В то время как рост цен на рынке недвижимости остановился, аналитики предрекают ему новый старт в 2007 году. Повлиять на это могут, в частности, бонусы, которые топ-менеджеры и квалифицированные специалисты крупных компаний получат по итогам ударной работы в этом году. Насколько такой прогноз справедлив для рынка недвижимости Санкт-Петербурга в целом и сегмента элитного жилья в частности, выяснил СЕРГЕЙ ФЕДОРОВ.
В Северной столице в последнее время появляется все больше штаб-квартир федеральных компаний, и все же зарплаты здесь значительно меньше, чем в Москве. Доход топ-менеджеров в Петербурге, по данным Kelly service, как правило, в 1,5 раза ниже, чем у специалистов аналогичной категории в столице. По словам генерального директора хедхантинговой компании "Лига консультантов" Владимира Бойкова, зарплаты местных топов колеблются в зависимости от отрасли и величины компании в диапазоне от $5 тыс. до $20 тыс., размеры бонусов по итогам года достигают от 10% до 60% годового оклада. "Сегодня практически 100 процентов соискателей на эти позиции включают в набор требований бонусную составляющую, и собственники компаний идут на это с целью повышения лояльности к компании", — отмечает господин Бойков. Таким образом, к концу года у некоторых генеральных директоров появятся свободные личные средства в сумме от $6 тыс. до $150 тыс. Верхний уровень бонусов вполне позволяет обзавестись трехкомнатной квартирой в типовом доме или хотя бы вступить в необременительную ипотеку. Впрочем, если питерские топы и не скупят всю недвижимость, им помогут москвичи, которые, по данным строительной компании "Пионер", составляют около 10% покупателей жилья.
Жить не на одну зарплату
По данным исследований компании Comcon, на вложения в недвижимость состоятельные петербуржцы тратят не более 30% своих доходов, остальные средства идут на накопления, в том числе в ценных бумагах, вложения в основной бизнес, приобретение предметов роскоши и текущее потребление. Игорь Горский, директор по развитию агентства "Бекар", подтверждает эти данные: "На недвижимость уходит порядка трети доходов, полученных по итогам года. Поскольку у питерских руководителей высшего звена не такие большие размеры финансовых компенсаций, как у москвичей, чаще речь идет о покупке нового автомобиля и поездке на экзотический курорт. Однако при наличии дополнительных средств, в том числе кредитных, приобретается и недвижимость".
По расчетам Михаила Бимона, руководителя департамента консалтинга корпорации "Петербургская недвижимость", в начале 2007 года, после выплаты вознаграждений по итогам года, на петербургском рынке недвижимости может оказаться около $150 млн средств, что дает возможность приобретения в массовом секторе жилья примерно 60 тыс. кв. м., или около 6 тыс. квартир. "Однако далеко не факт, что эти деньги попадут на рынок единовременно", — рассуждает господин Бимон. Согласно исследованиям корпорации "Петербургская недвижимость", в течение полугода решение о покупке недвижимости принимают лишь 26% потенциальных покупателей, в то время как 35% вынашивают его от года до трех лет. Да и сама процедура поиска и оформления недвижимости займет не один месяц.
"В лучшем случае эффект от этих инвестиций распределится равномерно в течение всего 2007 года", — заключает Михаил Бимон. Отметим также, что часть бонусных средств, как официальных, так и неучтенных, размер которых вообще трудно определить, может быть потрачена на зарубежных рынках недвижимости — например, в Испании или в Чехии.
Как потратить премию
"Среди моих клиентов половина — это владельцы бизнеса, половина — топ-менеджеры, — отмечает руководитель портала VIPflat.ru Леонид Рысев. — Наемных менеджеров интересуют квартиры стоимостью до $500 тыс., тогда как владельцы приобретают объекты в ценовом диапазоне от $800 тыс. до $1,5 млн". По словам господина Рысева, этот год был успешным для многих его клиентов, и заявки на элитную недвижимость с целью приобретения после Нового года поступают уже сейчас. Нередко выплата бонуса стимулирует менеджера на получение ипотечного кредита: курс доллара падает и в то же время снижаются ставки по валютным кредитам, что делает ипотеку привлекательной для рационально мыслящих топов. К тому же стабилизация цен на рынке жилой недвижимости добавляет ей привлекательности в глазах состоятельных покупателей, считает Михаил Бимон. "Сегодня легче найти подходящий вариант для ипотечной сделки и зафиксировать цену с продавцом", — отмечает он.
Так или иначе, с января по октябрь, по данным корпорации "Петербургская недвижимость" средневзвешенная цена элитной недвижимости в Северной столице выросла с $2,5 тыс. до $5 тыс. за квадратный метр, то есть на 100%. "Сегодняшняя цена предложения на 'элиту' очень различна и зависит от местоположения дома, а также от его качественного наполнения. Элитное жилье в Петербурге можно купить начиная от $3,5 тыс. за квадратный метр. В среднем же цена составляет $4-5 тыс. за квадратный метр, хотя уже можно видеть отдельные предложения по $12 тыс. и выше за квадратный метр", — констатирует генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский.
При этом в отличие от инвесторов на массовом рынке первичного жилья "элитные" инвесторы не проявляют нервозности. По словам господина Тиктинского, в элитном сегменте продажи идут без снижения темпа. Спрос на такую недвижимость был и остается стабильно высоким, покупательские предпочтения почти не меняются: обычно таким покупателям хочется иметь квартиру в историческом центре, где много зелени, а в идеале — есть вид на воду. "Мы практически не замечаем отказов от сделок, — отмечает Леонид Рысев. — Люди спокойны, поскольку знают, каким потенциалом роста, независимо от текущего состояния рынка, обладает новая 'элита' на вторичном рынке. Так, квартиры в доме на Большой Морской, 4 (у арки Главного штаба), продававшиеся застройщиком год назад по $7-10 тыс. за квадратный метр, сегодня выставлены на продажу на вторичном рынке по $20 тыс. за квадратный метр". По данным руководителя портала VIPflat.ru, на фоне общей стагнации в Центральном районе в отдельных новых домах цены по-прежнему растут на 0,8-1,5% в неделю. "В жилой 'антиквариат' инвестируют все реже, более перспективной кажется новая 'элита', но в историческом месте", — объясняет господин Рысев этот феномен.
Исчезающий класс
Сегодня новые дома в эксклюзивных местах старого центра появляются все реже. Получить "под реконструкцию" и снести что-нибудь с видом на Исаакиевский собор становится все труднее. В 2006 году доля жилья высокой ценовой категории в суммарном объеме ввода составила 33,1%. В настоящее время на рынке строящегося элитного жилья предлагается всего 39 объектов общей площадью 414,2 тыс. кв. м. Еще на девяти объектах продажи приостановлены застройщиками в ожидании роста цен. Во втором полугодии 2006 года будет введено 226 тыс. кв. м элитных объектов, а в 2007 году — уже только 133 тыс. кв. м. По словам Михаила Бимона, это связано не только с недостатком участков, но и с пробуксовыванием некоторых проектов квартальной застройки, где заявлено элитное жилье. Радикально объем нового предложения увеличится к 2009-2010 годам. В ближайшие два-три года будут появляться лишь отдельные элитные объекты, не способные повлиять на развитие рынка. "Поскольку с видом на Спас на Крови можно построить не так уж много домов, денег на рынке больше, чем качественных и высокодоходных объектов", — резюмирует господин Рысев. Это означает, что наиболее интересные квартиры на фоне постепенного сокращения объемов предложения продолжат дорожать. Что, в свою очередь, может спровоцировать новый рост цен на квартиры бизнес-класса (верхний ценовой предел среднего класса), так как в поисках качественной недвижимости для вложения средств инвесторы все чаще станут обращать внимание на такие проекты. Именно уменьшение объемов предложения и развитие ипотеки, по мнению господина Рысева, будут в первую очередь способствовать росту цен на дорогую недвижимость. Что касается бонусов, то они окажут им дополнительную поддержку.
По данным "Обзора заработных плат и компенсаций в России 2006-2007 годов", подготовленного компанией Ernst & Young на основе опроса руководителей 121 компании, 95% из них используют переменную бонусную составляющую для стимулирования своих сотрудников. Бонусы и премии менеджеров высшего и среднего звена, по данным РБК, в целом по России составляют от 10% до 30% годовой оплаты труда. В крупных холдинговых компаниях, в особенности в сырьевом и финансовом секторе, абсолютная величина бонусов может достигать весьма внушительных цифр. Так, топ-менеджерам в "Газпроме" предлагали выплачивать по итогам года целевой бонус — от 60% до 100% годовой зарплаты (не считая опционной программы, на которую предлагалось выделить 0,02% акций компании). Неплохие дивиденды дает и участие в советах директоров дочерних компаний газового монополиста. Так, в декабре 2005 года Газпромбанк выплатил девяти членам совета директоров бонусов на $19,6 млн, при этом глава концерна Алексей Миллер получил $3 млн, а его заместители и члены правления — по $1-2 млн.