Федеральный закон #214 "Об участии в долевом строительстве", принятый в апреле 2005 года, парализовал строителей. Почему? Все очень просто: существенно снизился объем инвестиционных предложений. Этот закон не проходил какое-либо обсуждение среди тех, для кого он принимался, то есть среди инвестиционно-строительных компаний.
Закон предъявляет непомерно жесткие требования к застройщикам и в ряде положений неосуществим. Это получилось из-за того, что разработчики закона не специалисты, люди, которые никогда не работали в этой сфере бизнеса.
Скажем, проблема, с которой сталкивается наша и многие другие компании,— государственная регистрация договора аренды земли, которую требует закон. На первый взгляд эта идея выглядит вполне здравой. Но что же получается на самом деле? Земля, на которой планируется проведение строительных работ, по закону должна находиться либо в собственности, либо в аренде. Мы столкнулись с ситуацией, когда наша земля была в аренде, но на срок меньше года. И это связано совсем не с тем, что мы решили следовать закону, согласно которому все договоры, заключенные на срок менее года, не подлежат государственной регистрации; мы действительно укладывались в эти временные рамки, нам не нужно было больше времени. И вдруг выясняется, что оформить земельные отношения можно было только при условии наличия государственной регистрации. Мы обращаемся в регистрационную палату, откуда нам приходит гордый ответ: земельные участки, взятые в аренду на срок менее года, государственной регистрации не подлежат. Все, круг замкнулся. А время идет, фактически съедая наши деньги.
В результате по тому дому пришлось менять срок аренды на срок более года и только после этого регистрироваться. Конечно, можно было найти правовой способ решения этой проблемы. Но сколько бы он занял времени?
А положение о солидарной ответственности банков? Благодаря ему банкам стало абсолютно невыгодно кредитовать строителей. Получилось, что и банки, и строители, и перепуганные дольщики заняли выжидательную позицию. В итоге сейчас реального жилья экономкласса на рынке нет.
Поправками к закону #214, принятыми Госдумой 8 июня 2006 года во втором чтении, безусловно, законодательно пытаются решить многие проблемы, и это, конечно, хорошо. Но поправки в их нынешнем виде расцениваются весьма неоднозначно. Вот несколько обстоятельств, которые закон не улучшил своей направленностью на капиталовложение, а, наоборот, ухудшил.
Во-первых, повышенные обременения. В цену квадратного метра вкладывалось абсолютно все, в том числе причуды и пожелания как самих инвесторов, так и властей. Например, "безвозмездные отчисления" местным органам власти: в Москве — от 30%, в области — от 20%. Эти "безвозмездные отчисления" возлагаются на покупателя жилья. Это неправильно, так как люди, покупающие жилье, уже уплатили все налоги. Они покупают квартиры уже на освобожденные от налогов деньги. С какой стати они должны еще производить дополнительные выплаты органам власти?!
Второе — запрет на продажу жилья до момента получения разрешения на строительство. Это не совсем правомерно, потому что с момента заключения инвестиционного контракта до получения разрешения на строительство проходит года полтора. Инвестор тратит определенные ресурсы, вкладывает деньги, и он должен иметь возможность продать это жилье заблаговременно.
И наконец, требование регистрировать все договоры со всеми дольщиками (у крупных компаний за год их может быть более тысячи) в регистрационной палате. У регистрационной палаты работа по каждому договору занимает около месяца. Опять же теряется драгоценное время.
Сегодня крайне актуальна проблема защиты прав участников долевого строительства. Но вся беда в том, что местная власть проводит конкурс больше формально, не ориентируясь на качественные характеристики компаний-конкурсантов. Я считаю, что необходимо ужесточить требования для участников тендеров. Право на конкурс может иметь игрок, у которого за спиной производственные мощности, со своими технологиями. Вот тогда обманутых вкладчиков не будет.
Возможно, эти поправки не самые последние, пройдет года полтора-два — и появятся новые. Это нормальный процесс. Правовая база по сложному инвестиционному процессу постепенно отшлифовывается, и ничего в этом страшного нет. Важно то, чтобы эти поправки принимались с участием строителей и инвесторов — людей, которые разбираются досконально в такой специфической отрасли бизнеса, как строительство.