Что происходит с акциями АО "Сити"?

Крупной рыбы пока не видно с Краснопресненской набережной...
По истечении трех недель после объявления подписки на акции крупнейшего АО
       "Сити", созданного под идею строительства Московского международного делового
       центра (ММДЦ) на Краснопресненской набережной, крупные инвесторы так и не
       проявили особого интереса к этим ценным бумагам, во всяком случае, акции
       приобретались в основном небольшими пакетами.
       Вероятно крупных инвесторов, которые в состоянии провести всесторонний анализ
       проекта строительства, что-то в нем настораживает. Мелким и средним
       инвесторам, не имеющим возможности заказать дорогостоящее исследование
       проекта, Ъ предлагает познакомиться с некоторыми оценками перспектив
инвестирования в акции АО "Сити", выпущенные на сумму в 1,5 млрд рублей.
       
АО "Сити" образовано в мае 1992 г. с первоначальным уставным капиталом 48 млн
       руб. Основные учредители: ТОО "Ирида Л.Т.Д." (12,5 млн руб.), коммерческий
       банк ЭЛБИМ-Банк (10 млн руб.), муниципальное предприятие — холдинговая
       компания "Моспромстройматериалы" (10 млн руб.). Задолженности кредиторам и по
       уплате налогов нет. Прибыли по балансу не было. Имеет остаток валютных
       средств на валютном счете в долларах США по курсу Центрального банка России
на сумму 187 тыс.руб.
       
Проект "Московский Сити", созданный архитектором Борисом Тхором, включает в
       себя центральный парк Сити с биржевым комплексом "Кристалл-Палас", центром
       информатики и гостиничным комплексом, многоэтажные здания с помещениями под
       офисы, комплекс жилых зданий, спортивные сооружения, многоярусные стоянки и
       подземные гаражи. Кроме того, планируется строительство 3-х станций
       метрополитена, автомагистрали, двухъярусного моста через Москву-реку и
       скоростной монорельсовой дороги в аэропорты "Шереметьево" и "Домодедово".
       Ключевой проблемой в осуществлении проекта является привлечение иностранных
       инвестиций, так как в условиях инвестиционного спада найти в мире свободные
       капиталы представляется проблематичным. В ноябре 1992 года с проектом
       ознакомились эксперты международной организации Mid-Group. В состав делегации
       входили представители East West Resources Corporation (США), фирмы
       Trasntek Inc (США), банка JP Morgan (Великобритания). Обычный процесс
       принятия решений об инвестировании средств включает несколько раундов
       переговоров. Первая встреча может считаться "разведывательной". Дальнейшее
       сотрудничество предполагает тщательный анализ и получение гарантий.
       Переговоры, если иностранцы на них пойдут, начнутся в середине февраля. К
       этому времени АО "Сити" будет иметь два козыря:
       — договор аренды земли (подписанный 12 ноября 1992 года), по которому АО
       "Сити" передается участок площадью 13,26 га в долгосрочную аренду на 49 лет с
       возможностью ее пролонгации и в дальнейшем — выкупа участка;
       — договор с правительством Москвы, в соответствии с которым АО "СИТИ"
       признается генеральным менеджером по развитию не только "своих" 13,26 га, но
       и всех прилегающих территорий общей площадью 48,33 га в районе
       Краснопресненской набережной. По этому договору от 25 декабря АО "Сити"
       выступает единственным законным представителем правительства в отношениях с
       третьими лицами по вопросам, вытекающим из функций управления проектом ММДЦ.
       Учитывая тот факт, что АО "Сити" берет на себя прокладку коммуникаций на всей
       территории застройки, можно сказать, что арендаторы соседних участков будут
       находиться от него в жесткой зависимости.
       Как сообщила Ъ вице-президент АО Ирина Гаазе, нестандартная финансовая схема,
       разработанная для переговоров, является пока коммерческой тайной. Можно лишь
       сказать, что она основана на привлечении иностранных кредитов под детально
       разработанный "мастер-план" (т.е. план развития территории с
       технико-экономическим обоснованием) и под решение проблемы гарантий для
       инвесторов. Кроме того, предполагается собрать предпродажные платежи за
       офисные помещения в будущем 75-этажном здании, что окупит его строительство.
       В ходе переговоров должно быть подписано соглашение о создании
       "мастер-плана". Если иностранные партнеры пойдут на финансирование его
       разработки, то это послужит признаком того, что проект признан
       жизнеспособным. О результатах февральских переговоров станет известно еще до
       окончания эмиссии акций. По всей видимости, именно этих результатов ожидают
       претенденты на крупные пакеты ценных бумаг. Как сообщили Ъ в пресс-службе АО
       "Сити", предварительная запись на 10-миллионные пакеты покрывала весь объем
       эмиссии, однако сейчас преобладают лишь мелкие вкладчики, вдохновленные
       грандиозностью замыслов (кстати, в обмен на один ваучер АО предлагает 3 акции
       номиналом 1 тыс. рублей).
       Весь проект ММДЦ на территории 48,33 га оценивается в $8--9 млрд. По оценкам
       экспертов Ъ, даже поэтапное привлечение такой суммы представляется нереальным
       в ближайшее время. Так, например, за весь 1991 год Венгрия, имея
       благоприятный климат для инвестиций, смогла привлечь только $1,4 млрд, а
       Россия за тот же год — только $150 млн.
       Однако строительство на арендованной АО "Сити" территории может
       осуществляться независимо от привлечения капитала на соседние участки, и
       стоимость его составит $3--3,5 млрд. По словам Ирины Гаазе, для осуществления
       проекта на указанную сумму необходим инициирующий капитал, как минимум, в
       $1,5 млрд. Тем не менее привлечение даже такого объема средств требует
       правительственных гарантий как с российской стороны, так и со стороны
       иностранного партнера, что является обычной практикой в осуществлении крупных
       инвестиционных проектов с привлечением иностранного капитала. Поэтому АО
       "Сити" предстоит добиться для своего проекта статуса "государственной
       важности", застраховаться от политических рисков или получить другие
       гарантии. Иностранным партнерам придется, как минимум, получить одобрение
       своего правительства, что является довольно сложной процедурой.
       По опыту заключения контрактов через Комитет по иностранным инвестициям
       известно, что при рассмотрении крупных проектов чиновники прежде всего
       обращают внимание на время получения прибыли. С этой точки зрения проект
       "Московский Сити" может встретить серьезные препятствия, так как срок
       окончания строительства в 1999 году, оговоренный в нем, представляется
       нереалистичным. Одна разработка "мастер-плана", которая в случае успешного
       проведения переговоров начнется весной, займет 1--1,5 года. Вероятность того,
       что срок окончания строительства может существенно отодвинуться, не
       отрицается руководством АО и подтверждается мировым опытом строительства
       аналогичных деловых центров: "Бэттери Парк Сити" в Манхэттене планировалось
       построить за 10 лет, а реально он был построен за 20.
       В пользу того, что инвестиции все-таки удастся привлечь, говорит поддержка
       правительства Москвы, которая до сих пор оказывалась проекту, и тот факт, что
       Москва является одной из немногих крупных столиц мира, в которой нет
       бизнес-центра, оснащенного современными средствами связи и другими
       коммуникациями. Кроме того, развитие событий может пойти в направлении
       сокращения баланса проектируемых площадей и, соответственно, стоимости
       строительства. На последнем заседании правления АО планируемые 3,5 млн кв. м
       деловой площади были сокращены до 2,5 млн.
       Что же сулит владение акциями АО "Сити" потенциальным держателям при условии
       успешного привлечения иностранных инвесторов?
       Выпуская низкономинальные акции (по 1 тыс. руб. каждая) АО преследовало цель
       привлечь мелких держателей и сохранить в своих руках контрольный пакет.
       Владеть акциями на сумму свыше 10 млн руб. запрещается, если нет специального
       разрешения совета директоров. Однако эти меры не смогут предотвратить
       фактического перехода управления в другие руки через заключение альянсовых
       соглашений между номинальными владельцами акций. Этот риск следует учитывать
       при принятии решения о вложении средств в АО "Сити".
       Как и любой долгосрочный инвестиционный проект, "Московский Сити" не
       предполагает выплаты высоких дивидендов в ближайшее время. В 1993 году
       дивиденды вообще не будут выплачиваться. Начиная с 1994 года, обещана выплата
       минимальных дивидендов от выполнения краткосрочных и среднесрочных программ,
       таких как продажа песка и щебенки с промбазы на территории АО, сдача в
       субаренду свободных территорий, использование их под временные автостоянки.
       Эксперты Ъ, однако, отмечают крайне низкую доходность подобных программ,
       которые не только не способны обеспечить дивиденды, но даже не защитят
       собранные средства от инфляции.
       Проспект эмиссии гарантирует акционерам, владеющим акциями на сумму 10 млн
       руб., предоставление в аренду в первоочередном порядке будущих офисных
       помещений площадью до 200 кв. м по льготным расценкам.
       Все выпущенные акции именные и безналичные. Их хранение осуществляет ТОО
       "Ирида" в собственном депозитарии. Такая форма акций нисколько не усложнит их
       вторичное обращение, однако ожидать, что рост курсовой стоимости акций
       превысит темпы инфляции в ближайшее время — опрометчиво. Эксперты Ъ считают,
       что для роста курсовой стоимости требуется как минимум реальное начало
       строительства и соответствующее увеличение активов на счетах АО.
       
       ЕВГЕНИЯ Ъ-ШУВАЛОВА