 |
ФОТО: REUTERS  Новый бизнес-центр на месте ВТЦ задуман не столько как памятник, сколько как коммерческий объект |
27 апреля на месте, где до 11 сентября 2001 года стояли башни Всемирного торгового центра (ВТЦ) в Нью-Йорке, начались строительные работы по возведению центрального объекта мемориального комплекса ВТЦ — самого высокого небоскреба западного полушария, который получил гордое название — башня Свободы.
Символ и недвижимость
Теперь уже трудно точно сказать, кому именно принадлежит идея построить на месте разрушенных башен-близнецов, где погибло около трех тысяч человек, новый бизнес-центр. Вероятнее всего, эта мысль в конце 2001 — начале 2002 года витала в нью-йоркском воздухе. Многие американцы, сплоченные общей бедой и вдохновленные блицкригом в Афганистане, были одержимы идеей бросить вызов "врагам демократии" и построить на месте ВТЦ еще более высокое здание, показав всем исламистам мира, что Америку терактами не запугать.
Среди них были губернатор штата Нью-Йорк Джордж Патаки и мэр одноименного города Майкл Блумберг. Скооперировавшись с владельцем земельного участка — межрегиональным транспортным управлением штатов Нью-Йорк и Нью-Джерси,— губернатор и мэр вскоре объявили конкурс на проект нового бизнес-центра. Новое здание согласно замыслу инициаторов проекта должно быть по возможности выше башен, разрушенных террористами, и символизировать несгибаемый дух американского народа. Власти города и штата также сошлись во мнении, что здание должно помимо идеологической выполнять и сугубо практическую функцию, то есть быть рентабельным объектом коммерческой недвижимости. Ни губернатор Патаки, ни мэр Блумберг, ни владелец участка не увидели противоречия между идеологической и меркантильной сторонами вопроса.
Не увидел ее и держатель прав долгосрочной аренды участка, на котором стояли башни ВТЦ, предприниматель Ларри Сильверстайн, владелец нью-йоркской девелоперской и управляющей компании Silverstein Properties. Он арендовал земельный участок всего за пять недель до терактов и понес немалые финансовые убытки. А потому с энтузиазмом поддержал проект, предусматривающий строительство памятника жертвам теракта в форме торгового центра.
Памятник архитектуры
В 2003 году был проведен конкурс, который выиграл американский архитектор Даниель Либескинд, предложивший проект небоскреба, повторяющего общие контуры нью-йоркской статуи Свободы. Архитектор назвал свое детище "башня Свободы" в честь статуи-прототипа и заложил в параметры здания несколько символических аллюзий: высота указывала на год принятия Декларации о независимости США — 1776 футов (541 м 31 см), в основании здания квадрат со стороной 200 футов (61 м) — параметры оснований башен-близнецов, закрытая смотровая площадка на высоте 1362 фута (415 м) — высота южной башни разрушенного ВТЦ, открытая площадка на уровне 1368 футов (418 м) — высота северной башни ВТЦ.
Символизм проекта удовлетворил власти, но физические параметры здания не совсем устроили Сильверстайна, который заявил, что в башне Свободы слишком мало офисных площадей для сдачи в аренду — чуть более 1,5 млн кв. футов (139 тыс. кв. м) — и слишком много никчемных атрибутов вроде многоуровневого зимнего сада, вытянутого вдоль центральной оси здания. После споров и пререканий с властями Сильверстайн добился, чтобы проект был переработан с участием другого американского архитектора — Дэвида Чайлдса, который уже был автором нескольких проектов, успешно реализованных компанией Silverstein Properties.
Чайлдс переработал проект Либескинда, убрав сходство башни со статуей Свободы и несколько деталей, интересных с профессиональной точки зрения, но неоправданных с точки зрения заказчиков. Новый проект был представлен на суд властей, Сильверстайна и широкой публики весной 2004 года. Он предусматривал 2,6 млн кв. футов (242 тыс. кв. м) офисных площадей на 19-69-м этажах и дорогой ресторан на 100-101-м этажах.
Проект вполне устроил и Сильверстайна, и власти города и штата. Но и его коммерческий потенциал при более детальном рассмотрении оказался довольно сомнительным. Американская пресса, эксперты и участники рынка недвижимости обратили внимание на тот факт, что район Нижнего Манхэттена, где стояли небоскребы ВТЦ, с середины 1990-х годов начал терять свою привлекательность для компаний. К 2001 году все больше и больше крупных корпораций начали переносить свои офисы из нижней части острова в Средний Манхэттен или вообще за пределы города — в Джерси-Сити на противоположном берегу Гудзона. Например, в первой половине 2001 года, то есть еще до терактов, из Нижнего Манхэттена выехали сразу несколько крупных финансовых корпораций, в том числе инвестиционные банки Citigroup и J.P. Morgan Chase. Это привело к заметному падению спроса и цен на аренду коммерческой недвижимости в окрестностях ВТЦ. В контексте терактов 11 сентября, указывали оппоненты проекта, привлекательность площадей в новом небоскребе будет еще ниже.
Местные издания писали, что новый бизнес-центр будет изначально "окружен неблагополучной аурой" и что над ним будет довлеть призрак нового теракта. Из-за этого, по словам критиков, срок окупаемости затянется на неопределенное время. Эксперты обращали внимание властей на то, что даже башни ВТЦ, которые были сданы в эксплуатацию в гораздо более благополучном 1973 году, окупились только десять лет спустя, в начале 1980-х. Опрошенные газетой Wall Street Journal участники нью-йоркского рынка коммерческой недвижимости отметили, что бизнес-структуры вряд ли будут стремиться арендовать помещения в здании, построенном на месте гибели сотен людей.
Объект финансирования
 |
ФОТО: AP Доработанный Дэвидом Чайлдсом (слева) проект имеет мало общего с первым вариантом, предложенным Даниелем Либескиндом (справа) |
Колумнисты влиятельных изданий (Wall Street Journal, New York Times и других), а вслед за ними ряд членов конгресса США и легислатуры штата усмотрели в госфинансировании субсидирование частного и вполне успешного бизнеса Ларри Сильверстайна. Сам Сильверстайн заявил, что не настаивает на возведении башни Свободы. Его как бизнесмена устроит менее масштабный и символичный, но более дешевый и коммерчески целесообразный проект. Однако Джордж Патаки и Майкл Блумберг указали, что необходим именно такой масштабный и символичный проект. Губернатор штата Нью-Йорк также пояснил, что новый небоскреб необходим, "чтобы залечить зияющую моральную рану", оставшуюся "на теле нации" после разрушения башен ВТЦ 11 сентября 2001 года.
Владелец Silverstein Properties не возражал, но попросил власти города и штата дать гарантии того, что будет арендовано не менее 1 млн кв. футов (93 тыс. кв. м) офисных площадей. Сильверстайн дал понять, что такой гарантией может стать обещание властей разместить в башне Свободы часть муниципальных офисов, а также лоббистские усилия по переезду в небоскреб нью-йоркских подразделений федеральных ведомств.
К спорам по поводу коммерческой успешности башни Свободы и ее финансирования добавились проблемы с нью-йоркским департаментом полиции, который летом 2005 года объявил, что проект не отвечает требованиям безопасности. По мнению полиции, первые этажи здания можно было протаранить на грузовике, начиненном большим количеством взрывчатки. Чтобы снять вопросы безопасности, Дэвиду Чайлдсу пришлось еще раз переработать проект. Третий вариант башни Свободы предусматривал возведение небоскреба на глухом бетонном основании высотой 200 футов (61 м). Этот вариант вызвал критику по эстетическим соображениям. Глухое бетонное основание обозвали тоталитарным бункером, который, по мнению большинства архитекторов и жителей города, совершенно неуместен в Манхэттене. В четвертом варианте, который был утвержден уже после начала строительных работ, 28 июня 2006 года, бетонное основание одели в стеклянный каркас.
Административное здание
 |
ФОТО: AP Губернатор штата Нью-Йорк Джордж Патаки (слева) и мэр города Майкл Блумберг (справа) объединены решимостью построить Freedom Tower несмотря на звучащие опасения в сомнительной коммерческой и мемориальной ценности проекта |
Однако к концу того же месяца непосредственным участникам проекта неожиданно удалось договориться. Ларри Сильверстайн отказался от прав на участок, отведенный под строительство, в пользу владельца земли — межрегионального транспортного управления штатов Нью-Йорк и Нью-Джерси — в обмен на эксклюзивное право финансирования и дальнейшей эксплуатации нескольких менее значимых небоскребов, которые будут возведены вокруг башни Свободы. Компании Silverstein Properties при этом были оставлены права генподрядчика. Сильверстайн уже не нес ответственности за коммерческое будущее здания, но сохранил заказ на выполнение строительных работ, плата за которые составит более $20 млн. По мнению экспертов, он еще в 2005 году осознал всю степень коммерческой несостоятельности проекта и до марта 2006 года изображал интерес к предприятию, выторговывая более выгодные условия выхода из проекта.
Все права на башню Свободы и связанные с ними коммерческие риски перешли к межрегиональному транспортному управлению. Однако власти штата и города неожиданно для всех наблюдателей гарантировали ему, что как минимум 1 млн кв. футов площадей (93 тыс. кв. м) будет арендован муниципальными и федеральными органами власти по средней для Манхэттена цене $55 за 1 кв. фут в месяц, или около $592 за 1 кв. м. По данным СМИ, губернатору Патаки удалось заручиться обязательствами перевести в башню Свободы часть нью-йоркских офисов ФБР, федерального таможенно-пограничного департамента и ряда других ведомств. Майкл Блумберг также заверил владельца будущего здания, что в башню Свободы переедет часть городских органов власти.
Ни мэра, ни губернатора не смутили обвинения в том, что они таким образом просубсидируют межрегиональное транспортное управление за счет налогоплательщиков и нанесут ущерб нью-йоркской офисной недвижимости, которую федеральные и муниципальные ведомства арендуют в настоящий момент. Участники проекта по-новому распределили его финансирование. Было решено, что большую часть расходов (более $1 млрд) возьмет на себя межрегиональное транспортное управление. На эти цели оно получит синдицированный кредит, погашать который будет за счет выручки от эксплуатации башни Свободы. Такая же сумма будет выделена из бюджетов штата и города. Причем эти дотации будут рассматриваться как предоплата за аренду офисных помещений в небоскребе муниципальными ведомствами и органами власти штата.
27 апреля на площадке, где когда-то стояли башни-близнецы, началось строительство их преемника — небоскреба-башни Свободы. Общая смета строительства так до сих пор и не утверждена. Эксперты рынка недвижимости говорят, что бюджет проекта практически наверняка будет выше запланированных $2,2-2,6 млрд. В июне New York Times обратила внимание, что инициаторы строительства башни Свободы гораздо более строго относятся к бюджету еще одного, совершенно некоммерческого объекта — мемориального комплекса 11 сентября, который должен быть построен у подножия будущего небоскреба. Бюджет мемориала, возводимого частично на частные пожертвования, жестко ограничен суммой $530 млн, причем владелец участка намерен прекратить проект, как только он выйдет за рамки сметы.
Впрочем, ни будущего владельца комплекса, ни власти города и штата не очень беспокоит неопределенность с бюджетом строительства башни Свободы. Ведь, по словам пресс-секретаря мэра Нью-Йорка, она в любом случае должна стать "воплощением способности народа, города и страны к обновлению и регенерации".
Максим Сорчинов
Топ-10 небоскребов Нью-Йорка
| Место | Название | Высота (м) | Год сдачи |
|---|---|---|---|
| 1 | Empire State Building | 381 | 1931 |
| 2 | Chrysler Building | 319 | 1930 |
| 3 | American International Building | 290 | 1932 |
| 4 | The Trump Building | 283 | 1930 |
| 5 | Citigroup Center | 279 | 1977 |
| 6 | Trump World Tower | 262 | 2001 |
| 7 | GE Building | 259 | 1933 |
| 8 | CitySpire Center | 248 | 1987 |
| 9 | One Chase Manhattan Plaza | 248 | 1961 |
| 10 | Conde Nast Building | 247 | 1999 |
Многоэтажная Америка
На настоящий момент в США строятся или находятся на последней стадии согласования семь небоскребов высотой от 297 до 610 м.
Fordham Spire — жилой комплекс в Чикаго (Иллинойс). Высота — 610 м; архитектор Сантьяго Калатрава; застройщик — чикагский девелопер Кристофер Карли. В небоскребе разместятся отель и до 250 квартир, которые планируется продавать по цене от $600 тыс. до $5 млн. В марте 2006 года проект одобрен городскими властями. Строительные работы планируется начать до конца года. Срок сдачи объекта — 2010 год. Стоимость проекта — $550 млн.
Trump International Hotel and Tower — гостинично-жилой комплекс в Чикаго (Иллинойс). Высота — 415 м; автор проекта — архитектурное бюро Skidmore, Owings and Merrill; застройщик — американский девелопер Дональд Трамп. В здании разместятся пятизвездный отель на 286 номеров и 472 квартиры класса "люкс". Работы начались в сентябре 2005 года, сдача объекта намечена на 2009 год. Стоимость проекта — $500 млн.
Bank of America Tower — новая штаб-квартира Bank of America в Нью-Йорке. Высота — 366 м; автор проекта — архитектурное бюро Cook + Fox Architects, LLP; застройщик — девелоперская компания Durst Organization и строительная корпорация Tishman Construction. Строительство началось в 2004 году, сдача объекта запланирована на 2008 год. Стоимость проекта — $1 млрд.
Waterview Tower — жилой комплекс в Чикаго (Иллинойс). Высота — 319 м, архитектор — Томас Хепф; застройщик — чикагская девелоперская компания Teng & Associates. В здании разместятся пятизвездный отель и жилые квартиры. Работы начались в 2004 году, сдача объекта намечена на 2009 год. Стоимость проекта — $400 млн.
Signature Tower — жилой комплекс в городе Нэшвилл (Теннесси). Высота — 319 м; спроектирован архитектурным бюро Smallwood, Reynolds, Stewart, Stewart Associates Inc.; застройщик — местная строительная компания Giarrantana LLC, девелопер — Тони Джиаррантана. В здании разместятся торговый центр и 400 квартир. Проект одобрен местными властями в мае. Строительство планируется начать в январе 2007 года и завершить к декабрю 2009 года. Стоимость проекта — $275 млн.
New York Times Tower — здание издательства New York Times в Нью-Йорке. Высота — 319 м; архитектор — Ренцо Пиано; застройщики — кливлендская компания Forest City Ratner и девелопер ING Real Estate ("дочка" голландского банка ING). Помимо New York Times в здании разместятся редакции газет Boston Globe, International Herald Tribune, представительства нескольких американских телерадиокомпаний. Строительные работы начались в 2002 году, сдача объекта состоится в 2007 году. Стоимость проекта — $850 млн.
Comcast Center — бизнес-центр в Филадельфии (Пенсильвания). Высота — 297 м; спроектирован архитектурным бюро Robert A. M. Stern Architects, LLP; застройщики — строительная корпорация Liberty Property Trust и немецкая корпорация CommerzLeasing & Immobilien AG ("дочка" Commerzbank AG). Работы начались в январе 2005 года. Строительство планируется завершить к концу 2007 года. Стоимость проекта — $523 млн.