Площадка запасных

В Санкт-Петербурге дорогое жилье строят в основном для своих бывших земляков, а ныне преуспевающих московских чиновников и бизнесменов. Накопленные ими за шесть последних лет деньги наконец-то инвестируются в недвижимость родного города. Тем более что пока элитное жилье в северной столице куда дешевле менее престижных домов в Москве.

Возврат актива

Состоятельному москвичу петербургский рынок дорогой недвижимости покажется диковатым. Тому несколько причин. Санкт-Петербург сохранил почти нетронутой историческую застройку центра. Внутри него риэлтеры выделили "золотой треугольник", ограниченный реками Мойка и Фонтанка, а также Невским проспектом. Отличие "золотого треугольника" от московской "золотой мили" в том, что здесь новое строительство практически не велось. Поэтому типичная элитная квартира образца 1990-х годов — это расселенная коммуналка в доме XIX века, с остатками каминов и лепнины в интерьере, с видом из окон на воду, дворец или театр.

Именно к данному виду недвижимости до сих пор тяготеют москвичи — выходцы из Петербурга, чиновники или бизнесмены путинского призыва, живущие в первопрестольной, но покупающие недвижимость в родном городе. Московские покупатели без питерских корней не понимают, как можно обрести душевный покой и бытовой комфорт посреди нерасселенных коммуналок с их социально неоднородными обитателями, внутри ветшающих домов с доисторической инженерией.

"Различие потребительских предпочтений между питерскими москвичами и москвичами настоящими довольно четко прослеживается,— отмечает владелец интернет-портала VIPflat Леонид Рысев.— Москвичи не признают вторичного жилья в 'золотом треугольнике', им нужны новые квартиры с хорошей инфраструктурой и экологией". Питерские же, по словам господина Рысева, даже достигнув министерских высот, продолжают брать антиквариат: "Недавно один министр купил небольшую квартиру на Инженерной улице, метров 150, без особых видовых характеристик. И дом так себе, только что самый центр — у Русского музея".

Чаще, однако, чиновники покупают квартиры в Петербурге через третьих лиц, поэтому их присутствие на рынке можно оценить лишь по косвенным признакам. Из ностальгических чувств питерские москвичи покупают и недвижимый секонд-хэнд на Васильевском острове: выпускники юридического, филологического, исторического факультетов университета ценят близость к альма-матер, несмотря на неважную экологию.

В среднем количество москвичей среди покупателей элитного питерского жилья составляет 10%, хотя есть и исключения. В доме Omega House, построенном компанией "Бест" на Песочной набережной, доля московских покупателей достигла 20%, как и в проекте "Новая звезда" от RBI, сданном в эксплуатацию в 2005 году.

Центростремительная сила

В последние два года привлекательная для москвичей новая застройка пробила себе дорогу в центр. По данным компании "Петербургская недвижимость", объем предложения первичного рынка элитного жилья — свыше 500 тыс. кв. м, то есть четверть от годового объема ввода нового жилья в Петербурге.

Первый элитный новострой вроде дома #12 по набережной Робеспьера еще не мог похвастаться удачным месторасположением (здание находится точно напротив следственного изолятора "Кресты"), но уже отвечал московскому пониманию качества инфраструктуры — в доме есть подземный гараж и свой фитнес-клуб. Теперь же дорогие новостройки появились и на Невском проспекте. Это стало возможно благодаря распоряжению администрации Санкт-Петербурга о застройке "лакун" в историческом центре.

С тех пор застройщики нашли множество подобных "лакун". Первопроходцем стал Василий Сопромадзе, владелец "Корпорации С", построившей дом рядом с Инженерным замком. Этот проект вызвал негативную реакцию общественности. Но теперь элитные новостройки возникают в самых неожиданных местах исторического центра, и никто по этому поводу особо не возмущается. Кстати, в доме возле Инженерного замка до 30% квартир было продано московским покупателям, а сегодняшняя цена метра на вторичном рынке достигает $10 тыс.

По такой же цене продаются и квартиры в реконструированном строительной корпорацией "Возрождение Санкт-Петербурга" доме возле арки Главного штаба, от которой революционные матросы бежали к Зимнему дворцу.

"Москвичей интересуют исключительно эксклюзивные предложения,— отмечает Ольга Клушина, заместитель генерального директора СК 'Возрождение Санкт-Петербурга',— такие как жилой комплекс 'Дом у моря' на Крестовском острове и 'Парадный квартал'".

"Московский бизнесмен приобрел две трехкомнатные квартиры по 130 кв. м каждая на третьем и четвертом этажах в новом элитном доме на Петроградской стороне,— рассказывает Вячеслав Семененко, вице-президент 'Петербургской недвижимости'.— Цена каждой — $350 тыс. Квартиры приобретены для двух дочерей-студенток, живущих и учащихся в Петербурге. Вот такой вот подарок от любящего отца".

Обитаемый остров

Для москвичей Санкт-Петербург — город рек и каналов, да еще имеющий выход к морю. Поэтому столь понятен интерес московских покупателей к Крестовскому острову. Здесь действует то же правило "лакун" — застраиваются только свободные участки. Впрочем, "лакуны" уже срастаются в сплошную линию застройки.

На набережной Мартынова, на площади 3,6 га между Средней Невкой, Гребным каналом и живописным прудом, ведется строительство жилого комплекса "Дом у моря". Цена за квадратный метр — от $4429 до $9411. Часть квартир в нем уже продана, 10% покупателей — москвичи.

Еще один проект на Крестовском острове, также привлекший внимание московских покупателей,— комплекс Stella Maris. В возводимом доме всего 19 квартир, а цена квадратного метра достигает $10 тыс.— учитывая месторасположение, с московскими ценами даже не сравнить. Особенность комплекса — свой собственный причал (интересно, что с ним придется делать после принятия нового Водного кодекса.— "Ъ-Дом").

Еще один район новой элитной застройки находится рядом со Смольным, местным центром власти. Типичный пример — комплекс "Парадный квартал", который возводится между Кирочной улицей и улицей Радищева, Виленским переулком и Парадной улицей. Общая площадь района застройки около 10 га. Хотя первые квартиры в нем будут сданы лишь в конце 2008 года, сейчас они продаются уже по цене от $2325 за кв. м.

Бизнес по-питерски

Тот же ценовой дисбаланс, что и в элитном сегменте, между двумя столицами существует и в сегменте жилья бизнес-класса. Конечно, среднестатистическому обитателю типового панельного дома, скажем, в Орехове-Борисове не придет в голову продать свою трехкомнатную квартиру (по средневзвешенной цене $2373 за кв. м), чтобы купить пентхаус в комплексе бизнес-класса "Новый Колизей", что расположен в самом центре Петербурга. Но такое вполне возможно: цены на массовое жилье в Москве сравнимы с ценами качественного бизнес-класса в Питере.

По словам вице-президента компании "Пионер" Юрия Грудина, за период с 2002 по 2004 год, когда строился "Новый Колизей", среди покупателей москвичи составляли до 20%. В этот же период цена объекта выросла с $800 до $2800, что оказалось весьма привлекательным для спекулянтов обеих столиц.

Впрочем, по словам Юрия Грудина, больший вклад со стороны московских покупателей внесли компании, приобретавшие представительское жилье. Сегодня на вторичном рынке цена метра в "Новом Колизее" опустилась до $2300. Для сравнения: в возводимом компанией "Пионер" в Москве жилом комплексе бизнес-класса "Авангард" цена квадратного метра выросла до $3500.

Прогнозируя рост цен на элитное жилье в текущем году на 30%, в целом участники рынка не переоценивают фактор влияния москвичей на спрос в элитном сегменте петербургской недвижимости. В то же время перспективы ее дальнейшего ценового роста связывают с пресловутым переездом федеральных ведомств и штаб-квартир крупных компаний.