«Однушки» приносят прибыль

В Челябинске среднегодовая доходность инвестиций в жилую недвижимость составила 22,2% при сдаче ее арендаторам. По данным исследования «РИА Рейтинг» за 2021–2023 год, город попал в топ-10 по уровню доходности однокомнатной квартиры в российских городах. Без сдачи в аренду она составила 18,5% годовых. Эксперты отмечают, что однокомнатные квартиры — самые востребованные как арендаторами, так и собственниками. На высокую доходность от сдачи жилья в Челябинске повлиял рост цен на недвижимость в городе и потребности молодого поколения, считают эксперты.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Челябинск попал в топ-10 российских городов по доходности вложений в недвижимость с 2021-го по 2023 год. Город занял четвертое место со среднегодовым показателем 22,2% при сдаче однокомнатной квартиры в аренду, а без арендатора собственник мог заработать 18,5%. Исследование об этом представило информационное агентство «РИА Новости». Рейтинг составлен на основе прироста стоимости однокомнатной квартиры в городах и сдачи ее в аренду. В том числе учитывались выплаты за капитальный ремонт, НДФЛ, жилищно-коммунальные услуги, налог на имущество физических лиц, а также потребительская инфляция. Среди городов Челябинской области в топ-10 также попал Магнитогорск, где средняя доходность за три года составила 20,7% годовых с учетом сдачи в аренду и 16,9% без нее.

Первое место в рейтинге занял Норильск. Там собственники однокомнатных квартир при сдаче недвижимости в аренду могли получить 28,9%, без нее — 20,6%. Самый низкий доход зафиксирован в Южно-Сахалинске. В городе за три года доходность составила минус 2,2% годовых при сдаче в аренду, а без нее еще меньше — минус 6,7%.

Составители рейтинга отмечают, что в число отстающих по доходности инвестиций в недвижимость включены города с высокой стоимостью жилья. Помимо Южно-Сахалинска аутсайдерами стали Москва (1,2% при сдаче «однушки» и –1,6% без нее) и Хабаровск (3% и –1,5%). По словам исследователей, в этих городах доходность инвестиций в жилье «фактически позволяла лишь сохранять свои деньги». Отмечается, что муниципалитеты, попавшие в топ-10, демонстрировали последние три года самый высокий рост цен на недвижимость.

Управляющий юрист «Спецюста» и руководитель бюро по защите прав предпринимателей челябинского регионального отделения «Опоры России» Александр Целых отмечает, что за последние несколько лет на увеличение доходности от сдачи квартир в Челябинске повлиял повышенный интерес жителей к съему жилья. Главным фактором такого спроса эксперт называет рост стоимости недвижимости в городе.

«Челябинск — лидер по динамике роста цен на жилье в России. Из-за того что стоимость выросла, особенно на квартиры небольшой площади — однокомнатные, студии и даже двухкомнатные, люди стали меньше их покупать и чаше брать в аренду»,— отмечает Александр Целых.

Еще одной причиной увеличения спроса на съем жилья эксперт называет высокие ставки по ипотеке. «Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту стал намного больше, чем плата за аренду в съемной квартире. Это также притормозило выдачу ипотеки. Из-за того что на аренду жилья растет спрос, от этого увеличивается и стоимость самих квартир»,— поделился Александр Целых. По его мнению, самые ликвидные всегда квартиры небольшой площади. Они сдаются и продаются по более низкой цене, нежели двух- и трехкомнатные.

Эксперт выделяет еще один фактор — менталитет молодого поколения. Молодежь больше не желает покупать собственное жилье и привязываться к месту. Они предпочитают именно снимать квартиру, чтобы быть более свободными, мобильными и несвязанными с ипотекой. По мнению Александра Целых, в этом плане они схожи с людьми, работающими удаленно. Современные цифровые и информационные технологии позволяют работать, передвигаясь по городам.

Директор агентства недвижимости ANB Сергей Моисеев отмечает, что по нынешним ценам на рынке недвижимости в Челябинске собственники, купившие квартиру в новостройках, не получат от ее сдачи доходность в 20% годовых. «Рассмотрим доходность на примере новостройки. Два года назад я приобрел квартиру в жилом комплексе примерно за 3 млн руб. Через год этот ЖК ввели в эксплуатацию, и я начал сдавать купленное жилье за 30 тыс. руб. в месяц. На тот капитал, который я вложил несколько лет назад, сегодняшняя доходность от сдачи этой квартиры в аренду составляет порядка 15% годовых. Это высокий показатель. Если мы сравним текущую стоимость моей квартиры, то на сегодня она стоит около 4,5 млн руб. и выше. По нынешним ценам доходность составляет порядка 7%. Если человек решит купить квартиру в новостройке для последующей сдачи ее в аренду, то у него не будет прибыли 20% годовых. Возможно, через какое-то количество лет, но при текущих ценах она составит порядка 5–7%»,—отметил Сергей Моисеев.

Сергей Моисеев отмечает, что инвестору всегда больше дохода при сдаче в аренду приносят студии и однокомнатные квартиры. «Поэтому и застройщики стараются продавать их чуть дороже за квадратный метр, чем трехкомнатные. Их чаще всего берут для сдачи. Если брать для этих целей трехкомнатную квартиру, то это будет самый невыгодный вариант. Лучше положить деньги на депозит. Долгий срок “трешки” невыгодно сдавать»,— заключает эксперт.

Ольга Воробьева