Один мой циничный друг очень любит ругать обманутых соинвесторов. "Думать надо, куда инвестировать,— говорит он.— Только идиот мог вложить деньги в котлован, который еще забором не обнесли. Никто их не обманывал — просто они сделали неудачные инвестиции. А я вот, например, вкладываю деньги в (далее следует название ПИФа.— АВ)... и за прошлый год получил 62% доходов".
Формально мой циничный друг прав. Формально они именно соинвесторы, а не какие-нибудь там покупатели-потребители. Они заключили договоры соинвестирования (или долевого участия в строительстве), то есть с точки зрения законодательства являются такими же участниками рынка, как и владельцы всяческих "мастерков". Не туда вложили — с кем не бывает...
И все же. Те, кто называет себя соинвесторами, на самом деле обычные покупатели. Видели вы когда-нибудь рекламу "требуются соинвесторы для участия в строительстве"? Нет, на растяжках написано: "Продаются квартиры в этом доме". Они и покупали. А если покупали на стадии котлована — так не для того, чтобы сэкономить, а потому, что по-другому невозможно: в течение последних двух лет в Москве почти нет в продаже новостроек на завершающей стадии — все раскупается намного раньше. А хоть бы даже и искали где подешевле — на базаре и на распродажах поступают точно так же. Другое дело, что бумажки о совместном инвестировании подписывали почти не глядя. У нас же это в крови — зрить в корень, а не на какие-то формулировки и буквы закона.
В общем, поведение соинвесторов вполне понятно. Также понятны (хотя это и другая тема) мотивы обманувших их недобросовестных, неудачливых или нечистых на руку застройщиков.
А вот позиция властей (как московских, так и подмосковных) в этой ситуации вызывает массу интересных вопросов.
У них (властей) было теоретически два логичных варианта реагирования. Первый — тупо следовать букве закона и оставить соинвесторов на произвол судьбы. Вы сами подписали договоры с застройщиками — вот и разбирайтесь с ними теперь в гражданских, уголовных и арбитражных судах. Решайте свой спор как хозяйствующие субъекты. А мы (власти) можем создать какую-нибудь наблюдательную комиссию. Это было бы жестоко, но честно.
Второй — признать свою вину за происходящее и прямо компенсировать соинвесторам потери за счет бюджета или внебюджетных фондов. Да, мы виновны в том, что не контролировали ситуацию и вовремя не взяли за руку нечестных предпринимателей, но в этом году мы построим меньше школ, больниц и дорог и за счет этого выдадим вам оплаченные вами квартиры или их денежный эквивалент. Это, конечно, нечестно по отношению к тем, кому предназначены школы, больницы и дороги, но гуманно по отношению к соинвесторам.
Возможен был и некий промежуточный вариант. Да, вас вложили по полной программе. Плохими парнями, конечно, займется прокуратура, но деньги с них получить вряд ли получится. И мы предлагаем вам доплатить энную сумму за то, что вами уже оплачено, и тогда мы установим за этими стройками такой жесткий контроль, что муха без пароля не пролетит, а вы получите свои квартиры — пусть позже и дороже, чем рассчитывали.
Вместо этого начальники города и области заявили, что дома будут достроены без бюджетного финансирования, а соинвесторы получат квартиры без доплат. Это, конечно, гуманно по отношению к соинвесторам и честно по отношению к налогоплательщикам. Только закон сохранения материи еще никто не отменял. И возникает вопрос: а за чей счет? Нам отвечают: а мы разорвем инвестконтракты с недобросовестными застройщиками и передадим площадки другим, добросовестным.
В таком случае опять же возможны варианты.
Первый. Объект потенциально не провальный, условно говоря, его реальная стоимость не ниже суммы собранных средств. В таком случае не понятно, зачем вообще его кому-то передавать. Справедливости ради отметим, что из 30 объектов в Москве после проведения экспертизы 13 оставлены за прежними застройщиками.
Второй. Добросовестные ребята закончат стройку за собственный счет. Не надо смеяться. Есть такая форма административного распоряжения: "Ну, ты ж понимаешь..." Самые проверенные из добросовестных столько получили от города, что не грех немножко поработать и мимо своего кармана.
И наконец, третий вариант, наиболее логичный. Проект недостроя (в идеале еще не начатого объекта) корректируется в сторону увеличения жилых и нежилых площадей и после этого становится лакомым куском для добросовестных парней. А начальники занимаются своим любимым делом — распределением заказов, причем без всяких тендеров.
Итак, что мы имеем в сухом остатке? Проблемы всех обманутых соинвесторов власти не решат. Прямое мошенничество, и особенно двойные продажи, то есть самые безнадежные случаи, они оставляют прокуратуре. Например, ни одного объекта "Социальной инициативы", генеральный директор которой недавно был арестован, другим застройщикам пока не передали. Относительно "здоровые" объекты доведут до конца фактически за счет города (а как еще понимать увеличение площадей без дополнительных обременений?) и с пользой для "добросовестных застройщиков". Скандал притушат. Честь мундира спасут.
А мы, как всегда, ничего не поймем и ничему не научимся. Что-то не дает мне усомнится, что нас вложат еще не раз.
АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ, обозреватель "Ъ-Дома"