Бизнес-класс размывает границы

Предложение строящегося жилья бизнес-класса на рынке Петербурга снижается. По данным Nikoliers, за девять месяцев 2023 года на рынке Санкт-Петербурга стартовало семь проектов бизнес-класса на 178 тыс. кв. м, или более 10 тыс. квартир. По количеству квартир этот показатель почти в три раза меньше, чем за аналогичный период 2022 года, когда вышло 12 проектов. При этом эксперты отмечают новую тенденцию: все больше жилья, позиционируемого в этом сегменте, отдаляется от центральных локаций.

Среди премьер 2023 года — «Б15» (КВС), «Сампсониевский, 32» (Legenda), «Регенбоген Хаус» («Красная стрела»), Lotos Club («Балтийская жемчужина»), «На Большом Смоленском» («Доступное жилье»), Bakunina 33 (ПСК), «Лермонтовский 54» (ПИК).

По данным Nikoliers, по итогам третьего квартала 2023 года объем экспозиции на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга составил 35,1 тыс. квартир (–13% к третьему кварталу 2022-го), или 1,8 млн кв. м. Структура предложения по сегментам за прошедший год практически не изменилась. Доминирующую долю предложения занимает комфорт-класс (69%), на бизнес- и премиум-класс пришлось 26 и 5% соответственно.

За девять месяцев с начала года было заключено 32,6 тыс. сделок на первичном рынке. Это на 3% ниже, чем с января по сентябрь 2022 года, однако количество сделок сократилось только в комфорт-классе: минус 10% к показателям прошлого года. В более высоких сегментах, наоборот, наметился значительный рост покупательской активности. За девять месяцев в петербургских ЖК бизнес-класса было приобретено 5,7 тыс. квартир (на 43% больше, чем с января по сентябрь 2022 года).

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, отмечает, что сейчас застройщики в вопросе привлечения покупателей бизнес-сегмента делают акцент на качестве продукта, уделяя все больше внимания и времени наполнению и концептуальным характеристикам проекта». По ее словам, существует несколько составляющих проекта, которые с течением времени не обесцениваются: центральные локации, близость к метро, удобные развязки и выезды, первая линия водоемов, близость скверов и парков. Отдельный фактор, который сказывается на привлекательности жилого проекта,— квартальная застройка.

«Стилистическое единообразие и социальная однородность квартала, продуманные места общего пользования, новые инфраструктурные объекты, благоустроенные дворы и современный ландшафтный дизайн для многих покупателей являются решающими факторами при выборе квартиры. Эти преимущества в перспективе могут сыграть "в плюс" и повысить ликвидность недвижимости»,— говорит госпожа Конвей.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», замечает, что спрос на новую недвижимость бизнес-класса за этот год вырос в полтора раза. Новое предложение, в свою очередь, сократилось также почти в полтора раза. За счет ранее выведенных в продажу объектов общий объем в экспозиции снизился не так заметно: на 10%. По его словам, сейчас наибольшим спросом в этом сегменте пользуются метражи в 35–40 кв. м — практически как в комфорт-классе. «Однако общее распределение по спросу здесь куда более ровное, без явных перекосов в сторону малогабаритных вариантов. Например, второй по популярности формат — трехкомнатные квартиры площадью более 70 кв. м. Если на первый пример приходится чуть меньше 16% от спроса, то на второй — 12%»,— приводит он данные.

Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — СЗ», добавляет: «В ретроспективе пяти лет можно отметить, пожалуй, две основные тенденции. Первое — это изменение локаций, где реализуются проекты бизнес-класса. Если пять лет назад такие комплексы строились преимущественно на Петроградке и на Васильевском острове, то сегодня это и районы около центра: Московский, Выборгский, Красногвардейский. Например, в последнем наша компания как раз возводит проект бизнес-класса — "ЛСР. Большая Охта". Второе — это регулярный рост цены. Сейчас в Петербурге объем рынка проектов бизнес-класса составляет около 1 млн кв. м».

Андрей Кошкин, генеральный директор Yard Group, согласен с такой оценкой: «В текущий момент локации и ЖК стандарта бизнес переместились в более отдаленные от привычных Петроградки и Петровского острова локации: в Московский и Выборгский районы. Те же проекты, которые строятся сейчас в центре, уже поменяли свой статус, во многом благодаря стоимости квадратного метра, на премиальный».

Эксперты говорят, что понятие бизнес-класса, в отличие от элитного сегмента, более «размытое», нередко это приводит к тому, что «вилка» по цене за такие объекты серьезно отличается.

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development, замечает, что за последние пять лет произошло существенное размытие понятий классов недвижимости как таковых. «А с вводом в оборот таких определений, как "бизнес-лайт" или "премиум-лайт", количество домов, которые можно отнести к "классическому" бизнес-классу, возросло в разы. Сегодня объект бизнес-класса уже необязательно должен располагаться в центральной части города. Например, уже достаточно таких объектов и в Выборгском, и в Красногвардейском районах»,— подчеркивает господин Кравцов.

По словам эксперта, застройщики всерьез заботятся о наполняемости своих проектов и зачастую классность определяется не качеством исполнения, а локацией, окружением, и архитектурой. «Поэтому все чаще мы можем наблюдать комфорт-класс, который из-за удачного расположения и качественного наполнения становится бизнесом, и бизнес-класс, который в силу своего наполнения, разнообразия и уровня инфраструктуры, концепции и философии становится премиумом»,— указывает господин Кравцов.

Господин Софронов с коллегой согласен: «Не всегда можно со стопроцентной уверенностью отделить бизнес-класс, поскольку часть проектов де-факто находится в пограничном статусе с комфортом или, наоборот, с премиальной недвижимостью. Это вопрос позиционирования. И это явление последних пяти лет, когда границы между классами в ряде проектов размываются. В том числе растет предложение студий, а такой формат традиционно не был распространен в бизнес-классе. Однако большая часть предложения относится к своему сегменту без каких-либо оговорок».

Именно из-за этой размытости в формулировках и разнообразия вариаций жилье бизнес-класса может варьироваться по стоимости от 280 до 450 тыс. рублей за квадратный метр, добавляет он.

По данным Nikoliers, средневзвешенная цена предложения в ЖК бизнес-класса по итогам третьего квартала 2023 года составляет около 305 тыс. рублей за кв. м. Это на 0,7% меньше, чем по итогам третьего квартала 2022 года. Средняя цена предложения на рынке в третьем квартале 2023 года — 18,2 млн рублей (минус 3% к показателям третьего квартала 2022 года).

Согласно аналитическим данным Nikoliers, в городских проектах наблюдается рост доли малогабаритных квартир в новых ЖК, и особенно ярко эта тенденция выражена в объектах бизнес-класса. За последние годы в проектах этого сегмента стали популярны студии, поэтому доля маленьких квартир площадью до 35 кв. м с 2018 года к 2022 году увеличилась на 9 п. п.: с 19 до 28%.