Операторы выходят к морю
Стиль Курорты агломерации
Рынок курортной недвижимости в Санкт-Петербургской агломерации находится на начальном этапе развития, несмотря на ежегодный рост туристического потока. По итогам 2024 года Петербург посетило рекордное число туристов — 11,6 млн человек. Однако в ближайшие годы эксперты ожидают активное развитие сегмента с расширением географии качественных проектов в ближайших к городу районах Ленобласти.
По данным NF Group, по состоянию на март 2025 года первичный рынок курортного жилья представлен четырьмя объектами, а сегмент сервисных курортных апартаментов — двумя
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным NF Group, по состоянию на март 2025 года первичный рынок курортного жилья представлен четырьмя объектами, а сегмент сервисных курортных апартаментов — двумя
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
После пандемии туристический поток в Санкт-Петербурге демонстрировал более быстрое восстановление, чем в других регионах страны. Начиная с 2021 года, когда количество туристов, посетивших Северную столицу, достигло 6,1 млн человек, турпоток увеличивался: 8,4 млн человек в 2022 году, 9,4 млн — в 2023 году и 11,6 млн — в 2024 году. Прошлогодний показатель более чем на миллион туристов превзошел объем турпотока допандемийного 2019 года, когда Петербург принял 10,5 млн гостей. 6 млн туристов в 2018–2022 годах приняла Ленинградская область. В 2023 году показатель турпотока ближайшего соседа Петербурга составил 6,5 млн туристов, а в 2024 году — 7 млн.
При таком бурном росте в агломерации заметна нехватка мест размещения и качественных рекреационных проектов. Так, по данным NF Group, по состоянию на март 2025 года первичный рынок курортного жилья представлен четырьмя объектами, а сегмент сервисных курортных апартаментов — двумя. «Однако в ближайшие годы мы ожидаем активное развитие сегмента. Драйвером рынка курортной недвижимости станет в первую очередь текущий устойчивый тренд на развитие внутреннего туризма, в том числе отдыха в своем регионе в пределах автомобильной доступности»,— говорит партнер NF Group Ольга Широкова.
По мнению специалистов, география качественных курортных проектов в Санкт-Петербургской агломерации в последние годы имеет тенденцию к расширению. Операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев отмечает, что рынок рекреационной недвижимости развивается в настоящее время не только в рамках курортов общероссийского масштаба, но и в местных локациях рядом с крупными городами. Объекты в пригородах Петербурга и Ленобласти востребованы как со стороны жителей данных регионов-соседей, так и жителями Северо-Запада, Москвы и Московской области и других субъектов РФ.
«Наибольший интерес у покупателей и инвесторов вызывают прибрежные локации с природными водоемами и хорошей транспортной доступностью: в первую очередь это Зеленогорск, Репино, Комарово, Сестрорецк. Также популярно южное направление: Петергоф, Стрельна, Кронштадт. В этих зонах сохраняется устойчивый рекреационный потенциал, и при этом они находятся в пределах часовой доступности от центра города. За вид на воду из собственного окна покупатели и инвесторы готовы переплачивать 25–30%, а иногда и больше в зависимости от "элитности" локации»,— отмечает генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге.
В части формата
К курортной недвижимости участники рынка недвижимости относят объекты, возводимые в рекреационных локациях, или имеющие привязку к природным якорям. В Санкт-Петербургской агломерации такие локации сосредоточены в основном в Курортном районе города, а также в отдельных прилегающих к Петербургу частях Ленобласти.
По формату курортная недвижимость может быть разделена на курортное жилье — квартиры или апартаменты, приобретаемые для собственного загородного проживания (постоянного или временного, сезонного, «городской» аналог дачи), и сервисные апартаменты — готовый инвестиционный продукт, приобретаемый с целью последующей организованной сдачи в аренду в составе апарт-отеля, предполагающей передачу лота управляющей компании. «Еще один отдельно стоящий тип курортной недвижимости — это классические отели, номера которых не продаются в розницу, а остаются во владении у единого собственника»,— уточняет эксперт NF Group.
Господин Кокорев констатирует, что в текущих экономических реалиях, когда спрос на отдых растет, а пополнение номерного фонда существенно сдерживается высокой стоимостью заемного финансирования, реализация гостиничных объектов по схеме апарт-отеля может быть экономически обоснованным решением. Конкурентным преимуществом курортного отеля может стать более высокая прогнозируемая доходность.
Ольга Широкова рассуждает, что, учитывая текущий тренд на развитие внутреннего туризма, инвесторы могут высоко оценивать перспективы успешной реализации проектов сервисного формата в курортных локациях.
«Отдельно стоит отметить рост стоимости квадратного метра: в курортном сегменте она уже превысила 380 тыс. рублей. Для сравнения, средняя цена квадратного метра в апартаментах проектах по городу — около 276 тыс. рублей. Это говорит о возможной переоценке инвестиционной привлекательности прибрежных и природных зон,— подчеркивает господин Шраге.— Если каждая локация получит четкое позиционирование и интересные высококачественные проекты, то Санкт-Петербургская агломерация может сформировать уникальный формат курортной недвижимости, сочетающий рекреационную функцию, комфорт проживания и хорошую инвестиционную отдачу».
Новые игроки
Одним из важных конкурентных преимуществ курортной недвижимости в формате апарт-отелей или классических гостиниц эксперты рынка недвижимости называют наличие опытной управляющей компании, понимающей специфику загородного сегмента рынка. Госпожа Широкова подчеркивает: все, что связано с управляющей компанией (ее известность, репутация, наличие в портфеле удачных кейсов управления, а также предлагаемые программы доходности, их условия и прозрачность схемы расчета), является одним из ключевых факторов, на которые обращают внимание инвесторы.
В Санкт-Петербургской агломерации уже заявлено участие известных УК в проектах курортной недвижимости. Так, крупнейший российский гостиничный оператор Cosmos Hotel Group откроет свой первый пятизвездочный отель в 47-м регионе в рамках масштабного курортного проекта «Рощино Residence» в Выборгском районе Ленобласти. А УК Vertical Hotels, имеющая в портфеле 2 тыс. номеров в Санкт-Петербурге и Москве, будет управлять спа-отелем «Место в Смолячково» в Курортном районе Петербурга.
«Вторая важная составляющая — это наполнение отеля, в первую очередь — наличие сервисов и инфраструктуры. В случае с апарт-отелями — это фактор, создающий апартаментам дополнительную ценность и впоследствии оказывающий влияние на ставку аренды номеров»,— заключает эксперт NF Group.