Еще четыре-пять лет назад однокомнатную квартиру на окраине Киева можно было купить тысяч за десять долларов. Теперь за такие деньги не купишь даже комнату в киевских пригородах. Однако в прошлом году рост цен на недвижимость прекратился — слегка растут в цене только элитные дома, которых в городе не так уж много. А жилье массовых серий так и вовсе дешевеет.
Если в предыдущие годы вкладывать деньги можно было в любое жилье и твердо быть уверенным, что уже через год можно будет продать квартиру значительно дороже, то сейчас все зависит от категории квартиры. Андрей Назаренко, руководитель отдела консультаций по недвижимости киевского представительства компании Ernst & Young, считает, что киевская недвижимость подошла к моменту, когда рынок жилья будет дифференцироваться по категориям: "Очевидно, что элитное жилье, хотя в Киеве это понятие весьма условно, имеет наибольший потенциал роста, тогда как во вторичный рынок хрущевок и иного жилья категории ниже средней вкладывать деньги сегодня не имеет смысла".
Если жилье в центре Киева растет в цене, то в пригородах, по мнению риэлтеров, рынок находится в состоянии ценового дна: дальше им падать просто некуда. С осени цены на жилье в городах-спутниках, таких как Бровары, Борисполь, Вишневое, Вышгород и Ирпень, упали на 20%, при том что еще в начале прошлого года квартиры в этих городах были нарасхват. Сейчас цены на квартиры в сателлитах Киева по московским меркам просто смехотворные — в Ирпене, например, можно купить однокомнатную квартиру за $25 тыс. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке колеблется около $900, в новостройках же она варьируется от $500 до $900. Впрочем, уже весной рынок жилья городов-спутников Киева должен оживиться — за счет строительства малометражного жилья.
Вообще понятие водораздела между ценами в разных районах Киева имеет буквальное значение. На левом берегу Днепра — где находится центр города — средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке составляет $1339. На правом — в рабочих районах — $950.
По поводу перспектив первичного рынка сейчас однозначного мнения у экспертов не существует. С одной стороны, в украинской столице появилось жилье, отвечающее мировым стандартам, строится и достаточное количество жилья экономкласса. С другой стороны, практика привлечения застройщиком средств за счет продажи еще не сданных в эксплуатацию квартир может обернуться скандалами, аналогичными тем, что произошли в Москве. Первые случаи с обманутыми инвесторами в строящиеся дома в Киеве уже происходят.
Но в целом уже сегодня очевидно, что доходность жилой недвижимости начинает снижаться, а девелоперы, ранее по вполне понятным причинам работавшие исключительно в этом секторе, начинают обращать внимание на коммерческую недвижимость (офисы, торговые помещения, склады), доходность которой в Киеве на сегодняшний день находится на самом высоком среди крупнейших европейских городов уровне.
Учитывая ситуацию на рынке, инвесторам, обладающим суммами от $50 тыс. до $100 тыс., если уж и стоит инвестировать в первичный рынок, то только в жилые комплексы в непосредственной близости к строящимся объектам транспортной инфраструктуры на левом берегу. Из последних сданных в эксплуатацию новостроек, в которых еще остались непроданные квартиры, можно обратить внимание на комплексы в Позняках, на Харьковской улице и по Бориспольскому направлению. На вторичном рынке имеет смысл покупать расположенные на левом берегу "чешки" — квартиры в домах, спроектированных специалистами из Чехословакии и имеющих хорошую планировку. Эти категории квартир, во всяком случае, не будут падать в цене.
В ценовой категории от $150 тыс. наибольший интерес представляют таунхаусы и квартиры в клубных домах. Стоит подчеркнуть, что в пригородах Киева стоимость квадратного метра жилья в таунхаусах значительно ниже средней стоимости метра жилья в городе. Наиболее известные поселки таунхаусов — Романово ($1,2 тыс. за 1 кв. м) и Золотые Ворота ($1,5 тыс.). Общая высокая цена таунхауса объясняется его большой площадью.
Клубный дом в Киеве есть пока только один — пятиэтажное здание на восемь квартир на улице Клиническая. Сейчас аналогичный комплекс, получивший название "Капитолий", строится на Крещатике. По большому счету ни первый, ни второй проекты не дотягивают до статуса настоящего клубного дома — из-за малой придомовой территории и перебора с этажами. В настоящий момент стоимость квадратного метра жилья колеблется от $3 тыс. до $8 тыс.
РОМАН МАМЧИЦ