В поисках свободной и комфортной жизни состоятельные люди предпочитают покупать жилье в загородных клубных поселках. Казалось бы, загородный дом предоставляет его владельцу полную свободу действий со своей недвижимостью, землей, ландшафтом. На практике домовладение в коттеджном поселке имеет ограничения двух видов. Первые — архитектурные, связанные с внешним обликом дома. Вторые, бытовые, касаются правил проживания на территории поселка.
Заборы и медные крыши
Риэлтеры называют систему запретов на рынке загородной недвижимости архнадзором. Его задача — обеспечить сохранность архитектурного облика поселка в том виде, в котором он изначально был задуман. По мнению Александра Симанова, исполняющего обязанности директора по управлению недвижимостью компании "Миэль-недвижимость","любые не согласованные с архитектором изменения фасадов, построек, общественных зон, заборчиков, позволяющие на первый взгляд улучшить жизнь, могут привести в будущем к ухудшению облика поселка и, как следствие, к падению стоимости недвижимости". На такие риски компании идти не готовы.
Архитектурные ограничения застройщик вводит еще на стадии строительства. Клиенту предоставляется на выбор набор из различных проектов домов (в среднем 10-15 вариантов), либо с застройщиками согласуется индивидуальный проект, не выбивающийся из общей концепции. Начальник отдела продаж департамента реализации корпорации "Инком-недвижимость" Алексей Коротких (их проекты "Лазурный берег", "Риверсайд" и "Гринфилд") рассказывает: "Одно из обязательных требований в наших поселках — это использование клиентом только наших отделочных материалов, которые всегда подобраны по цвету и стилю. 'Лазурный берег' выполнен в балтийском стиле, здесь преобладают морские настроения. 'Риверсайд' — это классика, там все построже. И никаких медных крыш, они слишком яркие! А в 'Гринфилде', например, разрешена черепица только песчаного цвета".
Часто девелоперы устанавливают ограничения на строительный материал и почти всегда — на высоту дома. В поселках европейского типа нельзя строить деревянные дома, а в других ("Лесной ручей", "Сосновый берег"), напротив, в чести только натуральная древесина. И никаких тебе замков и башен, строить можно не больше двух этажей и трех уровней (9-12 м). В проектах компании "Миэль-недвижимость" существуют ограничения на установку оборудования, требующего сверхлимитного потребления (фонтаны, дополнительное освещение, газовые барбекю).
Повредить стилю могут и собственные дополнительные постройки. Правда, обойти обязательства по-хорошему можно, если спрятать дорогую сердцу баньку в лесочке на участке, чтобы ее не было видно с общей дороги.
В список архитектурных изгоев попали зимние сады, застекленные балконы, дополнительные ограждения и даже "неродные" входные двери и почтовые ящики.
И все-таки одно из главных стилевых табу — это заборы. Как правило, даже в поселках с совершенно разными домами единое фасадное ограждение обязательно ("Вымпел", "Лесные зори"). Профессионалы называют это запретом на светопропускаемость — чаще всего заборы не должны быть глухими. Требование "не хочу видеть своего соседа" выдвигают лишь 10-15% клиентов. По мнению риэлтеров, "прозрачность" или небольшая высота ограждения создают ощущение свободы и открытости, свойственное европейскому жителю. В компании "Русконсалт" полагают, что такие издержки клиенту только во благо, так как полностью ликвидируют эффект "хомячка в кирпичном лабиринте". В "Славенке" на Новой Риге (проект Rodex Group), которую создатели позиционируют как дачный поселок для активного отдыха, решили отказаться от высоких оград. Архитекторы оборудовали все участки невысокими (по грудь) заборчиками и калитками в стиле русской старины, менять которые строго запрещается. А вот визитная карточка коттеджей в "Риверсайде" и "Гринфилде", напротив, кованые "прозрачные" заборы высотой не ниже 1,7 м (чтобы соседская собака не перепрыгнула) с фирменным вензелем. "Все заезды должны быть шириной не более 5-6 м — 3,5 м ворота плюс 1,5 м калитка",— добавляет Алексей Коротких из "Инком-недвижимости", реализующей жилье в этих двух поселках. Отказаться от установки такого забора нельзя. Единственная хитрость, на которую могут пойти жильцы,— это собственные зеленые ограждения — деревья, посаженные вдоль забора со стороны своего участка.
И таких примеров на современном рынке масса. Сами клиенты, уверяют риэлтеры, уже стали относиться к подобным мерам как к чему-то само собой разумеющемуся. Ведь единая архитектурная концепция — одно из существенных условий, влияющих на цену земельного участка и дома.
В рамках приличия
Определенные, порой достаточно жесткие нормы касаются и жизненного уклада обитателей поселка. "Не отстреливать соседей, например",— смеются в ООО "Партнер". По каким законам жить и кому подчиняться, жильцы решают сами. В современных поселениях на смену дачным и садовым кооперативам пришли товарищества собственников жилья. "На собраниях ТСЖ или просто общих собраниях жителей устанавливаются свои нормы. Специальные ограничения касаются сброса мусора, шума, езды на автомобилях, оплаты коммунальных услуг",— рассказывают в Rodex Group. Юридически подобные ограничения принято называть обязательствами.
В "Миэль-недвижимости" приводят пример: "В правилах наших поселков есть запрет на проведение шумных мероприятий на улице после 21.00, это возможно только с предварительного согласования с управляющим и соседями. Существуют ограничения по скорости движения по поселку, по применению звукового сигнала, а также запрет на мойку машины на общественной территории, пускай даже прямо перед собственным домом".
В большинстве поселков существует запрет на содержание животных. "Так, на первый взгляд запрет на разведение собак бойцовых пород в таунхаусах можно посчитать чрезмерным. Однако, по нашему мнению, такое ограничение вполне разумно, так как в таунхаусах отсутствуют большие земельные участки для выгула животных, а потому две и более собаки бойцовых пород могут создать опасность для соседей",— рассказывает Александр Симанов из "Миэль-недвижимости". Кроме того, жителям приходится ограничивать своих питомцев намордниками и поводками, а прогулки с ними — специально оборудованными площадками. Если таких мест нет, придется и вовсе отправиться за границы поселка.
Помимо животных на коротком поводке советуют держать и личную охрану. "В ряде поселков человек с вооруженным сопровождением не имеет права выходить из машины до тех пор, пока не заедет к себе на участок. В противном случае могут возникнуть серьезные разногласия с жильцами",— говорит Евгения Воропаева, эксперт департамента загородной недвижимости Paul`s Yard. По ее словам, это вполне разумное ограничение, так как сокращает возможные риски для жизни окружающих. "Например, ребенок или животное может нечаянно напугать, спровоцировать охранника",— добавляет Воропаева. Ей известен случай, когда за нарушение подобного запрета — не появляться вместе с охраной — солидного и известного человека поселковая общественность просто выжила из загородного поселка. Однако подобные истории единичны. "В поселках уровня проживания министров и других высокопоставленных лиц, например в Архангельском, появляться с охраной, хоть на утренней пробежке, вполне в порядке вещей",— констатирует эксперт из Paul`s Yard.
Если не считать охраны, то самое большое количество обязательств накладывают на жильцов как раз в поселках самого высокого класса. В "Резиденции Бенилюкс" решили воззвать к клиенту законодательно и заключить так называемый договор совести. Созданный в лучших традициях европейской культуры и образа жизни поселок борется за чистоту. Первый пункт обязательств жильца поселка класса luxury: "Не допускать нахождения грязных автомобилей на территории земельного участка", второй: "Для вывоза мусора ежедневно не позднее 8.30 по московскому времени складывать накопившийся мусор, упакованный в приобретаемые Владельцем за свой счет специальные мешки, возле выездных ворот земельного участка". В числе строгих запретов "Бенилюкса" — использование пиротехники и сброс воды из бассейна или пункта мойки автомобиля в общую канализацию (только в собственные фильтрационные колодцы). По мнению составителей договора совести, подобные нормы "помогают создать особую атмосферу цивилизованного и добрососедского совместного проживания". В "Бенилюксе" уверяют, что отказов от приобретения жилья из-за норм и правил не было никогда.
Подобного мнения придерживаются и в других компаниях, хотя зачастую запреты и создают определенные трудности. По словам Александра Симанова, "многие покупатели, не имеющие опыта проживания за границей, не сразу принимают условия договора и правила, однако после разъяснения их сути и сообщения о том, что эти нормы распространяются не только на него, но и на всех жителей, договор подписывается. Те, у кого есть дома за границей, наоборот, иногда считают правила не слишком жесткими".
Интересно, но создание запретов и введение определенных правил проживания приводят к тому, что поселки начинают активнее разделяться "по интересам". По мнению экспертов из "Русконсалта", "молодая пара, как правило, не купит дом в поселке, где есть 'комендантский час' — 21.00. А семьям с детьми это, наоборот, может быть важно. Они скорее отдадут предпочтение тихому месту с отлаженной системой контроля за животными".
Таким образом, загородное жилье все больше приближается к европейской модели не только по архитектурным особенностям, но и по правилам общежития. Возможно, со временем это станет одной из главных характеристик, которые делают его более привлекательным для проживания по сравнению с городским.