязанности к Таганке: в окрестностях Николоямской улицы находится очень много офисных зданий класса А, и для топ-менеджмента компаний-арендаторов Тетеринский переулок является удобным по близости к работе местом.
Однако со временем — по мере появления жилых этажей и роста известности дома — у "Шоколада" появятся конкуренты, тогда проект будет с чем сравнивать. Причем это не дома, которые находятся в географической близости, а проекты топ-уровня, находящиеся в сходной стадии реализации, как, например, дома на улице Гиляровского, 55 или на Озерковской набережной, 26.
Согласно предварительным планам, завершить строительство корпуса "Шоколада" намечено во втором квартале 2008 года. Однако более реалистическим сроком представляется конец 2008--начало 2009 года.
В настоящее время цены на квартиры в "Шоколаде" вполне соответствуют стадии строительства. Остались одна-две маленькие квартиры (точно указать невозможно, поскольку по ряду апартаментов ведутся переговоры), которые предлагаются по $11 тыс. за метр. Квартиры площадью 150-160 кв. м продаются в среднем по $9,5 тыс. за метр. Наконец, самый дорогой объект в комплексе — 356-метровый пентхаус, который можно приобрести по $17 тыс. В "Шоколаде" можно приобрести до четырех машиномест на одну квартиру в стилобатной части, их стоимость в зависимости от удобства места варьируется от $70 тыс. до $100 тыс.
Особенности местоположения "Шоколада" помимо затесненности участка, где строится комплекс, определяются характером района и близостью Садового кольца. Окрестности Таганской площади традиционно считаются одним из самых пробочных мест исторического центра Москвы: на то, чтобы проехать пару сотен метров, иногда можно затратить больше часа. Зато положительной особенностью места является отличная инфраструктура — в окрестностях Тетеринского переулка расположено множество разнообразных ресторанов, кафе, нотариальных контор, торговых комплексов, банков и церквей. Однако окружение нового жилого комплекса отличается разнородностью, причем не всегда удачной.
"Шоколад" позиционируется как часть комплексного проекта реконструкции под общим названием "Театральный квартал". Предполагается, что на территории между Тетеринским переулком, Садовым кольцом и Нижним Таганским тупиком будет построено несколько современных объектов: торговый центр класса "люкс", здание Новой сцены Театра на Таганке, а также гостиница.
В настоящее время участок между "Шоколадом" и Нижним Таганским тупиком по внешнему виду являет собой действующий музей Москвы рубежа 1990-х годов. Эта территория когда-то была выделена Театру на Таганке под развитие. Однако, как рассказывают арендаторы и владельцы офисов по соседству, руководитель театра Юрий Любимов отверг множество предложений по освоению земли, поскольку исходил из принципа деления результатов инвестиционной деятельности в соотношении 70:30, причем в пользу театра. В результате в историческом центре Москвы образовался уникальный нетронутый уголок, в котором еще в начале 2000-х годов находился бомжатник и периодически случались пожары, от которых страдали соседние здания. Сейчас здесь находится множество мелких предприятий, до сих пор сохранились большие стаи бродячих собак. В непосредственном соседстве с "Шоколадом" (между домом и бывшим бомжатником) находится подразделение муниципального предприятия — энергетическая служба "Мосгортранса", которая, как говорят, будет отсюда выведена.
История Таганского тупика к настоящему времени вроде бы близится к завершению. За создание новых зданий "Театрального квартала" взялась компания RGI, возглавляемая известным московским девелопером Борисом Кузинцом. В скором времени должно начаться строительство торгового комплекса по Земляному валу, влад. 70. По слухам, это произойдет в конце этого--в начале следующего года. Однако реализация остальных проектов "Театрального квартала" — дело будущих лет (вряд ли строительство начнется раньше 2009 года), и на их протяжении жителям "Шоколада" придется жить в соседстве с ветхими домами и большим железным ангаром.
Но это только часть соседства. Еще менее определенно можно говорить о других соседних зданиях, довольно плотно прилегающих к новому дому. Так, рядом по Тетеринскому переулку расположен ветхий пятиэтажный дом, который рано или поздно будет снесен. Когда именно — неизвестно, но вокруг "Шоколада" длительное время будут возникать действующие шумные стройплощадки.
Впрочем, все территории в начале их нового освоения являют собой не лучшее зрелище. Можно вспомнить, что первые проекты нынешней "Золотой мили" появлялись в окружении ветхой застройки начала XX века и пятиэтажек старосоветского времени. И только спустя пять-семь лет эта территория превратилась в новый престижный район города. У Таганки это еще впереди.
Жилой комплекс "Шоколад"
Адрес: Тетеринский пер., влад. 18
Срок завершения строительства: конец 2008 года
Этажность: 7-9 жилых этажей плюс три яруса стилобатной части
Всего квартир: 43, в том числе 5 пентхаусов
Площадь апартаментов: 78-356 кв. м
Цена кв. м ($): 9,5-17 тыс.
Цена машиноместа ($): 70-100 тыс.
Характеристики проекта
Положительные:
— хорошо продуманные планировки, позволяющие формировать апартаменты различной площади;
— превосходные видовые возможности;
— высокоразвитая социальная инфраструктура в шаговой доступности.
Отрицательные:
— серьезные дорожные затруднения Таганской площади;
— наличие рядом ветхой застройки и появление в перспективе множества действующих стройплощадок по соседству.
Мнения конкурентов
Виктор Козлов, коммерческий директор ОАО "Авгур Эстейт":
— Предложение проекта "Шоколад" как имиджевой элитной недвижимости имеет низкие шансы на успех, так как район Таганки не входит в число топовых районов центра. Проект скорее может заинтересовать покупателей, которые тем или иным образом уже связаны с этим районом. В районе Таганки сосредоточено большое количество офисных центров и представительств компаний, занимающих среднюю бизнес-нишу. Предложения квартир и пентхаусов в ЖК "Шоколад" могут быть востребованы как варианты апартаментов для бизнеса. Тем более что стоимость $9-11 тыс. за 1 кв. м относительно невысокая для предложений центрального округа столицы.
Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга "Капитал Груп":
— На сегодняшний день, в условиях острого дефицита предложений на рынке, появление любого проекта уже само по себе явление достойное внимания, в особенности в сегменте элитного жилья. Дом клубного типа, небольшое количество квартир, объединяющий два объема холл, который позволяет создать приватность территории, хорошее позиционирование на рынке и надежный брэнд — у этого проекта есть все предпосылки к тому, чтобы быть востребованным на рынке. Хотя расположение дома свидетельствует о том, что география элитных проектов постепенно смещается от центра города.