Девелоперы вкладываются в рабочие места
Какие объекты по городской программе наиболее выгодны застройщикам
Возможность сократить затраты на смену вида разрешенного использования земли под жилищное строительство мотивирует столичных девелоперов участвовать в программе по созданию мест приложения труда. По данным городского департамента инвестиционной и промышленной политики, с инвесторами подписано уже более 80 соглашений о создании коммерческих, промышленных и социальных объектов и спрос к программе со стороны девелоперов продолжает расти. По оценке экспертов, в ближайшие годы наиболее востребованными в рамках программы станут офисные объекты, а также промышленные площади формата light industrial, нехватка которых особенно остро ощущается сегодня в Москве.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Объем инвестиций со стороны девелоперов по программе создания мест приложения труда (МПТ) за год вырос более чем в два раза, превысив 1,2 трлн руб. против 518 млрд руб. в начале 2023 года, сообщили «Ъ» в департаменте инвестиционной и промышленной политики Москвы (ДИПП).
Программа по созданию мест приложения труда была запущена в 2020 году, ее цель — стимулировать появление новых рабочих мест в разных районах Москвы и, как следствие, снизить нагрузку на центр города. Тогда застройщики жилой недвижимости получили возможность снизить плату за изменение вида разрешенного использования земли под жилищное строительство при реализации коммерческих, социальных или промышленных объектов за пределами ТТК.
«Любой инвестор, который строит жилье в Москве, получает весомое обременение в виде достаточно высокой платы за изменение вида разрешенного использования земли. Программа МПТ позволяет уменьшить ее размер. Причем чем больше девелопер построит нежилых объектов, где будут созданы рабочие места, тем меньше он будет платить за строительство жилой недвижимости»,— объясняет министр правительства Москвы, руководитель департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы Владислав Овчинский.
За четыре года, по данным департамента, власти Москвы заключили с инвесторами более 80 соглашений о строительстве более 3,8 млн кв. м коммерческой и социальной недвижимости.
Растущий спрос
Сегодня подавляющее большинство (порядка 60) строящихся по программе объектов приходится на социальную инфраструктуру: детские сады, школы, поликлиники, спортивные комплексы, а также многофункциональные деловые и офисные комплексы (38 зданий) и промышленные объекты (14 проектов). В департаменте инвестиционной и промышленной политики Москвы уточняют, что всего по программе «Места приложения труда» в городе построят не менее 147 объектов. Как добавляет Владислав Овчинский, наиболее удобные и выгодные площадки для создания мест приложения труда власти Москвы определяют с помощью градостроительного регулирования.
При этом в последнее время интерес девелоперов к программе существенно возрос на фоне укрепления курса на импортозамещение и роста спроса на промышленные объекты со стороны бизнеса, говорят в ДИПП.
Инвесторы все чаще вкладывают средства в создание современных производств, где бизнес может разместиться быстро и без дополнительных затрат.
Так, Capital Group как один из первых девелоперов—участников городской программы по созданию мест приложения труда сосредоточилась на строительстве технопарков, говорит директор по правовым вопросам, член правления Capital Group Владимир Галактионов. В частности, сейчас в портфеле компании находятся две площадки для размещения производств — в Крекшино и Алабушево.
Директор по развитию коммерческой недвижимости ГК ФСК Сергей Пшеничников отмечает, что девелопер реализует восемь проектов в рамках программы, включая объекты социальной инфраструктуры, офисный центр, а также производственные площадки, с общим объемом инвестиций более 17 млрд руб. По словам господина Пшеничникова, как правило, такие объекты девелопер строит в составе проектов комплексного развития территорий.
Новые рабочие места
Изначально программа по созданию мест приложения труда распространялась исключительно на строительство промышленных и офисных комплексов. Уже в конце декабря 2021 года в нее включили гостиницы, а весной 2022 года объекты для оказания комплексных логистических услуг. Сегодня у девелоперов есть возможность получать льготы при строительстве объектов науки и образования, здравоохранения и социального обеспечения, спорта и культуры, общественного питания, торговых центров и других многофункциональных объектов, отмечают в департаменте инвестиционной и промышленной политики Москвы.
Так как основная идея стимулирования строительства новых мест приложения труда состоит в снижении уровня маятниковой миграции, важно создавать рабочие места как в новых районах, так и в кварталах сложившейся застройки, считают в департаменте. Количество рабочих мест, которые будут созданы по уже заключенным соглашениям, на сегодня превышает 170 тыс.
«Программа решает сразу несколько задач как с точки зрения девелоперского бизнеса, так и с точки зрения грамотного развития городского пространства. Мы получаем налоговые льготы, а город — продуманные территории, новые рабочие места»,— считает господин Пшеничников.
Владимир Галактионов добавляет, что благодаря программе появляются новые точки экономического роста, которые и генерируют рабочие места. Например, промышленные парки позволят арендаторам разместить и масштабировать технологичное производство, привлечь квалифицированные кадры, специалисты могут работать рядом с домом благодаря продуманному расположению таких объектов.
Снижение издержек
В условиях, когда платежи за смену вида разрешенного использования земли (ВРИ) составляют для девелоперов значительные суммы в их и без того серьезных бюджетах, программа дает им хороший инструмент, позволяющий улучшить свои финансовые модели, говорит руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate Дмитрий Шелковский.
По подсчетам Сергея Пшеничникова, программа позволяет девелоперам снизить до 95% затрат на смену ВРИ.
Владимир Галактионов напоминает, что размер льготы устанавливается индивидуально для каждого проекта, а создавая новые места приложения труда, девелоперы не только оптимизируют затраты в части изменения платы за ВРИ, но и пополняют портфель коммерчески выгодными проектами из других сфер недвижимости.
«Рассматривая потенциальную площадку, мы учитываем не только уровень дефицита рабочих мест локации, который позволяет определить размер льготы для жилых проектов, но и непосредственно оцениваем коммерческую привлекательность будущего объекта. Так, промышленные комплексы позволяют не только получить наибольший коэффициент льготы, но и крайне востребованы у столичных компаний, которые готовы размещать там собственные производства»,— отмечает Владимир Галактионов.
Любой застройщик, принимающий участие в этой программе, помимо льготы по уплате ВРИ рассчитывает на дополнительную прибыль от реализуемого им проекта, будь то офис, ТРЦ, объект культуры или спорта, соглашается Дмитрий Шелковский. По его словам, некоторые компании, например ПИК, уже создали отдельное направление, которое ориентировано на строительство соответствующих объектов. Также игроки рынка недвижимости рассматривают механизмы коллаборации: для части девелоперов проще выстроить партнерские отношения с профессионалом, имеющим у себя в портфеле такой продукт, считает господин Шелковский.
Кроме того, отмечают в ДИПП, после принятия ряда нововведений на льготу могут претендовать и девелоперы, строящие жилье в рамках проектов комплексного развития территорий. Также с 2024 года с 0,3 до 0,8 вырос коэффициент расположения места приложения труда при строительстве объектов культуры, что позволит застройщикам получать значительную выгоду при строительстве театров, музеев, филармоний, кинотеатров, художественных галерей, библиотек, домов культуры, выставочных и концертных залов, планетариев и создавать новые точки притяжения в жилых районах, рассчитывают в департаменте.
Вакантные объекты
По оценке экспертов, в ближайшие годы наиболее востребованными направлениями программы МПТ станут логистические и офисные объекты. Директор департамента земельных проектов NF Group Максим Чернядьев говорит, что складская недвижимость является одним из наиболее привлекательных для инвестирования сегментов с учетом повышенного спроса и минимального объема вакантных площадей.
По данным NF Group, по итогам 2023 года доля свободных площадей в качественных складских объектах Московского региона опустилась ниже 0,1%, что привело к самым высоким за всю историю наблюдений ставкам аренды.
Помимо этого, Максим Чернядьев указывает на растущий интерес рынка к формату light industrial. По словам эксперта, более половины таких площадей заполняется еще на этапе строительства, а существующее предложение законтрактовано практически на 100%. Господин Галактионов подтверждает, что интерес к современным производственным площадям только растет на фоне увеличения деловой активности в стране. По его словам, Capital Group планирует строительство и новых объектов в рамках программы МПТ, в числе которых, например, офисный комплекс.
Максим Чернядьев указывает на нехватку в Москве качественных офисных помещений. По оценке NF Group, по итогам 2023 года уровень вакансии на рынке офисной недвижимости составил 8,6%. В IBC Real Estate прогнозируют, что по итогам 2024 года уровень вакансии на рынке складской недвижимости составит 0,3% против 0,5% на начало года, а для офисной недвижимости — 7,5%, против 7,7%.
В целом программа создания мест приложения труда может привести к увеличению предложения качественных коммерческих и промышленных объектов, считает господин Чернядьев. Уже сегодня заметно, что благодаря программе рынок коммерческой недвижимости Москвы трансформируется: офисные здания все чаще появляются в локациях, ранее не претендующих на этот функционал, добавляет Дмитрий Шелковский.