Товариществ собственников жилья (ТСЖ) в Москве всего несколько сотен на миллионы собственников, несмотря на то что закон о ТСЖ существует почти десять лет. В основном, конечно, тотальному охвату товариществами всего жилья мешает инертность собственников квартир. Но есть и другие причины.
Зачем платить больше
Практика показывает, что для очевидно выгодных дел граждане объединяются быстро, охотно и без дополнительной рекламы. Может, тогда все дело в том, что ТСЖ просто не самая выгодная форма управления многоквартирным домом? Ведь даже на первый взгляд для управления домом нужны, по крайней мере, два квалифицированных сотрудника на зарплате и все тот же вагон эксплуатирующих организаций. И даже для очень инициативных и квалифицированных сотрудников ни "Мосэнерго", ни "Водоканал" тарифов не изменят. А еще в собственность жильцов поступают чердачные, подвальные и другие нежилые помещения — то есть прямые расходы только увеличатся.
Более того, дом рано или поздно изнашивается, требует ремонта, хотя бы косметического. Требуют замены лифты. А собственность на землю с придомовой территорией и вовсе заставит призадуматься: а для чего все это хозяйство? В аренду землю не сдать — там детская площадка. Площадка — это хорошо, это не пивной ларек. Но ведь она была и тогда, когда мы не платили за аренду этой территории.
Именно на "земельной" почве вышел конфликт у руководителей одного ТСЖ с муниципальными властями Строгина. Муниципальные власти так собственникам и сказали: не хотите за дополнительный участок платить — мы его у вас заберем и на этом месте поставим коммерческую палатку. Припугнули, конечно. И подействовало — стали платить. Пример этот не в пользу создания ТСЖ с последующим землеотводом для собственников дома. Ведь если бы там уже к моменту оформления землеотвода стояла палатка, территорию жильцам ограничили бы ровно до нее. Просто потому, что явный доход с городской земли ни одна власть не даст получать. Расходы нести — это пожалуйста.
Вот что говорит по этому поводу руководитель департамента по работе с корпоративными клиентами юридической фирмы "Легге" Денис Шорин. "Я бы не стал утверждать, что вместе с дополнительной собственностью жильцы непременно получат дополнительные расходы. Действительно, имущество подлежит ремонту, его надо обслуживать, и раньше покрытие очень большой части этих расходов декларировало государство. Но ведь чаще всего не исполняло ввиду отсутствия средств. Теперь же собственники сами несут эти расходы. Опять-таки не хочешь платить много — купи квартиру в доме без охраняемой стоянки, без лифта, с маленькими лестничными клетками и плати меньше".
Вместе с имуществом собственнику достается ответственность за это имущество. Но могут возникнуть аварийные ситуации, требующие немедленного финансирования. Если в качестве собственника выступает город, аварии ликвидируют относительно быстро и с отсрочкой платежа. А кто такие эти товарищи-собственники, чтобы для них в долг работать?
Михаил Мамонтов, ведущий специалист ЗАО "Центрюрсервис", объясняет: "Никто не предполагает, что в ТСЖ должны работать безграмотные люди, которые не могут правильно распределить доходы и расходы. И что они бездумно тратят все деньги, которые получают, не оставив себе на такой вот черный день. Если в доме нет своих специалистов, то нужно привлекать их со стороны. И любой специалист сразу оговорит необходимость создания резервного фонда. Величина его определяется общим собранием ТСЖ, она может составлять от 30 до 100% ежемесячного бюджета дома".
С появлением собственников в многоквартирных домах появлялись и примеры недобросовестного или неумелого управления домом. Возникали скандалы из-за роста квартирной платы жильцов, проголосовавших за создание ТСЖ. Впрочем, такие же конфликты часто возникают и с выбранной жильцами управляющей компанией: качество услуг не изменилось, вода не стала в два раза горячее, свет не горит вдвое ярче — почему вдруг счет вырос в два раза?
"Недобросовестных организаций во все времена хватало,— соглашается Михаил Мамонтов,— и на этом рынке достаточно. Но как раз это говорит в пользу создания ТСЖ. Согласитесь, управление жильцами собственного дома повышает шансы жильцов получить тщательный подход к контролю над расходами. Например, установите водомер — тут же получите экономию на расходе воды. Управление жильем на уровне города не может быть эффективным. Такая структура слишком громоздка и далека от реального потребителя. Поэтому необходимо восстановить связь жильца со своим домом. Ведь только сами жильцы смогут определить, какое именно соотношение цены и качества коммунальных услуг для них является оптимальным, а также контролировать, куда расходуются деньги, поступающие от коммунальных платежей".
Тем не менее оснований для пессимистических выводов вполне хватает. И чужие неудачи отбивают у людей желание создавать ТСЖ. Но ведь действительно, если дом не сыплется на глазах, жильцов не замучили аварии и к дому в качестве придомовой территории не прирезали соседний парк со всеми расходами на его содержание, должно быть выгоднее содержать свой дом под управлением своего маленького аппарата, чем большого государственного.
Равенство и противодействие
На практике оказалось, что успешные ТСЖ в Москве все-таки существуют. И услуги, как и было посчитано, обходятся жильцам дома с товариществом дешевле. Рассказывает заместитель председателя ТСЖ района Очаково-Матвеевское Галина Дурлеску: "Насколько я знаю, по закону надо сначала создавать кондоминиум, а потом товарищество. У нас же сначала создали товарищество, а кондоминиум пока только в планах. Никакой зарплаты я не получаю, мы все: председатель, я, бухгалтер и инженер — работаем на общественных началах. Но считаю, что овчинка стоит выделки. Уровень коммунальных услуг в доме существенно повысился. Прежде при постоянном росте тарифов мы вынуждены были терпеть низкое качество работ. Деньги, которые мы платили в ДЕЗ, проваливались, словно в черную дыру. А теперь, после заключения договора на обслуживание с фирмой, мы не перестаем удивляться оперативности выполнения заявок. Стоит только жильцу вызвать сантехника, как через 15 минут он уже здесь и устраняет неисправность. Не так давно для разъяснения жильцам правовых вопросов мы пригласили опытного юриста. Все эти люди делают жизнь членов ТСЖ организованной и удобной. Причем обслуживающий персонал обходится жильцам не слишком дорого: эти деньги входят в квартплату, в ее подраздел 'Техническое обслуживание'. Жильцы платят по общепринятым городским тарифам — и ни копейки больше".
Нужно сказать, что это ТСЖ создавалось при полной поддержке муниципалитета. Но чаще ситуация совершенно иная. Что и говорить, в большинстве своем собственник не готов даже на такой подвиг, как поработать на общественных началах, не говоря уже о том, чтобы преодолеть все бюрократические барьеры, поставленные на пути желающих создать ТСЖ местными властями. Действительно, ходят слухи, что органы власти просто-напросто саботируют создание ТСЖ. Что излишне инициативным собственникам органы всех уровней, от муниципальных до окружных, противодействуют на каждом шагу, причем с явными нарушениями закона. Например, нужно по закону один из документов утвердить в двухнедельный срок — а власти тормозят бумагу на три месяца.
"В соответствии с пока действующим законом собственники квартиры в многоквартирном доме в срок до 1 января 2007 года должны выбрать способ управления многоквартирным домом и реализовать его,— предупреждает Денис Шорин.— Если они этого не делают, органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс по выбору управляющей организации. Соответственно, с учетом риска потери серьезного объема властных полномочий в отношении многоквартирных домов (и, как мы понимаем, возможностей зарабатывания денег) местным властям невыгодна организация ТСЖ".
Вот вам и еще одна причина вялой реакции на создание ТСЖ.
Извлечение прибыли
Ответ на вопрос, стоит ли поспешить с регистрацией ТСЖ и какую выгоду это принесет, каждый собственник ищет в самом доме. Видит выгоду — начинает действовать. Не видит — пускает все на самотек. По свидетельству экспертов юридических компаний, занимающихся регистрацией и консультированием ТСЖ, почти две трети товариществ создается по инициативе жильцов верхних этажей, то есть собственников, которые пожелали присоединить к своей квартире чердачные помещения. На это, как известно, необходимо согласие 51% собственников дома. А как только инициативный человек займется решением этой проблемы, так сразу и возникает у него желание расширить свои права.
"У ТСЖ действительно очень много полномочий,— подтверждает Михаил Мамонтов.— Самая частая причина создания ТСЖ — желание жильцов обустроить чердачные помещения, превратив их в жилые мансарды. Члены ТСЖ могут, взяв кредит или пригласив инвестора, построить мансарду в своем доме для последующей продажи этих помещений или сдачи их в долгосрочную аренду. Чаще всего такие помещения сдаются в качестве жилых помещений (размещать офис на верхнем этаже жилого здания арендатору не очень удобно). Кроме того, жильцы дома чаще всего возражают против размещения офисов в мансардах. Поэтому там в основном располагаются жилые квартиры. Затраты на строительство мансарды составляют 300-550 у. е. за 1 кв. м, срок строительства — около полугода".
Способов заработать у ТСЖ между тем немало. Например, при эффективной организации деятельности товарищество может не только сократить свои расходы, используя разные способы сбережения, но и существенно пополнить бюджет ТСЖ, находя дополнительные источники дохода в самом доме.
Причем подчеркнем, что дополнительные источники дохода может использовать только товарищество. Собственником муниципального дома является город, а следовательно, все доходы, которые могут быть получены, направляются в бюджет города. Собственники квартир в муниципальном доме также не имеют возможности использовать дополнительные источники дохода с дома.
Самый очевидный из них, конечно, сдача свободных помещений дома в аренду. Чаще всего это цокольные этажи и подвалы. Вариантов использования этих помещений множество: можно устроить там офис, склад, спортзал. Все зависит от инициативы жильцов и способности найти подходящего арендатора. В зависимости от типа дома можно использовать от 50 до 700 кв. м.
Еще один способ получения дохода — размещение на стенах и крыше дома рекламных щитов. Конечно, для этого подходят не все дома. Но если дом расположен у проезжей части, то этот недостаток при наличии у него поверхностей, пригодных для размещения рекламы, для ТСЖ может обернуться доходом — от 1000 до 3500 у. е. в месяц.
Конечно, ТСЖ не волшебная палочка для извлечения прибыли и для получения в собственность нежилых помещений дома. "На сегодняшний день в нашем доме есть два нежилых помещения и оба они нам не принадлежат. Естественно, мы не получаем денег за их аренду,— говорит Галина Дурлеску.— Это одна из проблем, которые предстоит решить. Из земельных участков у нас только придомовая территория. Мы мечтаем поставить забор, охрану, которая пропускала бы автомобили только наших жильцов, сделать площадки для выгула собак. Земельный участок ведь относится к кондоминиуму, а он у нас еще не оформлен".
А оформить землеотвод, чтобы впоследствии "качать права", можно только через ТСЖ. Может быть, стоит это сделать в расчете на светлое будущее?