Есть четыре основных способа сделать новое жилье годным для проживания. Самый простой — купить новую квартиру с уже готовой отделкой от застройщика, второй — дополнительно договориться со строителями о том, что они отделают вашу новую квартиру сразу после сдачи дома. Третий способ предполагает, что покупатель самостоятельно ищет ремонтную фирму после сдачи дома, а четвертый — что обращается за помощью к частной строительной бригаде, которая работает неофициально. Как убедился корреспондент "Ъ-Дома" ЛЕОНИД ЯХНИН, цена и качество работ определяются не только выбранным способом действий.
Покупка нового жилья с готовой отделкой лучше всего подходит тем, у кого после приобретения недвижимости средств на ремонт не остается, а вселиться необходимо сразу. Генеральный директор Центра развития проектов "Петербургская недвижимость" Илья Еременко добавляет, что потенциальными покупателями жилья с готовой отделкой являются те, кто живет в съемных квартирах и материально заинтересован в том, чтобы как можно скорее переехать. "Готовая квартира хотя бы с самой простой отделкой — это оптимальный вариант для них", — считает он.
Заместитель директора "Бекара" Татьяна Чуприна констатирует, что обычно с "вмененной" отделкой сдают панельные дома серий 121, 138 и 611. "Однако 138-ю серию с готовой отделкой продают далеко не всегда, поскольку она является улучшенной и самой комфортной среди панельных", — уточняет она. Помимо "панели" готовая отделка встречается в кирпично-монолитных и монолитных домах эконом-класса, но такого типа предложений весьма немного, отмечает генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Его слова подтверждает опыт "Петербургской недвижимости", которая лишь недавно впервые рискнула заложить отделку в стоимость квартир в кирпично-монолитном жилом доме эконом-класса на пересечении Бестужевской улицы и Кондратьевского проспекта, — до этого все подобные объекты компании сдавались без отделки.
Недвижимость комфорт-класса, представляющая собой средний ценовой сегмент, практически всегда сдается без отделки. Господин Еременко объясняет это тем, что большинство покупателей такого жилья предпочитают делать ремонт самостоятельно, формируя жизненное пространство "под себя", для чего у них есть и средства, и время. В сегменте элитного жилья в ряде случаев может предлагаться ремонт "под ключ". Но поскольку такое жилье рассчитано на состоятельного покупателя, типовой вариант отделки здесь абсолютно неуместен, подчеркивает госпожа Чуприна. Ее коллега по "Петербургской недвижимости" поясняет, что в этом случае используются самые дорогие технологии и материалы, включая элитную сантехнику, эксклюзивную мебель и аксессуары, а для каждой квартиры разрабатывается авторский дизайн-проект интерьера. И все же, хотя на Западе такое явление достаточно распространено, в Санкт-Петербурге сдача элитного жилья "под ключ" скорее исключение, чем правило. Господин Тиктинский объясняет это тем, что за рубежом богатые люди уже сполна насладились всеми "прелестями" самостоятельной организации ремонта и предпочитают не тратить на это время и силы. Состоятельные россияне пока предпочитают принимать в ремонте личное участие.
Стандартный набор минимальной отделки для элитных квартир — это хорошие стеклопакеты, счетчики горячей и холодной воды, двухтарифный электросчетчик, оборудование для домофона и связи с консьержем, а также железная дверь. Стандартная отделка в панельных домах больше похожа на полноценный ремонт: в нее входят оклейка стен обоями, настил линолеума, побелка или поклейка потолков обоями, установка сантехники, дверных блоков, электроплиты, водо- и электросчетчиков.
Разница на квадратный метр
В том, насколько привлекательным для покупателей квартир является наличие в них готовой отделки, мнения специалистов расходятся. По наблюдениям господина Еременко, в эконом-классе при прочих равных условиях квартиры с отделкой более ликвидны, чем без нее. Представительница "Бекара" затрудняется с ответом: по ее словам, жилье с отделкой и без отделки принадлежит к разным классам и сравнивать их очень сложно. "С уверенностью можно лишь сказать, что на отделку покупатели обращают внимание в последнюю очередь. На первом месте — общий комфорт, подразумевающий наличие хорошего ТСЖ, охраняемой стоянки и консьержа, на втором — тип дома ('кирпич', 'панель' или 'кирпич-монолит'), на третьем — его местоположение", — рассказывает она.
Эдуард Тиктинский из RBI обращает внимание на то, что россияне долгое время жили в одинаковых квартирах, с одинаковыми обоями, мебелью и сантехникой, поэтому сейчас, когда появился выбор и у людей есть деньги, они заинтересованы не в типовой отделке, а в создании такого интерьера, который будет им по вкусу. "По этой причине строители все чаще предлагают квартиры свободной планировки и стремятся даже в типовых проектах предусмотреть часть квартир с такими деталями, как, например, возможность обустройства зимнего сада", — подчеркивает он.
По-разному оценивают эксперты и долю квартир на петербургском рынке, которые сдаются с отделкой. В "Петербургской недвижимости" полагают, что она составляет 27─30% от всего объема возводимого жилья и в будущем этот показатель будет расти. По мнению специалистов "Бекара", на рынке с готовой отделкой продаются лишь 15% квартир и, скорее всего, в ближайшее время эта цифра существенно не увеличится. Руководитель RBI говорит о 3─5% и отмечает, что за последние годы этот показатель практически не менялся. "Не думаю, что в ближайшее время ситуация кардинальным образом изменится: с одной стороны, доля панельных домов, предусматривающих типовую отделку, в объеме предложения первичного рынка сокращается, поскольку и строители, и покупатели все в большей степени предпочитают монолитно-кирпичные дома, а с другой — вряд ли застройщики совсем откажутся от строительства 'панели'", — рассуждает господин Тиктинский. Растущую популярность кирпично-монолитного строительства он объясняет тем, что именно эта технология позволяет создавать свободные планировки. К плюсам панельных домов эксперт относит легкость и простоту монтажа, сокращающие сроки строительства, и возможность готовой отделки, когда можно купить квартиру и сразу въехать в нее.
Цена вопроса
Есть и такие приверженцы готовой отделки, которые делают ее своей фирменной "фишкой". Например, к таковым относится строительная компания "Темп", являющаяся лидером в данном сегменте, — без ремонта этот застройщик квартиры почти не продает. Стоимость квадратного метра в строящихся "Темпом" домах эконом-класса без отделки сейчас колеблется в районе $1000, с отделкой — на $50─100 больше. Генеральный директор холдинга RBI стоимость квадратного метра в панельных домах с отделкой сравнивает с его ценой в кирпичных домах без отделки. Представитель "Петербургской недвижимости" считает, что минимальная отделка в панельных домах может обойтись покупателю в $80 за метр, ремонт в жилье комфорт-класса или в элитной квартире — от $380 до $500. "Минимум предполагает оптимальное сочетание недорогих, но приемлемых по качеству материалов без особых изысков, а максимум может включать в себя в буквальном смысле все", — поясняет эксперт разницу в цене.
Как правило, своим клиентам, желающим заказать отделку "под ключ", застройщики жилья комфорт-класса предлагают пять-шесть цветовых решений. Цена такого ремонта в основном зависит от стоимости используемых материалов, замечает представитель RBI. Он добавляет, что, несмотря на очевидное удобство такой схемы, услуги подобного рода пока не слишком востребованы. Господин Еременко, наоборот, полагает, что потребность в таком сервисе растет и это заставляет компании формировать отдельные подразделения, специализирующиеся на дизайне, ремонте и отделке квартир. Например, в "Петербургской недвижимости" реализацией ремонтных услуг занимается специальный центр дизайна и отделки. Возможность создания отдельной структуры под ремонт рассматривает и "Бекар", но пока агентству не удалось подобрать себе партнера, качество работы которого компания могла бы гарантировать на 100%. Холдинг "Эталон─ЛенспецСМУ" предоставляет подобные услуги самостоятельно, через департамент комплексной доработки недвижимости. Компания предлагает работы по выравниванию поверхностей стен, пола и потолка /($80 за квадратный метр с учетом материалов). Минимальная стоимость работ "под ключ" с учетом материалов в "ЛенспецСМУ" составляет $100 на квадратный метр/.
Впрочем, отделку можно заказать не только у застройщика, но и в одной из множества мелких ремонтных фирм, которых в Петербурге не один десяток. Так, корреспонденту "Ъ-Дома" одна из таких небольших компаний предложила отремонтировать двухкомнатную квартиру из расчета $130 за квадратный метр (только работа). Стоимость необходимых черновых материалов (выравниватели, шпатлевка, ветонит, плитонит, грунтовка, гидроизоляционные материалы и т. д.) специалист, приехавший на объект, оценил в $1,2 тыс., чистовых (обои, плитка, ламинат, краска для потолка, плинтусы и т. д.) — примерно в $3 тыс. Сантехнические материалы, включающие разводки труб из металлопластика, современные батареи и смесители в ванной и на кухне, обошлись бы почти в $1 тыс., электроматериалы (розетки, кабели, выключатели) — примерно во столько же. Компания обязалась сделать ремонт в течение двух месяцев с гарантией на год вперед. Стоит добавить, что корреспондент "Ъ-Дома" настаивал на самом недорогом, но приемлемом по качеству ремонте.
Обращение к частным строительным бригадам не всегда оказывается дешевле. Один из таких бригадиров долго пытался убедить корреспондента "Ъ-Дома" в том, что $150 с квадратного метра только за работу — это отнюдь не дорого. Черновые материалы, за которые предыдущая фирма просила $1,2 тыс., новый бригадир оценил в $2 тыс., причем рассчитал это в уме с такой скоростью, что ему позавидовала бы сама Софья Ковалевская. До дальнейших расчетов дело не дошло. В итоге наиболее подходящим оказался третий вариант: пригласив еще одну частную бригаду, корреспондент "Ъ-Дома" услышал заветную цифру $100 с квадратного мера за работу. Черновые материалы при этом оценили в $500, чистовые — в $2,5 тыс., сантехнические и электроматериалы вместе — в $1 тыс.
Стоит также отметить, что работа с "серыми" бригадами, как правило, предполагает "джентльменское соглашение" с ремонтниками, то есть в случае чего у заказчика нет никаких формальных возможностей оспорить результаты работы или заставить бригаду что-то переделать. Корреспондент "Ъ-Дома" на основе своего опыта работы с частниками выработал несколько рекомендаций. Во-первых, договариваться о сроках ремонта и стоимости работ нужно "на берегу", то есть до начала ремонта. Во-вторых, даже если вы очень хорошо знаете людей, которых наняли на работу, нелишним будет составить перечень работ со стоимостью каждой из них и сроком выполнения. В-третьих, не стоит давать больших авансов, поскольку в таком случае у рабочих пропадает желание усердно трудиться, ведь деньги они уже получили. И в-четвертых, все деньги желательно отдавать под расписку, чтобы не возникало вопросов, сколько и за что уже заплачено, а за что — еще нет. Риски при частном ремонте, конечно, выше, но его стоимость, как правило, ниже, а потому, если научиться этими рисками грамотно управлять, можно неплохо сэкономить.