Застройка на тройку
Для индустрии расписали сценарии спада
Самое сложное время для российской стройиндустрии наступит в 2025 году, когда, по пессимистичному прогнозу аналитиков «Яков и партнеры», продажи жилья в новостройках упадут почти на треть, до 4,9 трлн руб. Базовый сценарий также сулит мало хорошего: сокращение ожидается на уровне 19% (5,3 трлн руб.). А достичь оптимистического — предусматривающего снижение продаж всего на 3%, до 6,1 трлн руб.,— в текущей ситуации почти нереально из-за западных санкций, роста затрат фонда оплаты труда и невозможности решить проблему с нехваткой персонала.
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ
Ситуация на первичном рынке жилья без массовой льготной ипотеки, завершившейся прошедшим летом, с 2025 года может развиваться по трем сценариям, следует из прогноза аудиторской компании «Яков и партнеры». Пессимистичный сценарий подразумевает падение сделок в будущем году на 29% год к году, до 4,9 трлн руб. Это произойдет при сохранении высокой ключевой ставки ЦБ (сейчас 21%) или ее дальнейшем повышении. Такой вариант развития события может привести к убыткам девелоперов, отмечает коммерческий директор «ОМ Девелопмент» Анна Соколова. По ее словам, уже в этом году стал наблюдаться тренд на укрупнение рынка, когда даже ведущие игроки ищут партнеров для реализации части проектов.
В базовом сценарии от компании «Яков и партнеры» прогнозируется сокращение продаж на 19% год к году, до 5,3 трлн руб.
Удержать этот тренд возможно при сохранении господдержки стройиндустрии на текущем уровне, что означает наличие действующих льготных программ жилищного кредитования, включая семейную ипотеку под 6% годовых. Льготные кредиты необходимы отрасли, в последние три года с их использованием заключалось около 80% всех сделок, говорит руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова.
Вряд ли в следующем году стоит ожидать увеличения жилищного кредитования. По прогнозам Frank RG, в 2025 году рынок ипотеки упадет почти на 17%, до 4 трлн руб. Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев обращает внимание на то, что этому будет способствовать новый ипотечный стандарт, который начнет действовать с января 2025 года. Эти правила вводят запрет на субсидированную, траншевую и аккредитивную ипотеки.
Оптимистичное развитие ситуации, по версии аналитиков «Яков и партнеры», предполагает снижение объемов продаж квартир в новостройках всего на 3%, до 6,1 трлн руб. Но этот сценарий маловероятен, так как в его основе лежит почти невыполнимое при текущей политической и экономической ситуации — сокращение западных санкций, замедление роста себестоимости строительства при расширении господдержки.
Между тем при любом варианте самым сложным для рынка жилищного строительства станет 2025 год.
Пережить этот критический год придется и другим сегментам рынка недвижимости. По прогнозам «Яков и партнеры», при пессимистичном сценарии на первичном рынке жилья в 2026 году объем сделок составит 5,6 трлн руб., что на 15% больше, чем в 2025 году, в 2027 году рост будет на уровне 18% год к году, до 6,6 трлн руб.
При базовом сценарии эти показатели соответственно составят 6,3 трлн руб., что на 19% больше год к году, и 7,4 трлн руб. (рост на 17%). Оптимистичный сценарий предполагает объем продаж квартир в новостройках в 2026 году на уровне 7,4 трлн руб., что на 21% больше год к году, а год спустя — 8,8 трлн руб. (рост на 19%).
Трудные времена стройиндустрии позволит пережить мораторий на банкротство застройщиков, считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Но это не решит главную проблему индустрии — рост себестоимости строительства на фоне увеличения стоимости стройматериалов и затрат на фонд оплаты труда, отмечает руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики «Главстроя» Елизавета Родина. По ее словам, также нерешенным остается вопрос с дефицитом рабочих. Это проблема будет только усугубляться из-за ужесточения миграционного законодательства, считают аналитики «Яков и партнеры».