Коротко


Подробно

Усадьба в рассрочку


Усадьба в рассрочку
        В Москве сложилась парадоксальная ситуация: комфортабельный загородный коттедж стоит примерно столько же, сколько квартира не в самом престижном районе города. В результате москвичам, возможно, вскоре придется приобретать дома в пригороде и жить на природе, как это принято в большинстве европейских столиц.

        Купить сегодня квартиру в Москве на собственные деньги могут позволить себе единицы. Остальным приходится обращаться в банк за ипотечным кредитом. Однако рост цен на квартиры в Москве и Подмосковье в последнее время идет настолько бурными темпами, что квартира, которую вы собираетесь купить, может заметно подорожать даже за время оформления кредита. При этом цены на квартиры уже превысили стоимость комфортабельных коттеджей в Подмосковье.
       Интересно, что, например, на Западе состоятельные люди предпочитают жить в собственном доме в пригороде, а не в квартире. У нас же это может стать не вопросом престижа, а суровой необходимостью. Ведь цены на недвижимость в Москве уже сравнимы с ценами на квартиры в европейских столицах, а загородное жилье пока сильно отстает. "Чаще всего клиенты приобретают дачные дома с участками в различных районах Московской области стоимостью до $100 тыс. При этом нужно отметить, что в последнее время загородное жилье стало хорошей альтернативой московским квартирам,— уверена директор департамента розничного бизнеса Промсвязьбанка Лидия Герцена.— По стоимости небольшой загородный коттедж вполне сравним со средней двух-трехкомнатной квартирой, а по метражу намного выгоднее".
       Действительно, небольшая, но в хорошем состоянии трехкомнатная квартира общей площадью 60 кв. м недалеко от станции метро "Бибирево" продается за $190 тыс. Похожая недвижимость, но общим метражом 70 кв. м рядом со станцией метро "Выхино" оценивается в $200 тыс. В то же время за эти деньги в ближайшем Подмосковье можно приобрести таунхаус или небольшой, отдельно стоящий дом площадью от 150 кв. м с участком. Например, в Истринском районе, в 39 км от МКАД по Волоколамскому шоссе, в "Усадьбе Алексино", можно купить коттедж в 240 кв. м за $270 тыс. На территории таких поселков, как правило, есть теннисные корты, мини-гостиница, бильярд, бар, площадка для детей.
       При этом диапазон загородной недвижимости, на которую обычно берут ипотечный кредит, достаточно широк — от дачных домиков до больших коттеджей. "Приобретая дорогую недвижимость с помощью ипотечного кредита, заемщик может не изымать необходимые, причем достаточно большие средства из бизнеса, а оставлять их в работе",— считает замдиректора департамента розничного бизнеса Росбанка Елена Шилина.
       Если вы решились на покупку дома в кредит, нужно внимательно присмотреться к условиям ипотеки на загородные дома. В основном процентные ставки и первоначальный взнос по таким кредитам выше, чем по кредитам на квартиру. Так, если по кредиту на квартиру первый взнос может составлять 5-10% ее стоимости и уже вводятся программы без первого взноса, то у загородной ипотеки первый взнос до сих пор находится в диапазоне 10-30%. Процентная ставка по таким кредитам также выше, чем по кредитам на покупку квартиры на 1-3% годовых. "Обеспечение по загородным кредитам характеризуется меньшей ликвидностью из-за больших трудозатрат по проверке чистоты сделки, получению разрешительной документации и т. п.,— рассказывает начальник управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка Алексей Аксенов.— Именно поэтому процентные ставки по кредиту на загородное жилье выше, и первый взнос также выше, чем на квартиру".
       В Московском кредитном банке повышенную ставку по загородным кредитам объясняют необходимостью собрать дополнительные документы по земельному участку, кадастровый план и правоустанавливающие документы. "Основная проблема развития загородной ипотеки заключается в том, что на продажу часто выставляются построенные, но не оформленные надлежащим образом дома",— говорит начальник управления ипотечного кредитования банка Павел Ильин.
       У "КИТ Финанс Инвестиционный банк" процентные ставки по кредитам на загородное жилье не отличаются от ставок по кредитам на квартиры. Но отличия все же есть, и прежде всего они проявляются на этапе страхования. "Заемщику кроме страхования жизни и трудоспособности необходимо внести страховые платежи за дом по имуществу и за дом и землю по титулу",— говорит замдиректора ипотечного департамента банка Дмитрий Булычев.
       Развитие загородных ипотечных программ тормозит и неоднозначное понимание оценки загородных объектов. Ведь они различаются по своему качеству, местоположению, статусу и ликвидности. И, в отличие от оценки квартиры в многоэтажном доме, где все факторы, влияющие на стоимость, уже давно стандартизированы, в загородном сегменте рынка жилья этого до недавнего времени не было. "Основная проблема, останавливающая развитие загородной ипотеки, заключается в том, что рынок загородной недвижимости был мало стандартизирован, и, как следствие этого, иногда возникают разночтения при оценке стоимости конкретных объектов",— замечает руководитель ипотечного центра департамента по работе с частными клиентами банка "Сосьете Женераль Восток" Дмитрий Демешко.
       Действительно, как замечает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов, только в последнее время с началом строительства коттеджных поселков появилась возможность классифицировать и более-менее точно оценивать жилье по категориям — премиум, бизнес, эконом.
       Правильное юридическое оформление земли на сегодня остается одним из самых болезненных вопросов в ипотечных программах на загородное жилье. Как рассказал "Деньгам" гендиректор землеустроительной компании ПО РУМБ Денис Владиславлев, существует две ключевые правовые проблемы, препятствующие заключению любой сделки с земельным участком. Первое — это отсутствие свидетельства на право собственности "нового" образца, без переоформления которого невозможно совершать любые сделки, в том числе предоставить ипотечный кредит. Второе — это отсутствие кадастрового плана на земельный участок, подтверждающего основные параметры участка, в первую очередь координаты его границ и построек, то есть не определен сам предмет залога. Также существуют технические проблемы, которые могут поставить под сомнение уже совершенную сделку и/или существенно снизить стоимость объекта сделки. "Нужно помнить, что забор, каким бы высоким он ни был, не является границей земельного участка. Только межевые знаки, выставленные землеустроительной компанией в точном соответствии с кадастровым планом, определяют эту границу. Встречаются случаи, когда человек приобретает земельный участок, строится, а потом выясняет, что на самом деле все это он делает на чужом участке. Дело в том, что ошибка в определении предмета сделки влечет признание ее незаключенной",— предупреждает Денис Владиславлев.
       
Светлое будущее
Может быть, именно из-за проблем с правильным оформлением земли, повышенной процентной ставки и высокого первоначального взноса по кредиту на загородную недвижимость сделки по покупке коттеджей на банковские деньги на российском рынке пока единичны. Основной объем договоров — около 80-90% — приходится на кредиты для покупки квартиры. "Во-первых, покупка квартиры — это первоочередная потребность человека. Во-вторых, рынок жилья многоквартирных домов более развит,— говорит Игорь Жигунов.— Представляется, что на загородные дома, в том числе и коттеджи с земельными участками, приходится пока не более 5-10% кредитов. Следовательно, и объем таких кредитов в общем портфеле банков пока остается на очень низком уровне". Так, в Промсвязьбанке этот вид кредитования занимает чуть более 5,5% общего ипотечного кредитного портфеля. В ипотечном портфеле Райффайзенбанка и Росбанка доля кредитов на покупку загородной недвижимости составляет около 2%. В Абсолют-банке — 1%. Но есть и исключения: так, в Москоммерцбанке кредиты под залог загородной недвижимости, индивидуального дома, таунхауса в общем ипотечном портфеле банка составляют 30%.
       "В целом такое соотношение можно объяснить тем, что пока кредит на покупку коттеджа является потребностью достаточно обеспеченной прослойки населения, а следовательно, не широко популярным продуктом",— считает председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах. Однако объемы загородной ипотеки у банков все-таки растут, и банкиры прочат хорошее будущее этому продукту. "Это довольно перспективное направление, и объем загородных ипотечных сделок будет, несомненно, расти",— считает Игорь Жигунов. С ним согласен и Дмитрий Булычев: "Этот рынок пока очень молод, и адекватное предложение качественного загородного жилья еще не сформировалось. Но уже в течение ближайших двух-трех лет можно предрекать ему бурный рост, особенно если параллельно с появлением новых цивилизованных поселков будет развиваться инфраструктура".
       В конце 2005 года ипотечное кредитование на загородную недвижимость обрело второе дыхание. Были приняты поправки, благодаря которым упростилась процедура оформления ипотеки земельных участков и объектов, находящихся на них. До недавнего времени оформление залога на дом и землю было раздельным, что еще более усложняло ипотеку. Для банков этот вид кредитования был очень трудоемким, разовым продуктом, за счет чего и считался невыгодным. Однако ситуация меняется, и на рынок ипотеки загородной недвижимости выходят все новые игроки, а условия кредитования становятся мягче. "Только после внесения поправок в закон появилась возможность передавать землю в залог в силу закона об ипотеке вместе с постройкой на нем — то есть домом,— говорит Игорь Жигунов.— Это позволило упростить работу с такими объектами, сделав ипотеку по ним более привлекательной и доступной".
       
Совместные ипотечные программы
Одно из основных затруднений, возникающих при кредитовании покупки загородных домов, состоит в необходимости проведения тщательного строительного аудита и выборе застройщика. "Поскольку мало кто из застройщиков оформляет все необходимые документы, возникает ряд рисков промежуточного этапа, когда клиент сначала покупает дом в кредит, а затем уже оформляет права собственности на землю",— говорит председатель правления Абсолют-банка Николай Сидоров. Поэтому банки начали разрабатывать совместные программы с застройщиками, чтобы свести к минимуму риски на этапе строительства и избежать проблем с неправильно оформленной документацией уже построенного жилья. Преимущество подобных программ очевидно: все документы уже согласованы между банком и застройщиком, поэтому сам процесс сбора документов и проведения сделки проходит намного быстрее и увереннее.
       По мнению Павла Ильина, преимущество совместных программ заключается в отсутствии необходимости проверять каждый раз однотипные документы при кредитовании покупки недвижимости в одном и том же коттеджном поселке. "Достаточно одной первичной проверки при одобрении кредитования на приобретение жилья в данном поселке",— говорит он. "Сотрудничество банков с застройщиками в сфере кредитования на покупку квартир сейчас процветает, поэтому вполне можно ожидать, что со временем оно переместится и на рынок загородной недвижимости. Ведь выгода очевидна для всех участников сделки. Так, клиент получает высокий уровень сервиса и отлаженные процедуры получения кредита, банк — дополнительных клиентов, а застройщики стимулируют спрос на свои дома",— считает Дмитрий Булычев.
       Ипотечная программа банка с застройщиком на покупку домов в строящихся поселках дает гарантию сдачи объекта и получения коттеджа в собственность заемщика. "Налаженный механизм совместной работы банка и компании уменьшает время на оформление кредита, а соответственно, и риск, что одобренной банком суммы не хватит на покупку коттеджа",— говорит Елена Шилина.
       По словам Лидии Герценой, Промсвязьбанк сотрудничает с несколькими строительными компаниями, которые возводят загородные коттеджные поселки. "Преимущества такого сотрудничества в том, что компания-застройщик уже проверена банком и может спокойно продавать коттеджи в строящемся поселке. Все компании, с которыми мы сотрудничаем, имеют полный пакет необходимых документов в соответствии с федеральным законом 214 'О долевом участии в строительстве', что существенно снижает наши риски и риски покупателей",— замечает она.
       Специальную программу кредитования на покупку таунхаусов в малоэтажном поселке "Дубровка", расположенном в юго-западном районе Подмосковья, в пяти километрах от МКАД по Калужскому шоссе, предлагает Международный московский банк. Застройщик поселка, общая площадь которого составляет 54 гектара,— компания "Сардоникс". Самый небольшой таунхаус в этом поселке площадью 210 кв. м можно приобрести за $400 тыс. Конечно, есть и более дорогие объекты. Основное преимущество такой программы заключается в том, что заемщик может купить коттедж в кредит на стандартных условиях приобретения квартир на вторичном рынке. Кредит размером до 90% стоимости таунхауса предоставляется по ставке от 9,9% годовых при валютном кредите. "В самое ближайшее время мы собираемся предложить клиентам новые интересные проекты на покупку загородной недвижимости",— говорит Алексей Аксенов.
       Городской ипотечный банк подписал соглашения по реализации программ в шести коттеджных поселках Подмосковья. В рамках совместных с девелоперами программ предлагаются специальные условия для клиентов, приобретающих объекты в этих поселках. Росбанк совместно с компанией "Открытые инвестиции" предлагает кредиты на покупку домов в нескольких поселках, в том числе на покупку коттеджей в поселке "Павлово", который находится в направлении Новорижского шоссе, в 14 км от МКАД. Также ипотечный кредит можно взять для приобретения дома в поселке "Пестово", в 22 км от МКАД в Дмитровском направлении. Поселок представляет собой единый общественный комплекс, в который входят магазины, ресторан, спортивный комплекс с фитнес-клубом, сауной и SPA. На территории "Пестово" есть пляж, прогулочный экопарк, пруды и озера. Естественно, в поселках подобного уровня предусмотрен яхт-клуб и гольф-площадка. "Кроме того, сейчас мы проводим переговоры с другими строительными компаниями на предмет совместных проектов по кредитованию загородной недвижимости",— сообщила Елена Шилина.
       Собинбанк предложил программу на загородные дома в "Истра Кантри Клаб". Деньги можно получить как на покупку дома на вторичном рынке, так и на этапе строительства. При этом программа распространяется также и просто на земельные участки на территории этого поселка.
       Например, можно взять кредит на покупку двухэтажного небольшого деревянного дома стоимостью примерно $165 тыс. ($1104 за кв. м) на 10 лет. Копить деньги на первоначальный взнос не нужно — банк выдает полную оценочную стоимость объекта. Процентная ставка в этом случае будет зависеть от степени завершения строительных работ на участке. Во время строительства эта ставка будет выше — 16% годовых в валюте, после его завершения — 14%. Таким образом, чтобы приобрести этот объект на банковские деньги, нужно документально подтвердить свой ежемесячный доход в размере $4700. А после получения кредита выплачивать банку порядка $2500 ежемесячно. Плюс дополнительные ежегодные страховые выплаты, которые начисляются от суммы остаточной задолженности по кредиту. Ориентировочно это 1-1,5% в год, что составляет $1600-2400 при условии ежегодного уменьшения размера этой суммы.
ЕВГЕНИЯ ДМИТРИЕВА
       
Условия предоставления кредита на покупку коттеджа
Название банка Ограничения по расположению коттеджа Срок кредита (лет) Размер первоначальног о взноса (% от стоимости жилья) Валюта кредита Процентная ставка (% год.) Комиссии и дополнительные платежи
АБСОЛЮТ-БАНК Ограничений нет, готовые и строящиеся До 10 От 35 $ Вторичный рынок — $200 за оформление кредита, при
дома от 12, первичный на кредитовании на вторичном рынке —
этапе строительства 1% за снятие наличных с текущего
— от 16, после — счета, на первичном рынке — 300
от 12 руб. за перевод б/н путем
БАНК СОСЬЕТЕ ЖЕНЕРАЛЬ ВОСТОК Принимаются к рассмотрению объекты, От 1 до 10 От 30 Руб., $, € От 12 ($), от 14 Комиссия за выдачу кредита — 18
находящиеся на земле, выделенной под (€), от 27 (руб.) 000 руб. или эквивалент в $ или €
индивидуальное жилищное строительство
в Москве и МО
ГОРОДСКОЙ ИПОТЕЧНЫЙ БАНК Объект должен находиться в Москве, От 1 до 25 От 30 ($), от Руб., $ От 9,9 ($), от 12, Сбор за выдачу кредита — 0,8% от
МО, Санкт-Петербурге, Лен. обл. 25 (руб.) 25 (руб.) суммы кредита
КИТ ФИНАНС ИНВЕСТИЦИОННЫЙ Дом должен находиться на территории От 1 до 10 От 10 Руб., $ От 9,75 ($), от 11, Рассмотрение заявки на получение
БАНК населенного пункта 75 (руб.) кредита — 1000 руб., открытие и
ведение ссудного счета — 1000
руб., 2800-4000 руб.— оценка, 0,
8-1,5% от остатка ссудной
задолженности в год, увеличенной
на 10%,— расходы по комплексному
страхованию
МЕЖДУНАРОДНЫЙ МОСКОВСКИЙ БАНК Поселок "Дубровка", 5 км по До 20 От 10 Руб., $ От 9,9 ($), от 14 Комиссия за организацию кредита —
Калужскому шоссе (руб.) 1% от суммы кредита, но не менее
$300/9000 руб. и не более $1000/30
000 руб.
МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК Ограничений нет До 20 От 25 Руб., $ 10,5 ($), 13,5 1,5% за снятие наличных денежных
(руб.) средств со счета, предоставляемых
за счет кредита, но не более $3000
или 100 000 руб., 15 000 руб.— за
составление договора купли-продажи
в простой письменной форме
МОСКОММЕРЦБАНК Ограничений нет, готовые и строящиеся От 10 до 20 От 10 $ От 10,5 Сбор за выдачу кредита 1% от суммы
дома кредита (но не более $1500),
оценка объекта — от 10 000 руб.,
страховка — от 0,8%
НАЦИОНАЛЬНАЯ ИПОТЕЧНАЯ Коттедж в пределах 50 км от города, в 10-25 От 30 $ От 11 или от 10,3 + Рассмотрение заявки на кредит —
КОМПАНИЯ* коттеджном поселке или населенном 0,7% от остатка 1100 руб., экспертиза качества
пункте с развитой инфраструктурой, ссудной строительства — 300 руб. за 1 кв.
круглогодичным асфальтированным задолженности м, подготовка и регистрация
подъездом и подведенными ежегодно договора ипотеки — $150
коммуникациями
ПРОМСВЯЗЬБАНК Любая загородная недвижимость, на До 20 От 5 Руб., $ От 10 ($), от 14 Единовременно за открытие ссудного
которую оформлено право собственности (руб.) счета — 1%, макс. $1500
(эквивалент в руб.)
РАЙФФАЙЗЕНБАНК (Австрия) Дом должен быть расположен в пределах От 1 до 25 От 34,5 Руб., $ От 9,25 ($), от 11, Комиссия за предоставление кредита
50 км от Москвы (МКАД) или 24 (руб.) — 1% от суммы кредита (мин. $250,
Санкт-Петербурга или в пределах 30 км макс. $1000), оценка дома и
от остальных городов, где расположено прилегающего земельного участка —
отделение банка $500, составление договора ипотеки
в простой письменной форме — 12
000 руб., страхование (жизнь,
трудоспособность, имущество,
титул) — в среднем 1% от суммы
кредита, увеличенной на 10%
РОСБАНК Первичное и вторичное жилье, От 1 до 15 От 40 Руб., $ От 13,5 ($, €), от Рассмотрение заявления на выдачу
коттеджный поселок "Павлово" — 14 км 18 (руб.) — на кредита — 1200 руб., открытие
от МКАД по Новорижскому шоссе, этапе ссудного счета — от 0,5% от суммы
коттеджный поселок "Пестово" — 22 км строительства, от кредита, снятие наличных средств
от МКАД по Дмитровскому шоссе, на 12,5 ($, €), от 17 — от 0,55% от суммы, комплексное
берегу Пестовского водохранилища (руб.) — после страхование — от 1% (сумма
регистрации права кредита + 10%)
собственности и
ипотеки
СОБИНБАНК Первичный и вторичный рынок жилья, До 10 От 0 $ 16 — на этапе н/д
коттеджный поселок "Истра Кантри строительства, 14
Клаб" — после получения
права собственности
на объект


н/д — нет данных.
*Принадлежит Национальному резервному банку.
       

Тэги:

Обсудить: (0)

Комментировать

Наглядно

валютный прогноз

Социальные сети

обсуждение