Покупатели не готовы к готовому жилью

Челябинск в январе отметился самым заметным среди крупных российских городов падением спроса на вторичное жилье — на 44% по сравнению с первым месяцем прошлого года. Об этом говорят результаты исследования «Авито. Недвижимость». Эксперты отмечают, что снижение связано с высокими ипотечными ставками и отсутствием льготных госпрограмм.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Спрос на вторичную недвижимость в Челябинске снизился в январе на 44% по сравнению с показателем января 2023 года. Согласно исследованию «Авито. Недвижимость» город стал лидером в России по этому показателю. Второе место со снижением спроса за год на 43% заняла Москва. Третьим городом в рейтинге стал Саратов — 42%.

В сегменте вторичной недвижимости значительно снизилось и предложение. По данным «Авито», такая тенденция наблюдалась за год в большинстве городов, включенных в исследование. В Челябинске предложение уменьшилось на 18%. Лидером же по снижению количества продаваемых собственниками квартир стала Казань (–36%), за ней следуют Москва (–29%) и Нижний Новгород (–26%).

Единственными городами, где предложение по «вторичке» за год, наоборот, увеличилось, стали Краснодар с положительной динамикой в 9% и Новосибирск — в 7%.

Сейчас стоимость одного квадратного метра вторичного жилья в Челябинске, согласно данным «Авито. Недвижимость», составляет 90 тыс. руб., увеличившись за год на 39%. Так, Челябинск вновь стал лидером по подорожанию «квадрата».

С начала 2024 года на рынке вторичной недвижимости в Челябинске авторы исследования отмечают небольшую положительную динамику. За январь количество собственников, продающих свои квартиры, увеличилось на 4%. Спрос жителей Челябинска на «вторичку» тоже возрос — на 11%.

Аналитики «Авито. Недвижимость» отмечают, что на самой платформе предложение вторичного жилья сократилось на 11%. Больше всего просело предложение однокомнатных (–15%) и двухкомнатных (–11%) квартир. Количество объявлений по продаже жилья с тремя и четырьмя комнатами, а также студий сократилось на 9%.

Руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито. Недвижимость» Сергей Еремкин считает, что главной причиной снижения спроса на «вторичке» стала дорогая ипотека. «За год ключевая ставка Центрального банка РФ увеличилась с 7,5% до 16%, а за ней выросли и ставки по кредитам. В такой ситуации многие предпочитают аренду жилья или смотрят варианты на рынке новостроек, где есть льготные программы»,— отмечает эксперт. По его мнению, рост цен обусловлен двумя причинами. «Одна из них связана с тем, что владельцы многих ликвидных и небольших объектов — одно- и двухкомнатных квартир — начинают их сдавать вместо того, чтобы продавать. В итоге на рынке остаются многокомнатные квартиры, которые стоят больше»,— заключает Сергей Еремкин.

Руководитель департамента вторичной недвижимости «IBС-недвижимость» Анна Нилова отмечает, что такое значительное снижение спроса они наблюдают в последние два месяца. «На самом деле 2023 год был достаточно активный для вторичной недвижимости. Сейчас спрос упал из-за повышения процентных ставок по ипотеке, а также “ожидательной” позиции жителей, которые использовали все наличные деньги, положили их на счет или уже приобрели недвижимость»,— подмечает эксперт.

Анна Нилова также сообщает, что с начала февраля собственники стали активнее заключать договоры на продажу: «После новогодних праздников всегда наступает затишье. В конце января — начале февраля сделки вновь возобновляются»,— говорит она.

Эксперт отмечает, что незначительно повысить спрос помогают сделки с использованием материнского капитала, сертификатов, а также накопительных средств военных и их семей. «За счет этих льгот рынок немного “шевелится”, но не в таком объеме, как в прошлом году. Выбирая между первичной и вторичной недвижимостью, наши клиенты всегда предпочитают новое жилье, хотя сейчас цены в этом сегменте очень высокие — от 100 до 250 тыс. руб. за квадратный метр»,— считает Анна Нилова. По ее мнению, первичная недвижимость привлекает жителей сейчас своими программами по господдержке.

Заместитель директора агентства недвижимости «Стрижи» Надежда Симонова отмечает, что рынок недвижимости сейчас переживает значительные изменения. «Ставка по ипотечному кредиту на вторичное жилье поднялась до 17%, в то время как жилье в новостройке можно купить по семейной ипотеке со ставкой 6%, с господдержкой — 8%. Эти же условия действуют на первичное жилье ИЖС. Спрос со “вторички” сместился в сторону новостроек, поскольку выгода для покупателей недвижимости очевидна. По статистике нашей компании, 70% покупателей “первички” приобретают ее в ипотеку. Сделки на вторичном рынке происходят в основном за наличный расчет»,— считает эксперт.

По мнению Надежды Симоновой, восстановление спроса на готовое жилье от собственников возможно при снижении ставки на вторичное жилье, что зависит от текущей экономической ситуации в стране. Эксперт добавляет, что продавцы временно приостановили продажи своих объектов, ожидая стабилизации на рынке. «Тем не менее, предложений все еще достаточно, покупатели имеют возможность выбора»,— заключает Надежда Симонова

Директор агентства недвижимости ANB Сергей Моисеев также отмечает значительное влияние роста ипотечных ставок на снижение спроса на «вторичном» рынке. «По текущим ценам купить квартиру в ипотеку среднестатистическому покупателю нереально, так как средняя зарплата в Челябинской области составляет 56 тыс. руб. (на основе анализа Челябинскстата среднемесячной заработной платы работников организаций региона в январе — июле 2023 года). Двухкомнатная квартира площадью 50 кв. м при средней цене на вторичное жилье (80 тыс. руб. за кв. м) будет стоить 4 млн руб. «Ежемесячный платеж за такую квартиру составит 46 тыс. руб., что сопоставимо с зарплатой. Покупатели не могут потянуть такую сумму, поэтому спрос падает»,— считает эксперт.

Директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи на конференции «Время изменений: вызовы — 2024» заявил, что в январе 2024 года в сравнении с декабрем 2023-го выдача ипотечных кредитов снизилась на 74% по стране. По его словам, 50% из этого показателя — сезонность, которая наблюдается каждый раз после нового года. «25% — это реальное снижение, которые мы увидели на фоне изменений, вступивших в силу в декабре прошлого года»,— отмечает эксперт.

Ольга Воробьева