ИЖС нужно больше ипотеки

Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) обеспечивает половину строительства и ввода жилья в РФ, но его развитие уже начало замедляться, и ситуация может усугубиться. Такая тенденция наблюдается, несмотря на высокий уровень спроса на частные дома. Решить проблему может ипотека, уверены регуляторы и эксперты рынка, но банков-игроков в этом сегменте не так много. Особенно не хватает рынку ипотеки на строительство хозспособом (собственными силами). Впрочем, банки, готовые кредитовать такие проекты, есть. Например, недавно на рынок ипотеки в сегменте ИЖС вышел новый игрок с амбициозными планами — Почта-банк. И, что особенно важно, он готов кредитовать тех, кто будет строить дом своими силами.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Объем частного домостроения в РФ может продолжить снижение в 2024–2025 годах без усиления ипотеки в этом сегменте и внедрения новых решений, предостерег вице-премьер РФ Марат Хуснуллин в конце ноября (23 ноября) в эфире телеканала «Россия 24». Объем ввода в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства в РФ по итогам 2023 года снижается и может составить чуть более 50 млн кв. м против 57,2 млн кв. м по итогам 2022 года. «Ключевой вопрос — надо развивать ипотеку. У нас доля ипотечных кредитов — от 10–20% в разных регионах на ИЖС, все остальное — многоквартирка»,— отметил господин Хуснуллин и добавил, что цель правительства — довести соотношение долей ИЖС и многоквартирного жилья в выдаче ипотеки до 50% на 50%.

При этом в части строительства на ИЖС уже приходится более половины рынка. На совещании 14 ноября с президентом РФ Владимиром Путиным министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Ирек Файзуллин предоставил данные, согласно которым уже сегодня введено 49,7 млн кв. м ИЖС и уже 33,9 млн кв. м — многоквартирного жилья. «Где-то 104 млн кв. м до конца года сделаем»,— заверил он президента.

Несмотря на опасения чиновников, ипотека в сегменте ИЖС растет, но проникновение кредитов пока невелико. По данным института развития ДОМ.РФ, в третьем квартале 2023 года выдано 95 тыс. кредитов на ИЖС на сумму 379 млрд руб. Всего в третьем квартале было выдано 625 тыс. ипотечных кредитов на 2,4 трлн руб. Доля кредитов на ИЖС и готовые дома в общем количестве выдач составила 15% (–1 п. п. ко второму кварталу). Для сравнения: в 2022 году она составляла 11,2%, а в 2021 году — 7,2%. Основной объем ипотеки в сегменте ИЖС в третьем квартале по-прежнему выдавался на приобретение готовых домов (59 тыс. кредитов, +14% ко второму кварталу 2023 года). При этом практически все кредиты на ИЖС в третьем квартале выдавались по льготным программам (98%).

По словам президента Российской гильдии риэлторов Ирины Зыряновой, спрос на ИЖС вырос и крупные банки уделяют этому рынку особое внимание, тем не менее их число ограниченно. По данным Росстата, доля ИЖС в общем объеме ввода жилья в прошлом году превысила 50%. Однако сегодня только 15% загородных домов строится с привлечением ипотеки.

На этом фоне критически важен приход в сегмент банков федерального уровня, готовых удовлетворить спрос на ипотеку на ИЖС. Таким игроком является Почта-банк, который не так давно вышел в сегмент ипотеки, причем именно ИЖС. По оценке аналитиков Почта-банка, потенциал рынка ипотеки для ИЖС огромен: за два года он может вырасти в три раза. Все предпосылки для этого есть: по данным различных исследований, двое из трех россиян хотят жить в своем доме, а из-за недостатка денежных средств для строительства более половины из них (54%) готовы рассмотреть ипотеку, говорит член правления, директор по развитию бизнеса Почта-банка Андрей Осипов. Согласно информации ВЦИОМа, сейчас 65% семей в России живут в многоквартирных домах и лишь 35% — в своем доме. При этом 73% из них хотят жить именно в собственном доме.

Сегодня в Почта-банке можно оформить ипотеку на строительство дома на имеющемся в собственности либо приобретаемом земельном участке.

Причем строить дом можно как через строительную компанию—партнера банка, так и своими силами, с привлечением строительной бригады, рассказали там. По мнению экспертов банка, именно хозспособ наиболее привычен и распространен для жителей в регионах и будет пользоваться наибольшим спросом, в том числе в силу того, что он менее затратный.

В рамках ипотеки на строительство дома хозспособом Почта-банк предоставляет кредитную линию заемщику, перечисляя средства тремя траншами. Первый транш сразу после одобрения кредита (до 35% от суммы кредита) — на закладку фундамента, второй — до 55% на возведение самого дома, третий (до 10%) — на коммуникации. Каждый транш перечисляется на отдельный этап строительства после подтверждения о завершении предыдущего при помощи фотоматериалов. В качестве залога банк будет принимать земельный участок, на котором планируется строительство, и дом после его возведения. Важным условием является завершение строительства в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора с банком. По такой схеме можно получить кредит только в рамках программы льготной ипотеки.

По мнению игроков рынка, важным преимуществом Почта-банка является самая крупная в России региональная сеть (25 тыс. точек обслуживания банка по всей стране). «Мы планируем делать фокус на небольшие города и поселки, где наиболее острая потребность жителей в таких кредитах и одновременно высокий уровень проникновения индивидуального жилищного строительства,— рассказывает Андрей Осипов.— Во многих таких населенных пунктах мы единственный банк, где можно оформить ипотеку на ИЖС, причем сделать это быстро и удобно рядом с домом». По данным Росстата на 1 января 2023 года, 47% населения РФ проживает в городах с населением менее 100 тыс. человек и в сельской местности. «Активное строительство в крупных городах мотивирует жителей малых населенных пунктов переезжать в крупные города с относительно высокой стоимостью жилья и покупать в ипотеку квартиры небольшой площади (средняя площадь — менее 50 кв. м),— рассказывает господин Осипов.— Такое ограничение не стимулирует молодые семьи иметь более одного ребенка. Поэтому ИЖС может стать отличным инструментом решения демографической проблемы».

Почта-банк уже несколько лет успешно работает в сегменте индивидуального жилищного строительства, реализуя программу POS-кредитования на покупку дома или других приусадебных построек совместно с партнерами по всей стране (более 4 тыс. строительных компаний). Они подбирают удобный проект дома, рассчитывают стоимость и в дальнейшем сопровождают от начала строительства и до конца, а банк предоставляет финансирование. «Мы планируем с партнерами комплексно развивать сотрудничество сразу по двум направлениям: POS-кредит и ипотечный кредит на строительство дома. Эти программы отлично дополняют друг друга и позволяют закрыть разные клиентские потребности, регулировать платежную нагрузку и схему сделки. Благодаря этому каждый клиент сможет выбрать наиболее подходящий для себя вариант кредита исходя из стоимости дома, наличия залога и кредитной нагрузки»,— пояснил Андрей Осипов.

Для развития нашей страны

Андрей Осипов, член правления, директор по развитию бизнеса Почта-банка:

— Мы видим, что люди хотят жить на своей земле. Не хватает только финансовых инструментов. Если им предоставить удобное и доступное финансирование, они с радостью начнут строить свои дома, а не переезжать в маленькие квартиры в крупные города.

Сейчас у большинства жителей немного возможностей построить дом — получить потребительский кредит или попробовать одолжить у родственников и знакомых. Взять ипотечный кредит с господдержкой под традиционные 6–8%, как для квартиры в многоквартирном доме, мало кто может. И наша задача — эту финансовую возможность предоставить, сделать кредит на свой дом доступным, удобным, простым.

Мы работаем по всей стране: от крупных мегаполисов до небольших поселков – и можем представить свой взгляд на эту проблему. В малых населенных пунктах и сельской местности у граждан попросту нет возможности улучшить жилищные условия, строить свои дома. Сделав акцент на развитии в стране индивидуального жилищного строительства и доступных льготных программ финансирования, мы пойдем по пути решения сразу нескольких важнейших социальных задач: улучшения условий жизни семей, повышения рождаемости, роста экономики малых населенных пунктов, равномерного пространственного развития нашей страны.

По мнению экспертов, у ИЖС есть все шансы нарастить долю в совокупном ипотечном портфеле, если кредитное предложение будет покрывать спрос. В этом свете расширение числа игроков в сегменте ипотеки ИЖС крайне важно. Зачастую рост кредитования на цели ИЖС происходит как результат неконтролируемого роста цен на квартиры в многоквартирных домах на фоне ипотечного бума 2020–2023 годов, отмечает управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. «Кредитование на создание ИЖС и приобретение готовых домов становится более доступной формой обеспечения себя жильем по сравнению с покупкой в кредит непрерывно дорожающих квартир,— продолжает эксперт.— Учитывая это, а также замедление ипотечного кредитования в целом в 2024 году на фоне регуляторных мер по охлаждению рынка и ужесточения условий по льготным программам, доля кредитов на ИЖС может продолжить рост относительно совокупных ипотечных выдач». По словам старшего директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирины Носовой, спрос на ИЖС будет продолжать расти. «ИЖС все еще находится в начале пути развития, начав набирать популярность во время локдаунов в период пандемии,— отмечает госпожа Носова.— При этом ИЖС не своими силами также будет востребовано как минимум в силу того, что не все готовы строить самостоятельно. Зачастую проще нанять и контролировать процесс, особенно если средства позволяют».

Дополнительный стимул рынку даст отдельная льготная ипотечная программа для ИЖС (сейчас выдаются в рамках общих госпрограмм ипотеки). А это произойдет уже скоро. «Подготовка основных параметров льготной ипотечной программы для индивидуального жилищного строительства завершится до конца текущего года»,— сообщил 25 ноября Ирек Файзуллин. «Основные параметры до конца года нами будут завершены и вынесены сначала на суд правительства и далее. Сейчас они находятся в проработке»,— уточнил он. Кроме того, на следующей неделе депутаты Государственной думы рассмотрят пакет законопроектов, касающихся применения механизма проектного финансирования в индивидуальном жилищном строительстве с привлечением подрядчиков.

Ксения Дементьева